Resumo do Relatório Gerencial de BTAL11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BTG AGRO
BTAL11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O BTG Pactual Agro Logística (BTAL11) investe em ativos da cadeia logística do agronegócio, como armazéns, terminais e centros de recebimento. Em outubro de 2025, o fundo manteve a distribuição de dividendos em R$ 0,95/cota, superior ao resultado gerado de R$ 0,79/cota, utilizando reservas acumuladas. O destaque do mês foi a aprovação da transformação do fundo em FIAGRO, visando maior flexibilidade de investimento e eficiência fiscal. O fundo encerrou o mês com uma posição de caixa robusta de R$ 141 milhões, aguardando alocação, e carteira 100% adimplente.
Desempenho
O fundo reportou resultado líquido de R$ 4,7 milhões (R$ 0,79/cota) em outubro, estável em relação a setembro. A receita imobiliária foi de R$ 3,8 milhões, complementada por R$ 1,36 milhão de receita financeira derivada do alto volume em caixa. A cota de mercado encerrou a R$ 75,99, com desconto significativo sobre o valor patrimonial ( 0,65).
Dividendos
Distribuição de R$ 0,95 por cota, representando um dividend anualizado de 15,00% sobre a cota de mercado. O pagamento ocorrerá em 27 de novembro de 2025. O payout no mês foi de 120%, indicando uso de caixa para manter o patamar de distribuição.
Indicadores
P/VP
0,65
DY Mensal
1,25%
DY Projetado 12M
15%
Rentabilidade YTD
11%
Resultado por Cota
R$ 0,79
Dividendo por Cota
R$ 0,95
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
38.446
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
6,8 anos
Endividamento
0%
Portfólio
Número de Imóveis
9
Número de Operações
2
Destaques
- Aprovação da transformação do fundo para FIAGRO (Resolução CVM 175).
- Posição de caixa elevada de R$ 141 milhões para novas aquisições.
- Carteira 100% adimplente e contratos 100% atípicos.
- Dividend Yield anualizado de 15,00%.
- Continuidade do processo de desinvestimento da SPE Fazenda Santo Antônio.
Desafios
- Alocação eficiente do caixa de R$ 141 milhões que atualmente rende CDI, para ativos com taxas mais atrativas (Cap Rate médio do portfólio é 11,2%).
- Cobertura de dividendos: distribuição (R$ 0,95) segue acima da geração de caixa recorrente (R$ 0,79) em outubro de 2025.
- Conclusão do desinvestimento da SPE Fazenda Santo Antônio.
Riscos do Fundo
- Risco de crédito dos locatários do agronegócio (ex: I.Riedi e Coruripe concentram grande parte da receita).
- Riscos climáticos e de quebra de safra que podem afetar a capacidade de pagamento dos inquilinos.
- Risco de reinvestimento: dificuldade em alocar o caixa a taxas atrativas em um cenário de juros voláteis.
- Dependência de poucos inquilinos (concentração de receita).
Notas
- O relatório menciona a existência de 2 CRIs e uma alocação de 16% em CRIs nos gráficos, porém a receita de foi zero no mês e os ativos não estão detalhados na seção de portfólio visual, sugerindo um período de transição ou liquidação dessas posições.
- A gestão está em processo de desinvestimento da Fazenda Santo Antônio.
Observações do Mês
O BTAL11 apresenta fundamentos operacionais sólidos, com zero e nula. A atual estratégia foca na robustez do caixa (R$ 141 milhões) e na transição para o formato FIAGRO, que deve destravar valor e flexibilidade. No entanto, a discrepância entre o resultado gerado (R$ 0,79) e o distribuído (R$ 0,95) pressiona o caixa no curto prazo, dependendo da agilidade da gestão em reciclar o portfólio e alocar os recursos para elevar a receita recorrente. O desconto patrimonial ( 0,65) sugere que o mercado precifica riscos de execução e do setor agro.
SPEs
Fazenda Santo Antônio
Agro・-・R$ 84.0M
- -
Fazenda Santo Antônio
Agro・-・R$ 84.0M
Segmento
Agro
Alocação
-
Valor Investido
R$ 84.0M
Resumo
Ativo em processo de desinvestimento para geração de caixa.
Propriedades
Complexo Sementes
Toledo, PR
Vacância Baixa
Complexo Sementes
Toledo, PR
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico de 10 anos com I.Riedi. Cap rate de emissão 9,25%.
Terminal Intermodal
Iturama, MG
Vacância Baixa
Terminal Intermodal
Iturama, MG
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico de 15 anos com Coruripe. Cap rate de emissão 9,10%.
Fazenda Santo Antônio
Muquém, BA
Vacância Baixa
Fazenda Santo Antônio
Muquém, BA
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo em processo de desinvestimento.
Armazém Graneleiro
Nova Ubiratã, MT
Vacância Baixa
Armazém Graneleiro
Nova Ubiratã, MT
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico de 10 anos com FS Bioenergia. Cap rate de emissão 9,0%.
Terminal Portuário
Vila Velha, ES
Vacância Baixa
Terminal Portuário
Vila Velha, ES
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico de 10 anos com TPES. Cap rate de emissão 9,55%.
Armazém Refrigerado
Itumbiara, GO
Vacância Baixa
Armazém Refrigerado
Itumbiara, GO
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico de 9 anos com Comfrio. Cap rate de emissão 9,10%.
Centro de Recebimento
Ibema, PR
Vacância Baixa
Centro de Recebimento
Ibema, PR
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico de 10 anos com I.Riedi. Cap rate de emissão 9,25%.
Centro de Recebimento
Maripá, PR
Vacância Baixa
Centro de Recebimento
Maripá, PR
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico de 10 anos com I.Riedi. Cap rate de emissão 9,25%.
Centro de Recebimento
Palotina, PR
Vacância Baixa
Centro de Recebimento
Palotina, PR
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico de 10 anos com I.Riedi. Cap rate de emissão 9,25%.
Centro de Recebimento
Cascavel, PR
Vacância Baixa
Centro de Recebimento
Cascavel, PR
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato atípico de 10 anos com I.Riedi. Cap rate de emissão 9,25%.
Exposição por Índice
IPCA
Regiões
Goiás
Paraná
Minas Gerais
Mato Grosso
Espírito Santo
Bahia
Exposição por Segmento
Revenda de Insumos
Operador Logístico
Açúcar e Álcool
Etanol de Milho