Resumo do Relatório Gerencial de BTAL11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII BTG AGRO
BTAL11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O BTG Pactual Agro Logística (BTAL11) concluiu sua transformação em FIAGRO e alterou seu regime contábil para competência. Em janeiro de 2026, o fundo aumentou a distribuição para R$ 1,00/cota, apoiado por uma reserva de lucros acumulada de R$ 95 milhões. A gestão forneceu guidance de manter distribuições de pelo menos R$ 1,00/cota pelos próximos 18 meses. O fundo mantém caixa robusto (R$ 137 milhões) e prevê anunciar novo investimento no primeiro trimestre.
Desempenho
O resultado líquido foi de R$ 4,5 milhões (R$ 0,76/cota), superior ao mês anterior (R$ 0,63/cota), impulsionado pela melhora na receita financeira do caixa. A distribuição de R$ 1,00/cota consumiu reservas, alinhada à estratégia de distribuição do lucro acumulado (guidance). A carteira permanece 100% adimplente.
Dividendos
Distribuição de R$ 1,00 por cota, gerando um dividend anualizado de 13,82%. O pagamento utiliza parte da reserva de lucros de R$ 95 milhões, sendo R$ 25 milhões destinados à distribuição linear nos próximos 18 meses.
Indicadores
P/VP
0,75
DY Mensal
1,15%
DY Projetado 12M
13,82%
Rentabilidade YTD
3,3%
Resultado por Cota
R$ 0,76
Dividendo por Cota
R$ 1,00
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
38.037
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
6,8 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
11
Destaques
- Aprovação da transformação para FIAGRO e adoção do regime de competência.
- Guidance de dividendos: Mínimo de R$ 1,00/cota pelos próximos 18 meses.
- Reserva de lucros acumulada de R$ 95 milhões (incluindo atualização patrimonial).
- Novo investimento em fase final de estruturação (expectativa de +R$ 0,05/cota no resultado).
- Caixa robusto de R$ 137 milhões disponível para alocação.
Desafios
- Resultado operacional recorrente (R$ 0,76) ainda abaixo da distribuição (R$ 1,00), dependendo do consumo de reservas.
- Necessidade de alocação eficiente do caixa (cash drag) para elevar o resultado orgânico.
- Conclusão do desinvestimento da Fazenda Santo Antônio.
Riscos do Fundo
- Concentração de receita no inquilino Grupo I.Riedi (múltiplos ativos).
- Riscos inerentes ao agronegócio (climáticos, quebra de safra) impactando inquilinos.
- Risco de execução na alocação do caixa elevado para cobrir dividendos organicamente após o fim das reservas.
- Dependência de desinvestimentos (Fazenda Santo Antônio) para reciclagem de capital.
Notas
- O fundo possui R$ 95 milhões em reservas de lucros acumuladas, compostas por lucro de reestruturação, e atualização patrimonial.
- A capacidade estática total dos ativos é de 450 mil toneladas.
- Relatório menciona 2 CRIs (Andali e Serpasa) em notas de rodapé e 16% de alocação gráfica, mas não detalha estes ativos na seção de portfólio visual, focando nos 10 imóveis.
Observações do Mês
O BTAL11 inicia 2026 com mudanças estruturais positivas (FIAGRO, regime de competência) e uma política de dividendos agressiva baseada em reservas robustas (R$ 95 milhões). Embora a geração de caixa atual (R$ 0,76) não cubra o dividendo (R$ 1,00), o 'colchão' de reservas garante a renda por 18 meses, dando tempo para a gestão alocar o caixa de R$ 137 milhões e maturar novos investimentos. A qualidade dos ativos (100% atípicos) e o desconto patrimonial ( 0,75) sustentam a tese.
Propriedades
Terminal Intermodal
Iturama, MG
Vacância Baixa 17,8% 17,8%
Terminal Intermodal
Iturama, MG
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Contrato atípico de 15 anos com Coruripe. Cap rate de emissão 9,10%.
Fazenda Santo Antônio
Muquém, BA
15,1% 15,1%
Fazenda Santo Antônio
Muquém, BA
GLA
Não informado
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Ativo em processo de desinvestimento. Fato Relevante mencionado.
Armazém Graneleiro
Nova Ubiratã, MT
Vacância Baixa 13,5% 13,5%
Armazém Graneleiro
Nova Ubiratã, MT
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Contrato atípico de 10 anos com FS Bioenergia. Cap rate de emissão 9,0%.
Armazém Refrigerado
Itumbiara, GO
Vacância Baixa 8,8% 8,8%
Armazém Refrigerado
Itumbiara, GO
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Contrato atípico de 9 anos com Comfrio. Cap rate de emissão 9,10%.
Terminal Portuário
Vila Velha, ES
Vacância Baixa 8,6% 8,6%
Terminal Portuário
Vila Velha, ES
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Contrato atípico de 10 anos com TPES. Cap rate de emissão 9,55%.
Complexo Sementes
Toledo, PR
Vacância Baixa 7,5% 7,5%
Complexo Sementes
Toledo, PR
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Contrato atípico de 10 anos com I.Riedi. Cap rate de emissão 9,25%.
Centro de Recebimento
Cascavel, PR
Vacância Baixa 4,8% 4,8%
Centro de Recebimento
Cascavel, PR
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Contrato atípico de 10 anos com I.Riedi. Cap rate de emissão 9,25%.
Centro de Recebimento
Ibema, PR
Vacância Baixa 3,7% 3,7%
Centro de Recebimento
Ibema, PR
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Contrato atípico de 10 anos com I.Riedi. Cap rate de emissão 9,25%.
Centro de Recebimento
Palotina, PR
Vacância Baixa 3,6% 3,6%
Centro de Recebimento
Palotina, PR
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Contrato atípico de 10 anos com I.Riedi. Cap rate de emissão 9,25%.
Centro de Recebimento
Maripá, PR
Vacância Baixa 2,1% 2,1%
Centro de Recebimento
Maripá, PR
GLA
Não informado
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Contrato atípico de 10 anos com I.Riedi. Cap rate de emissão 9,25%.
Regiões
Goiás
Paraná
Minas Gerais
Mato Grosso
Inquilinos
Operador Logístico
Açúcar e Álcool
Etanol de Milho
Revenda de Insumos
Complexo Industrial de Sementes
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.