Resumo do Relatório Gerencial de BRCR11 (Junho de 2025) com Inteligência Artificial
FII BC FUND
BRCR11—Resumo de Junho de 2025
Resumo
O FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) é um dos maiores fundos de lajes corporativas do Brasil, com foco em ativos de alta qualidade em grandes centros comerciais. A gestão reporta que o mercado corporativo continua apresentando sinais de recuperação, com destaque para o Rio de Janeiro, que atingiu em maio a menor taxa de dos últimos 10 anos (abaixo de 29%). Neste mês, iniciou-se uma nova locação no ativo Torre Almirante. Em São Paulo, o mercado segue dinâmico. O fundo mantém foco na comercialização de espaços vagos, especialmente na EZ Tower, e afirma possuir um nível de saudável.
Desempenho
Em junho, o fundo registrou um retorno total negativo de 2,8% para o cotista, desempenho inferior ao (+0,6%) e ao Ibovespa (+1,3%). No acumulado de 12 meses, o retorno do fundo é de -5,6%. O resultado do (lucro operacional ajustado) de maio foi de R$ 11,2 milhões (R$ 0,42 por cota), cobrindo a distribuição do período. O valor patrimonial da cota teve uma queda, refletindo a reavaliação e reciclagem de parte do portfólio.
Dividendos
A distribuição de rendimentos referente a maio, paga em junho de 2025, foi de R$ 0,41 por cota. Este valor representa uma redução em relação aos meses anteriores (R$ 0,45). O dividend anualizado dos últimos 12 meses foi de 13,59% com base na cota de mercado.
Indicadores
P/VP
0,50
DY Mensal
0,97%
DY Projetado 12M
13,59%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,42
Dividendo por Cota
R$ 0,41
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
124.599
Métricas
Taxa de Vacância
12,1%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
R$ 130,90
Portfólio
Número de Propriedades
9
Área Total (GLA)
144.735 m²
Destaques
- O mercado de escritórios do Rio de Janeiro atingiu a menor taxa de vacância dos últimos 10 anos.
- Início de uma nova locação no ativo Torre Almirante, contribuindo para a receita futura.
- Dívida com vencimento em 2025 foi renegociada por mais 24 meses, com custo reduzido para CDI + 1,90%, melhorando o perfil financeiro do fundo.
Desafios
- Retorno negativo da cota em -2,8% em junho de 2025, refletindo a percepção de risco do mercado sobre o setor.
- Manutenção de uma vacância elevada em ativos importantes como a EZ Tower (49,3%) e a Torre Almirante (46,5%).
- Redução no valor da distribuição de dividendos de R$ 0,45 para R$ 0,41 por cota.
- Queda significativa no valor patrimonial por cota nos últimos meses devido a reavaliações e vendas de ativos.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica no eixo Rio-São Paulo, expondo o fundo às condições econômicas dessas duas praças.
- Risco de vacância elevado em ativos específicos (EZ Tower e Torre Almirante), que representam uma parcela relevante da área total e impactam diretamente a receita.
- Risco de mercado associado ao setor de escritórios, que ainda se recupera dos efeitos da pandemia e da adoção de modelos de trabalho híbridos.
- Concentração de vencimentos de contratos, com 42,9% da receita contratada com vencimento a partir de 2029, o que é positivo a longo prazo mas requer atenção a renovações.
Notas
- Nos próximos meses, 22,8% da carteira de contratos do fundo será reajustada pela inflação.
Observações do Mês
O BRCR11 possui um portfólio de alta qualidade, mas enfrenta os desafios do setor de escritórios, refletidos na alta de alguns de seus prédios e no grande desconto de sua cota de mercado ( de 0,50). A gestão tem sido ativa na otimização da estrutura de capital, como visto na rolagem da dívida, e se beneficia de sinais de melhora no mercado do Rio de Janeiro. No entanto, a recente queda nos dividendos e o desempenho negativo da cota são pontos de atenção. A recuperação do valor para o cotista está diretamente ligada à capacidade da gestão em locar as áreas vagas e capturar a melhora do mercado.
Propriedades
Diamond Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 27,5% 27,5%
Diamond Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
36.918 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 124,40
Participação
100%
Resumo
Ativo totalmente locado, representando a maior fatia da receita potencial do fundo.
Eldorado
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 26,8% 26,8%
Eldorado
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.246 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 184,20
Participação
34%
Resumo
Ativo com participação de 34% do fundo, totalmente locado e com o maior valor de aluguel por m² do portfólio.
Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Alta 16,4% 16,4%
Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
25.087 m²
Ocupação
53,5%
Aluguel/m²
R$ 115,20
Participação
60%
Resumo
Uma nova locação foi iniciada no ativo neste mês. No entanto, o imóvel ainda possui uma vacância elevada de 46,5%.
Senado
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 11,1% 11,1%
Senado
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
19.035 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 185,20
Participação
20%
Resumo
Ativo com participação de 20% do fundo, totalmente locado.
EZ Towers - B
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Alta 5,4% 5,4%
EZ Towers - B
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.520 m²
Ocupação
50,7%
Aluguel/m²
R$ 127,10
Participação
16%
Resumo
A gestão está com foco na comercialização dos espaços vagos deste ativo, que apresenta a maior taxa de vacância do portfólio (49,3%).
Sucupira
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 4,5% 4,5%
Sucupira
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.534 m²
Ocupação
89,8%
Aluguel/m²
R$ 114,80
Participação
21%
Resumo
Imóvel com vacância de 10,2%.
MV9
Rio de Janeiro, RJ・Classe B
Vacância Baixa 4,4% 4,4%
MV9
Rio de Janeiro, RJ・Classe B
GLA
15.174 m²
Ocupação
93,3%
Aluguel/m²
R$ 63,80
Participação
100%
Resumo
Imóvel com vacância baixa de 6,7%.
Montreal
Rio de Janeiro, RJ・Classe A
Vacância Baixa 2,1% 2,1%
Montreal
Rio de Janeiro, RJ・Classe A
GLA
6.439 m²
Ocupação
94,5%
Aluguel/m²
R$ 57,30
Participação
100%
Resumo
Imóvel com vacância baixa de 5,5%.
CEO Office
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 1,9% 1,9%
CEO Office
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
4.782 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 80,00
Participação
27%
Resumo
Ativo com participação de 27% do fundo, totalmente locado.
Inquilinos
Outros
Petrobras
Samsung
Cargill
INPI
Via Varejo
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 288.928.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
5,35%
Obrigações por Aquisição de Imóveis (Diamond Tower e Torre Almirante)
CDI + 1,90%・Vence 2026+
Obrigações por Aquisição de Imóveis (Diamond Tower e Torre Almirante)
CDI + 1,90%・Vence 2026+
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
2026+
Taxa de Juros
CDI + 1,90%
Saldo Devedor
R$ 244.000.000,00
Resumo
Dívida relacionada às aquisições dos ativos Diamond Tower e Torre Almirante. A obrigação que venceria em 2025 foi rolada por mais 24 meses com redução de custo, o que confere maior previsibilidade financeira ao fundo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado