Resumo do Relatório Gerencial de BRCR11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII BC FUND
BRCR11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) é um dos maiores fundos de lajes corporativas do Brasil, com foco em ativos de alta qualidade. A gestão mantém uma visão positiva para o mercado de escritórios, especialmente em São Paulo, onde regiões como Paulista e Pinheiros mostram boa dinâmica de ocupação. No Rio de Janeiro, os indicadores permanecem estáveis, com valorização nos preços de locação. O fundo informa ter processos de locação em estágio avançado para os imóveis EZ Tower (SP) e Torre Almirante (RJ), que concentram a maior parte da do portfólio.
Desempenho
Em julho, o fundo apresentou um retorno total ao cotista de -1,1%, em linha com o (-1,4%) mas superando o Ibovespa (-4,2%). No acumulado de 12 meses, o desempenho do fundo permanece negativo em -5,6%, abaixo dos benchmarks IFIX (+2,1%) e Ibovespa (+4,2%). O resultado operacional ( ) de junho foi de R$ 0,41 por cota, suficiente para cobrir a distribuição de dividendos do mês. A receita de locação contratada teve um leve aumento, reflexo de reajustes contratuais anuais.
Dividendos
A distribuição de rendimentos em julho foi de R$ 0,41 por cota, mantendo o mesmo patamar do mês anterior. O pagamento foi realizado em 14/07/2025. Este valor corresponde a um dividend anualizado de 11,80% sobre o preço de fechamento da cota em junho.
Indicadores
P/VP
0,49
DY Mensal
0,99%
DY Projetado 12M
11,8%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,41
Dividendo por Cota
R$ 0,41
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
123.227
Métricas
Taxa de Vacância
12,1%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
R$ 131,40
Portfólio
Número de Propriedades
9
Área Total (GLA)
144.735 m²
Destaques
- Manutenção da distribuição de R$ 0,41 por cota, integralmente coberta pelo resultado operacional (FFO) do período.
- Processos de locação em estágio avançado para os ativos EZ Tower e Torre Almirante, principais focos de vacância.
- Leve aumento na receita contratada devido a reajustes inflacionários anuais em parte dos contratos.
- Cenário macroeconômico para o mercado de escritórios em São Paulo e Rio de Janeiro permanece positivo, segundo a gestão.
Desafios
- Persistência de alta vacância nos ativos EZ Tower (49,3%) e Torre Almirante (46,5%), que continuam impactando o resultado consolidado.
- Desempenho da cota no mercado permanece negativo no acumulado de 12 meses (-5,6%).
- O valor da cota de mercado continua a ser negociado com um desconto expressivo (superior a 50%) em relação ao seu valor patrimonial.
- Leve queda no FFO por cota em comparação ao mês anterior (de R$ 0,42 para R$ 0,41).
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica no eixo Rio-São Paulo, expondo o fundo às condições econômicas específicas dessas duas cidades.
- Risco de vacância elevado em ativos específicos (EZ Tower e Torre Almirante), que juntos representam 87,8% da área vaga total e impactam significativamente a receita.
- Risco de mercado associado ao setor de escritórios, que ainda enfrenta incertezas devido a modelos de trabalho híbridos.
- Risco de liquidez da cota, embora tenha um bom volume médio diário, o grande desconto em relação ao VP pode persistir.
Notas
- Nos meses seguintes, 22,8% da carteira de contratos será reajustada pela inflação.
- No período seguinte, não haverá contratos em processo de renovação.
Observações do Mês
O BRCR11 segue com um portfólio de alta qualidade, mas os desafios do setor de escritórios continuam a pressionar o desempenho, refletido na elevada de ativos-chave e no profundo desconto de (0,49). A gestão está focada em reduzir a vacância, mas os resultados ainda não se materializaram de forma significativa. A distribuição de dividendos está coberta pelo resultado, o que é positivo, mas o retorno total para o cotista permanece negativo no médio prazo. A recuperação do fundo está condicionada ao sucesso na locação das áreas vagas e à contínua melhora do mercado de lajes corporativas.
Propriedades
Diamond Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 24,5% 24,5%
Diamond Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
36.918 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 124,40
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado, principal gerador de receita do portfólio.
Eldorado
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 22,2% 22,2%
Eldorado
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.246 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 186,60
Participação
34%
Resumo
Ativo 100% locado com o maior valor de aluguel por m² do fundo.
Senado
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 18,8% 18,8%
Senado
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
19.035 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 185,20
Participação
20%
Resumo
Participação em ativo 100% locado no Rio de Janeiro.
Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Alta 15,5% 15,5%
Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
25.087 m²
Ocupação
53,5%
Aluguel/m²
R$ 115,20
Participação
60%
Resumo
Ativo com alta vacância (46,5%), representando 66,6% da área vaga total do fundo. A gestão reporta processos de locação avançados.
EZ Towers - B
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Alta 5,2% 5,2%
EZ Towers - B
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.520 m²
Ocupação
50,7%
Aluguel/m²
R$ 128,20
Participação
16%
Resumo
Ativo com a maior taxa de vacância do portfólio (49,3%) e foco de esforços de comercialização da gestão.
MV9
Rio de Janeiro, RJ・Classe B
Vacância Baixa 5,2% 5,2%
MV9
Rio de Janeiro, RJ・Classe B
GLA
15.174 m²
Ocupação
93,3%
Aluguel/m²
R$ 63,80
Participação
100%
Resumo
Imóvel com baixa vacância e classificação B.
Sucupira
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 4,6% 4,6%
Sucupira
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.534 m²
Ocupação
89,8%
Aluguel/m²
R$ 114,80
Participação
21%
Resumo
Ativo com vacância de 10,2%.
CEO Office
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 2% 2%
CEO Office
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
4.782 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 80,00
Participação
27%
Resumo
Participação em ativo 100% locado.
Montreal
Rio de Janeiro, RJ・Classe A
Vacância Baixa 2% 2%
Montreal
Rio de Janeiro, RJ・Classe A
GLA
6.439 m²
Ocupação
94,5%
Aluguel/m²
R$ 57,30
Participação
100%
Resumo
Imóvel com baixa vacância (5,5%).
Inquilinos
Outros
Petrobras
Samsung
Cargill
INPI
Via Varejo
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 262.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
10,1%
Obrigações por Aquisição de Imóveis
CDI + 1,90%・Vence 2026+
Obrigações por Aquisição de Imóveis
CDI + 1,90%・Vence 2026+
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
2026+
Taxa de Juros
CDI + 1,90%
Saldo Devedor
R$ 262.000.000,00
Resumo
Dívida associada às aquisições dos ativos Diamond Tower e Torre Almirante. A obrigação que venceria em 2025 foi rolada por mais 24 meses com custo reduzido, melhorando a previsibilidade financeira e o custo de capital do fundo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado