Resumo do Relatório Gerencial de BTAL11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII BTG AGRO
BTAL11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O FII BTG Pactual Agro Logística (BTAL11) visa gerar rentabilidade e valorização de cotas através da aquisição e construção de ativos de logística para o agronegócio. Em junho de 2025, o fundo gerou um resultado de R$ 4,4 milhões (R$ 0,74/cota) e distribuiu R$ 0,90/cota, utilizando parte de suas reservas para manter a linearidade dos proventos. A gestão destacou que a carteira segue 100% adimplente e com mais de R$ 22 milhões em caixa. Estrategicamente, o fundo realizou o resgate antecipado de um para otimizar o portfólio e está em processo de desinvestimento da Santo Antônio para gerar para novas alocações. Adicionalmente, foi proposta a conversão do fundo para FIAGRO, buscando ampliar as oportunidades de investimento.
Desempenho
O fundo apresentou um resultado líquido de R$ 0,74 por cota em junho de 2025, inferior à distribuição de R$ 0,90 por cota, que foi complementada com reservas. O dividendo representa um anualizado de 13,80% sobre o valor de mercado da cota. O portfólio de 11 ativos (10 imóveis e 1 ) permaneceu 100% adimplente.
Dividendos
A distribuição de proventos referente a julho foi de R$ 0,90 por cota, paga em 26 de agosto de 2025. Este valor corresponde a um dividend anualizado de 13,80% com base no preço de fechamento da cota de R$ 78,26. O valor distribuído foi 22% superior ao resultado gerado no mês (R$ 0,74/cota), indicando o uso de reservas de caixa.
Indicadores
P/VP
0,70
DY Mensal
1,15%
DY Projetado 12M
13,8%
Rentabilidade YTD
14,26%
Resultado por Cota
R$ 0,74
Dividendo por Cota
R$ 0,90
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
39.264
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
Vacância Física
0%
WALT
7,0 anos
Endividamento
0%
Portfólio
Número de Imóveis
10
Número de Operações
1
Destaques
- Distribuição de R$ 0,90 por cota, resultando em um yield anualizado de 13,80%.
- Carteira 100% adimplente com mais de R$ 22 milhões em caixa para futuras alocações.
- Gestão ativa com resgate antecipado do CRI Andali para otimizar a carteira.
- Proposta de conversão do veículo de FII para FIAGRO para ampliar o universo de investimentos.
Desafios
- Distribuição de dividendos (R$ 0,90/cota) acima do resultado gerado no período (R$ 0,74/cota), consumindo reservas.
- Execução do desinvestimento da SPE Santo Antônio para destravar capital para novas alocações.
Riscos do Fundo
- Concentração setorial no agronegócio, exposto a riscos de safra, climáticos e de preços de commodities.
- Concentração de receita em poucos locatários, como I.Riedi (27%) e Coruripe (21%).
- Risco de vacância ou dificuldade de renegociação ao término dos contratos atípicos de longo prazo.
Notas
- O relatório apresenta uma inconsistência: a página 5 cita 9 imóveis e 2 CRIs, mas a lista de ativos nas páginas 11 e 12 detalha 10 imóveis e 1 .
Observações do Mês
BTAL11 é um fundo híbrido focado em logística para o agronegócio, com um portfólio resiliente e 100% adimplente. A gestão demonstra uma abordagem ativa, otimizando a carteira com o resgate de um e planejando a conversão para FIAGRO para maior flexibilidade. O principal ponto de atenção é a distribuição de proventos acima do resultado, uma prática sustentada por reservas de caixa que precisa ser monitorada. O grande desconto (cerca de 0.70) pode representar uma oportunidade, mas também reflete a percepção de risco do mercado em relação ao setor e à estratégia do fundo.
CRIs
CRI Andali
Agro Logística
Agro Logística・IPCA + 6,75%
18% 18%
CRI Andali
Agro Logística
Agro Logística・IPCA + 6,75%
Tipo
CRI
Segmento
Agro Logística
Taxa
IPCA + 6,75%
LTV
Resumo
Operação com garantia real. O fundo decidiu pelo resgate antecipado deste CRI em agosto de 2025 para otimizar o portfólio.
Garantias
Propriedades
Terminal Intermodal
Iturama, MG・Coruripe
21% 21%
Terminal Intermodal
Iturama, MG・Coruripe
GLA
Não informado
Inquilino
Coruripe
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Fev-36
Resumo
Ativo adquirido em fevereiro de 2021 com contrato de 15 anos.
Armazém Graneleiro
Nova Ubiratã, MT・FS Bioenergia
15% 15%
Armazém Graneleiro
Nova Ubiratã, MT・FS Bioenergia
GLA
Não informado
Inquilino
FS Bioenergia
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Mai-31
Resumo
Ativo adquirido em maio de 2021 com contrato de 10 anos.
Terminal Portuário
Vila Velha, ES・TPES
11% 11%
Terminal Portuário
Vila Velha, ES・TPES
GLA
Não informado
Inquilino
TPES
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Mar-31
Resumo
Ativo adquirido em março de 2021 com contrato de 10 anos.
Armazém Refrigerado
Itumbiara, GO・Comfrio
10% 10%
Armazém Refrigerado
Itumbiara, GO・Comfrio
GLA
Não informado
Inquilino
Comfrio
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Abr-30
Resumo
Ativo adquirido em abril de 2021 com contrato de 9 anos.
Complexo Sementes
Toledo, PR・I.Riedi
Complexo Sementes
Toledo, PR・I.Riedi
GLA
Não informado
Inquilino
I.Riedi
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Fev-31
Resumo
Ativo adquirido em fevereiro de 2021 com contrato de 10 anos.
Centro de Recebimento - Ibema
Ibema, PR・I.Riedi
Centro de Recebimento - Ibema
Ibema, PR・I.Riedi
GLA
Não informado
Inquilino
I.Riedi
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Fev-31
Resumo
Ativo adquirido em fevereiro de 2021 com contrato de 10 anos.
Centro de Recebimento - Maripá
Maripá, PR・I.Riedi
Centro de Recebimento - Maripá
Maripá, PR・I.Riedi
GLA
Não informado
Inquilino
I.Riedi
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Mar-31
Resumo
Ativo adquirido em março de 2021 com contrato de 10 anos.
Centro de Recebimento - Palotina
Palotina, PR・I.Riedi
Centro de Recebimento - Palotina
Palotina, PR・I.Riedi
GLA
Não informado
Inquilino
I.Riedi
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Mar-31
Resumo
Ativo adquirido em março de 2021 com contrato de 10 anos.
Centro de Recebimento - Cascavel
Cascavel, PR・I.Riedi
Centro de Recebimento - Cascavel
Cascavel, PR・I.Riedi
GLA
Não informado
Inquilino
I.Riedi
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Mar-31
Resumo
Ativo adquirido em março de 2021 com contrato de 10 anos.
Fazenda Santo Antônio
Muquém, BA・Fazenda Santo Antônio
0% 0%
Fazenda Santo Antônio
Muquém, BA・Fazenda Santo Antônio
GLA
Não informado
Inquilino
Fazenda Santo Antônio
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
Resumo
Ativo adquirido em abril de 2024. A gestão está em processo de desinvestimento da SPE Santo Antônio.
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Exposição por Índice
IPCA
Regiões
Goiás
Paraná
Minas Gerais
Mato Grosso
Espírito Santo
Bahia
Exposição por Segmento
Terminal de Transbordo Intermodal
Centro de Recebimento de Grãos
Certificados de Recebíveis Imobiliários
Armazém Graneleiro
Armazém Refrigerado
Terminal Portuário
Complexo Industrial de Sementes