Resumo do Relatório Gerencial de BRCR11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII BC FUND
BRCR11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) tem como objetivo investir em lajes corporativas de alta qualidade em grandes centros comerciais do Brasil, buscando geração de renda e ganho de capital. Em agosto de 2025, a gestão destacou avanços importantes no portfólio. No edifício EZ Tower, foram assinados dois novos contratos de locação para mais de 5.500 m², elevando a taxa de ocupação do ativo de 50% para 62%, com expectativa de atingir 80% em breve. Outro destaque foi o recebimento de R$ 10 milhões pela resolução de um processo arbitral, um ganho não recorrente que reforça o caixa do fundo. A gestão segue focada na melhoria dos ativos e na geração de valor para os cotistas.
Desempenho
Em julho de 2025, o fundo apresentou um retorno total negativo de 0,2%, desempenho inferior ao (+1,2%) e ao Ibovespa (+6,3%). O resultado operacional ( ajustado) do mês foi de R$ 10,9 milhões (R$ 0,41 por cota), suficiente para cobrir a distribuição de rendimentos no mesmo valor. A receita contratada de locação teve um leve aumento em relação ao mês anterior.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,41 por cota em 14 de agosto de 2025, referente ao resultado de julho. Este valor mantém a estabilidade pelo terceiro mês consecutivo. O dividend anualizado, com base na cota de fechamento de julho, é de 11,99%, e o yield dos últimos 12 meses atingiu 11,91%.
Indicadores
P/VP
0,48
DY Mensal
1%
DY Projetado 12M
11,91%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,38
Dividendo por Cota
R$ 0,41
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
121.897
Métricas
Taxa de Vacância
12,1%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
R$ 132,20
Portfólio
Número de Propriedades
9
Área Total (GLA)
144.735 m²
Destaques
- Assinatura de dois novos contratos de locação no EZ Tower, somando mais de 5.500 m² e elevando a ocupação do ativo de 50% para 62%.
- Recebimento de R$ 10 milhões referente à resolução de um processo arbitral para garantia de direito de primeira oferta.
- Expectativa de novas locações no EZ Tower em setembro, que podem elevar a ocupação do ativo para mais de 80%.
- Rolagem de dívida com redução de custo para CDI + 1,90%, melhorando o perfil financeiro do fundo.
Desafios
- Manutenção da alta vacância no ativo Torre Almirante (46,5%) e, apesar da melhora anunciada, no EZ Towers (vacância de 49,3% reportada na tabela de portfólio de agosto de 2025).
- A cota de mercado continua sendo negociada com um desconto significativo de 51,7% em relação ao seu valor patrimonial.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica no eixo Rio-São Paulo, expondo o fundo às condições econômicas dessas duas praças.
- Risco de vacância concentrado em ativos específicos como Torre Almirante (46,5% de vacância) e EZ Towers, que impactam diretamente a receita.
- Risco de mercado associado ao setor de escritórios corporativos, que ainda é influenciado pela adoção de modelos de trabalho híbridos.
- Concentração de 21,2% da receita contratada em um único locatário (Petrobras).
Notas
- A gestão rolou a dívida com vencimento em 2025 por mais 24 meses, reduzindo o custo de + 3,50% para CDI + 1,90%, o que melhora a estrutura de capital e reduz despesas financeiras.
Observações do Mês
A gestão ativa do BRCR11 demonstrou resultados positivos em agosto, com destaque para a expressiva melhora na ocupação do EZ Tower e o ganho não recorrente da arbitragem. Esses eventos indicam uma melhora nos fundamentos operacionais do fundo. Embora a em ativos-chave e o grande desconto permaneçam como desafios, as ações recentes da gestão são um sinal positivo para o investidor. A estabilização dos dividendos em um patamar coberto pelo resultado operacional também traz maior previsibilidade. O fundo está em uma trajetória de recuperação, dependente da continuidade da comercialização das áreas vagas.
Propriedades
Diamond Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 24,5% 24,5%
Diamond Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
36.918 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 126,60
Participação
100%
Resumo
Ativo de alta qualidade, 100% locado, sendo o maior contribuinte para a receita do fundo.
Eldorado
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 22,2% 22,2%
Eldorado
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.246 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 186,90
Participação
34%
Resumo
Ativo com participação de 34% do fundo, totalmente locado e com o maior valor de aluguel por m² do portfólio.
Senado
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 18,8% 18,8%
Senado
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
19.035 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 185,20
Participação
20%
Resumo
Ativo localizado no Rio de Janeiro, com participação de 20% do fundo, totalmente locado.
Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Alta 15,5% 15,5%
Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
25.087 m²
Ocupação
53,5%
Aluguel/m²
R$ 115,60
Participação
60%
Resumo
Ativo com participação de 60% do fundo, continua com uma vacância elevada de 46,5%, representando um dos principais desafios de locação.
EZ Towers - B
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Alta 5,2% 5,2%
EZ Towers - B
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.520 m²
Ocupação
50,7%
Aluguel/m²
R$ 131,10
Participação
16%
Resumo
Ativo foi destaque do mês com a assinatura de duas novas locações que elevam a ocupação de 50% para 62%. A tabela do portfólio ainda reflete a vacância de 49,3% anterior a estes contratos.
MV9
Rio de Janeiro, RJ・Classe B
Vacância Baixa 5,2% 5,2%
MV9
Rio de Janeiro, RJ・Classe B
GLA
15.174 m²
Ocupação
93,3%
Aluguel/m²
R$ 63,80
Participação
100%
Resumo
Imóvel com baixa vacância (6,7%).
Sucupira
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 4,6% 4,6%
Sucupira
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.534 m²
Ocupação
89,8%
Aluguel/m²
R$ 114,80
Participação
21%
Resumo
Imóvel com vacância de 10,2%.
CEO Office
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 2% 2%
CEO Office
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
4.782 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 80,00
Participação
27%
Resumo
Ativo com participação de 27% do fundo, totalmente locado.
Montreal
Rio de Janeiro, RJ・Classe A
Vacância Baixa 2% 2%
Montreal
Rio de Janeiro, RJ・Classe A
GLA
6.439 m²
Ocupação
94,5%
Aluguel/m²
R$ 57,30
Participação
100%
Resumo
Imóvel com baixa vacância (5,5%).
Inquilinos
Outros
Petrobras
Samsung
Cargill
INPI
Via Varejo
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 262.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
10,1%
Obrigações por Aquisição de Imóveis (Diamond Tower e Torre Almirante)
CDI + 1,90%・Vence 2026+
Obrigações por Aquisição de Imóveis (Diamond Tower e Torre Almirante)
CDI + 1,90%・Vence 2026+
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
2026+
Taxa de Juros
CDI + 1,90%
Saldo Devedor
R$ 262.000.000,00
Resumo
Dívida relacionada às aquisições dos ativos Diamond Tower e Torre Almirante. A obrigação foi rolada por mais 24 meses com custo renegociado, o que confere maior previsibilidade financeira ao fundo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado