Resumo do Relatório Gerencial de BRCR11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BC FUND
BRCR11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) investe em lajes corporativas de alta qualidade em grandes centros comerciais do Brasil, com o objetivo de gerar renda e ganho de capital. Em setembro de 2025, a gestão reportou um mês positivo, com destaque para a assinatura de duas novas locações no EZ Towers, somando quase 9 mil m², o que elevou a taxa de ocupação do ativo para próximo de 80%. Este avanço representa um marco importante na estratégia de redução de do fundo. Em contrapartida, houve a saída de um inquilino no Edifício Eldorado, o que elevou a vacância geral do portfólio. No entanto, o impacto financeiro dessa saída foi integralmente compensado pela multa rescisória.
Desempenho
A performance financeira, com base nos dados de fechamento de agosto, foi muito positiva. O fundo registrou um resultado operacional ( ajustado) de R$ 20,4 milhões, ou R$ 0,77 por cota, impulsionado por receitas não recorrentes. Esse resultado cobriu com folga a distribuição do período. O retorno total para o cotista no mês foi de 5,6%, refletindo a reação positiva do mercado às novas locações e a distribuição de rendimentos.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,41 por cota, referente ao resultado de agosto, pago em 12 de setembro de 2025. Este é o quarto mês consecutivo com distribuição neste patamar, indicando estabilidade nos rendimentos. O valor representa um dividend anualizado de 11,3% sobre o preço de fechamento da cota de mercado.
Indicadores
P/VP
0,51
DY Mensal
0,94%
DY Projetado 12M
11,29%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,57
Dividendo por Cota
R$ 0,41
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
120.684
Métricas
Taxa de Vacância
13%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
R$ 131,00
Portfólio
Número de Propriedades
9
Área Total (GLA)
144.735 m²
Destaques
- Assinatura de duas novas locações no EZ Towers, totalizando quase 9 mil m², elevando a ocupação do ativo para perto de 80%.
- Redução da vacância no EZ Towers de 49,3% para 41,4%, demonstrando sucesso na estratégia de comercialização.
- Manutenção da distribuição de R$ 0,41 por cota pelo quarto mês consecutivo.
- Resultado operacional (FFO) do mês cobriu a distribuição com uma margem significativa, devido a receitas não recorrentes.
Desafios
- Aumento da vacância física consolidada de 12,1% para 13,0% e da financeira de 10,7% para 11,8% em setembro de 2025, devido à desocupação no Edifício Eldorado.
- A vacância no ativo Torre Almirante permanece elevada em 46,5%, continuando a ser o principal desafio do portfólio.
- A cota de mercado segue negociada com um desconto expressivo, superior a 48%, em relação ao seu valor patrimonial.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica no eixo Rio-São Paulo, expondo o fundo às condições econômicas dessas duas praças.
- Risco de vacância concentrado em ativos específicos, principalmente na Torre Almirante, que possui 46,5% de sua área vaga.
- Risco de mercado associado ao setor de escritórios corporativos, que é influenciado por ciclos econômicos e pela adoção de modelos de trabalho híbridos.
- Concentração de 21,2% da receita contratada em um único locatário (Petrobras).
Notas
- A ocorrida no Edifício Eldorado não impactou o resultado do fundo, uma vez que a multa rescisória compensou integralmente a saída do inquilino.
Observações do Mês
A gestão do BRCR11 demonstrou uma capacidade de execução notável com as novas locações no EZ Towers, resolvendo parcialmente um dos maiores problemas de do fundo. Este avanço é um sinal muito positivo e reforça a qualidade dos ativos e da gestão. Embora a vacância geral tenha aumentado pontualmente devido a uma saída no Eldorado (cujo impacto financeiro foi mitigado), o progresso no EZ Towers é mais estratégico e relevante para o futuro do fundo. A estabilidade dos dividendos, coberta pelo resultado, e o enorme desconto (0.51) sugerem um potencial de valorização interessante caso a gestão continue a entregar resultados na comercialização das áreas vagas.
Propriedades
Diamond Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 25,1% 25,1%
Diamond Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
36.918 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 127,00
Participação
100%
Resumo
Principal ativo em receita, 100% locado para inquilinos como Samsung e Cargill.
Eldorado
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 22,3% 22,3%
Eldorado
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.246 m²
Ocupação
91,5%
Aluguel/m²
R$ 187,30
Participação
34%
Resumo
Ativo de alta qualidade que sofreu a saída de um inquilino no mês, elevando sua vacância para 8,5%. A multa rescisória compensou o impacto financeiro da saída.
Senado
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 18,8% 18,8%
Senado
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
19.035 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 185,20
Participação
20%
Resumo
Ativo 100% locado, com participação de 20% do fundo. Principal inquilino é a Petrobras.
Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Alta 15,2% 15,2%
Torre Almirante
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
25.087 m²
Ocupação
53,5%
Aluguel/m²
R$ 113,60
Participação
60%
Resumo
Continua sendo o principal desafio de gestão, com vacância estável e elevada em 46,5%, correspondendo a 66,6% da área vaga total do fundo.
MV9
Rio de Janeiro, RJ・Classe B
Vacância Baixa 5,2% 5,2%
MV9
Rio de Janeiro, RJ・Classe B
GLA
15.174 m²
Ocupação
93,3%
Aluguel/m²
R$ 63,80
Participação
100%
Resumo
Imóvel com vacância baixa e estável de 6,7%.
EZ Towers - B
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Alta 4,7% 4,7%
EZ Towers - B
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.520 m²
Ocupação
58,6%
Aluguel/m²
R$ 116,40
Participação
16%
Resumo
Destaque do mês. Duas novas locações reduziram a vacância de 49,3% para 41,4%, com perspectiva de novas absorções que podem levar a ocupação para mais de 80% nos próximos meses.
Sucupira
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 4,6% 4,6%
Sucupira
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
7.534 m²
Ocupação
89,8%
Aluguel/m²
R$ 114,80
Participação
21%
Resumo
Ativo com vacância estável em 10,2%.
CEO Office
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
Vacância Baixa 2,2% 2,2%
CEO Office
Rio de Janeiro, RJ・Classe AAA
GLA
4.782 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 84,20
Participação
27%
Resumo
Ativo com participação de 27%, 100% locado.
Montreal
Rio de Janeiro, RJ・Classe A
Vacância Baixa 2% 2%
Montreal
Rio de Janeiro, RJ・Classe A
GLA
6.439 m²
Ocupação
94,5%
Aluguel/m²
R$ 57,30
Participação
100%
Resumo
Imóvel com vacância baixa e estável em 5,5%.
Inquilinos
Outros
Petrobras
Samsung
Cargill
INPI
Via Varejo
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 331.179.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
12,5%
Obrigações por Aquisição de Imóveis
CDI + 1,90%・Vence 2026+
Obrigações por Aquisição de Imóveis
CDI + 1,90%・Vence 2026+
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
2026+
Taxa de Juros
CDI + 1,90%
Saldo Devedor
R$ 331.179.000,00
Resumo
Dívida associada principalmente às aquisições dos ativos Diamond Tower e Torre Almirante. O perfil da dívida foi melhorado com a rolagem de vencimentos para 2026 em diante e a redução do custo financeiro, o que confere maior previsibilidade e saúde financeira ao fundo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado