FII BTG CRI

BTCI11—Resumo de Janeiro de 2026

Resumo

O BTIR11 é um fundo de papel focado em crédito para o segmento de incorporação imobiliária (desenvolvimento), principalmente residencial (74%). O fundo busca valorização de cotas e rendimentos via CRIs High Grade e . Em dezembro de 2025, o fundo mantinha 71% do PL alocado em 37 operações de e uma posição de caixa elevada de 19%. A gestão destacou a valorização dos imóveis residenciais (+6,52% em 2025) como fator positivo para as garantias.

Desempenho

O fundo encerrou dezembro com 100% de adimplência na carteira. O resultado líquido foi de R$ 0,09 por cota, impactado pela correção monetária e posição de caixa, sendo inferior à distribuição realizada de R$ 0,10 por cota. O fundo utilizou reservas de lucros acumulados (que caíram de R$ 0,09 para R$ 0,08/cota) para manter o patamar de distribuição.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,10 por cota referente a dezembro (pago em janeiro), representando um Dividend anualizado de 11,9% sobre a . O Yield anualizado sobre a cota de mercado (aprox. R$ 8,90) é de 13,9%.

Indicadores

P/VP

0,87

DY Mensal

1,12%

DY Projetado 12M

13,9%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,09

Dividendo por Cota

R$ 0,10

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

19.285

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Carteira 100% adimplente
Dividend Yield de 13,9% a.a. sobre cota de mercado
Resgate antecipado total do CRI BILD com pagamento integral
Valorização dos imóveis residenciais acima da inflação reforça garantias

Desafios

Resultado líquido (R$ 0,09) abaixo da distribuição (R$ 0,10) em dezembro de 2025
Posição de caixa elevada (18,87% do PL) pressionando a rentabilidade média
Consumo de reservas de lucros (saldo caiu para R$ 0,08/cota)

Riscos do Fundo

Risco de execução de obras (risco de performance) inerente ao segmento de incorporação
Risco de pré-pagamento de CRIs reduzindo a taxa média da carteira
Risco de inflação afetando 66% da carteira indexada ao IPCA
Alta exposição geográfica no estado de São Paulo (92%)

Notas

Fundo encerrou dezembro com 71% do PL em CRIs e 19% em Caixa.
Ocorreu o vencimento do Marajoara e o resgate antecipado do CRI BILD.
Fundo possui R$ 0,08 por cota de resultado acumulado não distribuído.

Observações do Mês

O BTIR11 apresenta um portfólio saudável, sem , focado em crédito para desenvolvimento (risco maior que renda, porém com taxas maiores). A gestão tem mantido a distribuição estável em R$ 0,10, mas isso tem consumido reservas levemente, já que o resultado recorrente foi de R$ 0,09. O fundo negocia com desconto relevante ( ~0,87), o que oferece margem de segurança. A alta posição em caixa (quase 19%) indica dificuldade de alocação ou preparação para novos ciclos, mas penaliza o retorno no curto prazo.

CRIs

Airplane - S2

Logístico

Logístico・LTV 47,3%・IPCA + 8,00%

LTV Baixo 8%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

47,3%

Resumo

Emergent Cold, galpões em Guarulhos inaugurados em 2024. LTV 47,3%.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticoscessão fiduciária de contratos

Airplane - S1

Logístico

Logístico・LTV 47,3%・IPCA + 8,00%

LTV Baixo 7,7%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

47,3%

Resumo

Emergent Cold, galpões em Guarulhos inaugurados em 2024. LTV 47,3%.

Garantias

Alienação fiduciária de galpões logísticoscessão fiduciária de contratos

Complementação

Residencial

Residencial・IPCA + 11,50%

5,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,50%

LTV

Não informado

Resumo

Estrutural

Oscar Freire

Residencial

Residencial・LTV 80%・IPCA + 9,50%

LTV Médio 4,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

80%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Oscar Freire nos Jardins/SP. LTV 80,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisfundo de reserva

Airport Town

Tático

Tático・IPCA + 6,50%

4,06%

Tipo

CRI

Segmento

Tático

Taxa

IPCA + 6,50%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

Patriani I Vitra - S2

Residencial

Residencial・LTV 46,3%・CDI + 5,00%

LTV Baixo 3,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

46,3%

Resumo

Desenvolvimento do residencial de alto padrão Vitra na grande SP. LTV 46,3%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

Uberlandia Refrescos

Tático

Tático・IPCA + 7,75%

3,4%

Tipo

CRI

Segmento

Tático

Taxa

IPCA + 7,75%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

Canto Rio

Residencial

Residencial・LTV 72,1%・IPCA + 12,00%

LTV Médio 2,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

72,1%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Canto Rio no Arpoador/RJ. LTV 72,1%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

E-Tower BR

Tático

Tático・IPCA + 8,25%

2,58%

Tipo

CRI

Segmento

Tático

Taxa

IPCA + 8,25%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

Reserva Prado - SII

Residencial

Residencial・LTV 41%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Reserva Prado em Campinas. LTV 41,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

Capote Valente – SII

Residencial

Residencial・LTV 63%・CDI + 4,50%

LTV Médio 2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

63%

Resumo

Desenvolvimento em Pinheiros/SP. LTV 63,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisseguro fiança

Capote Valente - Série I

Residencial

Residencial・LTV 63%・CDI + 4,50%

LTV Médio 2,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

63%

Resumo

Desenvolvimento em Pinheiros/SP. LTV 63,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisseguro fiança

Patriani I Vitra - S4

Residencial

Residencial・LTV 46,3%・CDI + 5,00%

LTV Baixo 2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 5,00%

LTV

46,3%

Resumo

Desenvolvimento do residencial de alto padrão Vitra na grande SP. LTV 46,3%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

Hyde - SI

Residencial

Residencial・LTV 63%・IPCA + 8,80%

LTV Médio 2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,80%

LTV

63%

Resumo

Embraed, Balneário Camboriú. LTV 63,0%.

Garantias

Cessão fiduciária CCVsfundo de reserva

You Corporativo – SII

Corporativo

Corporativo・CDI + 4,50%

1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 4,50%

LTV

Não informado

Resumo

Estrutural

Patriani I Mistral - S1

Residencial

Residencial・LTV 46,3%・CDI + 3,50%

LTV Baixo 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

46,3%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Mistral, alto padrão na grande SP. LTV 46,3%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

Higienópolis – SI

Residencial

Residencial・LTV 63%・CDI + 4,25%

LTV Médio 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

63%

Resumo

Desenvolvimento Park Mariana e Vista Madalena. LTV 63,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisfiança

Patriani I Mistral- S3

Residencial

Residencial・LTV 46,3%・CDI + 3,50%

LTV Baixo 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

46,3%

Resumo

Desenvolvimento do empreendimento Mistral, alto padrão na grande SP. LTV 46,3%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

Passione – SII

Residencial

Residencial・LTV 60%・IPCA + 11,48%

LTV Médio 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento Passione em São Caetano. LTV 60,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

Sabia - SIV

Residencial

Residencial・LTV 77%・CDI + 6,00%

LTV Médio 1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 6,00%

LTV

77%

Resumo

Desenvolvimento Vinci Moema. LTV 77,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisfiança

Gen. Shoppings

Tático

Tático・IPCA + 5,00%

1,23%

Tipo

CRI

Segmento

Tático

Taxa

IPCA + 5,00%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

Platina Norte Sul – SII

Residencial

Residencial・LTV 40%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento Platina Norte Sul em Campinas. LTV 40,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

Soberano Sta. Paula - SII

Residencial

Residencial・LTV 43%・IPCA + 11,48%

LTV Baixo 0,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,48%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento Soberano Santa Paula em São Caetano. LTV 43,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

Higienópolis - Série II

Residencial

Residencial・LTV 63%・CDI + 4,25%

LTV Médio 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

63%

Resumo

Desenvolvimento Park Mariana e Vista Madalena. LTV 63,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisfiança

Reserva Prado - SI

Residencial

Residencial・LTV 41%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento Reserva Prado em Campinas. LTV 41,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

You Corp. - S1

Corporativo

Corporativo・LTV 50%・CDI + 4,00%

LTV Baixo 0,6%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 4,00%

LTV

50%

Resumo

Reforço de caixa para ampliação da operação. LTV 50,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de açõesfundo de reserva

Reserva Prado - SIII

Residencial

Residencial・LTV 41%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

41%

Resumo

Desenvolvimento Reserva Prado em Campinas. LTV 41,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

JCC Mz

Tático

Tático・CDI + 1,40%

0,49%

Tipo

CRI

Segmento

Tático

Taxa

CDI + 1,40%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

Soberano Sta. Paula - SIII

Residencial

Residencial・LTV 43%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento Soberano Santa Paula em São Caetano. LTV 43,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

Platina Norte Sul - SIII

Residencial

Residencial・LTV 40%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento Platina Norte Sul em Campinas. LTV 40,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

Soberano Sta. Paula – SI

Residencial

Residencial・LTV 43%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

43%

Resumo

Desenvolvimento Soberano Santa Paula em São Caetano. LTV 43,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

Passione - SIII

Residencial

Residencial・LTV 60%・IPCA + 10,16%

LTV Médio 0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento Passione em São Caetano. LTV 60,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

CRI Brookfield JK IPCA

Tático

Tático・IPCA + 6,55%

0,3%

Tipo

CRI

Segmento

Tático

Taxa

IPCA + 6,55%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

Platina Norte Sul – SI

Residencial

Residencial・LTV 40%・IPCA + 10,16%

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

40%

Resumo

Desenvolvimento Platina Norte Sul em Campinas. LTV 40,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

Sabia - SIII

Residencial

Residencial・LTV 77%・CDI + 4,25%

LTV Médio 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

77%

Resumo

Desenvolvimento Vinci Moema. LTV 77,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisfiança

Passione – SI

Residencial

Residencial・LTV 60%・IPCA + 10,16%

LTV Médio 0,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,16%

LTV

60%

Resumo

Desenvolvimento Passione em São Caetano. LTV 60,0%.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisaval

Helbor 2

Tático

Tático・CDI + 2,30%

0,05%

Tipo

CRI

Segmento

Tático

Taxa

CDI + 2,30%

LTV

Não informado

Resumo

CRI Tático

FIIs

BTYU11

Exposição por Índice

IPCA

66%

CDI

34%

Exposição por Segmento

Residencial

74%

Logístico

26%

Resumo do Relatório Gerencial de BTCI11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII BTG CRI

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

FIIs

Exposição por Índice

Exposição por Segmento