Resumo do Relatório Gerencial de BTLG11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BTLG
BTLG11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O BTLG11 é um fundo de logística focado em renda e ganho de capital, com 33 imóveis e 90% de concentração em São Paulo. Em novembro, a gestão destacou a venda estratégica de ativos corporativos (WT Morumbi e Work Bela Cintra) por R$ 557 milhões, consolidando a tese de reciclagem do portfólio SARE11. O fundo segue com financeira baixa (2,3%) e realizou novas locações e revisionais positivas.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,79 por cota ( anualizado de 9,2%). O foi de R$ 0,70 por cota, impactado pelo início de carências em novos contratos e maiores despesas com comissões, sendo o dividendo complementado por reservas e lucros de vendas (R$ 10,8 milhões reconhecidos no mês).
Dividendos
Distribuição de R$ 0,79 por cota, mantendo o patamar do mês anterior. O dividend anualizado é de 9,2% base fechamento outubro. O pagamento foi suportado parcialmente pelo lucro com vendas de ativos (R$ 0,22/cota de receita eventual).
Indicadores
P/VP
0,99
DY Mensal
0,76%
DY Projetado 12M
9,2%
Rentabilidade YTD
17,9%
Resultado por Cota
R$ 0,70
Dividendo por Cota
R$ 0,79
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
410.107
Métricas
Taxa de Vacância
2%
Prazo Médio Restante
5,0 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
2%
Vacância Financeira
2,3%
Portfólio
Número de Propriedades
33
Área Total (GLA)
1.351.915 m²
Destaques
- Venda dos ativos corporativos WT Morumbi e Work Bela Cintra por R$ 557 milhões (lucro estimado de R$ 24 milhões).
- Reconhecimento de R$ 10,8 milhões em lucro com vendas (Feira de Santana, Guarulhos e Barueri).
- Revisional no BTLG Mauá com aumento real de 14% no aluguel.
- Vacância financeira reduzida para 2,3% (vs 2,6% no mês anterior).
- Locação de 1,5 mil m² no ativo BTLG Ribeirão Preto.
Desafios
- Impacto negativo na receita de locações em novembro de 2025 devido ao início de carências estratégicas em novos contratos.
- Aumento pontual nas despesas com comissões devido ao volume de novas transações e locações.
- Necessidade de locação da área vaga remanescente no ativo BTLG Santo André (44% de vacância no ativo).
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica elevada (90% da ABL em São Paulo).
- Dependência de ganhos não recorrentes (vendas) para manutenção do patamar elevado de dividendos no curto prazo.
- Risco de execução na revitalização e locação do ativo BTLG Santo André.
Notas
- Venda dos ativos WT Morumbi e Work Bela Cintra gera lucro total estimado de R$ 24 milhões.
- Fundo em processo de 15ª emissão de cotas.
Observações do Mês
O BTLG11 demonstra excelente execução estratégica. A rápida venda dos ativos corporativos oriundos do SARE11 confirma a habilidade da gestão em gerar valor via reciclagem, focando no core logístico. Operacionalmente, o fundo mostra força com redução de e revisionais acima da inflação. Financeiramente, o resultado recorrente foi pressionado por carências (efeito de curto prazo para ganho de longo prazo), mas compensado por lucros de vendas, mantendo o dividendo estável e robusto. A é mínima (2,4%).
Propriedades
BTLG Louveira I
Louveira, SP
Vacância Baixa 11% 11%
BTLG Louveira I
Louveira, SP
GLA
137.255 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 5 locatários.
BTLG Hortolândia
Hortolândia, SP
Vacância Baixa 9% 9%
BTLG Hortolândia
Hortolândia, SP
GLA
36.024 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 5 locatários.
BTLG Itapevi I
Itapevi, SP
Vacância Baixa 7% 7%
BTLG Itapevi I
Itapevi, SP
GLA
73.242 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 2 locatários.
BTLG Mauá
Mauá, SP
Vacância Baixa 7% 7%
BTLG Mauá
Mauá, SP
GLA
88.774 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Finalizada negociação de revisional com locatária (12% do ativo) resultando em aumento real de 14% no aluguel.
BTLG Cajamar II
Cajamar, SP
Vacância Baixa 7% 7%
BTLG Cajamar II
Cajamar, SP
GLA
78.639 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 1 locatário.
BTLG Jundiaí
Jundiaí, SP
Vacância Baixa 7% 7%
BTLG Jundiaí
Jundiaí, SP
GLA
100.028 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 6 locatários.
BTLG Campinas II
Campinas, SP
Vacância Baixa 6% 6%
BTLG Campinas II
Campinas, SP
GLA
99.592 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 12 locatários.
BTLG Louveira V, VI & VII
Louveira, SP
Vacância Baixa 6% 6%
BTLG Louveira V, VI & VII
Louveira, SP
GLA
87.003 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 1 locatário.
BTLG Cajamar I
Cajamar, SP
Vacância Baixa 5% 5%
BTLG Cajamar I
Cajamar, SP
GLA
57.153 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 1 locatário.
BTLG Louveira VIII
Louveira, SP
Vacância Baixa 5% 5%
BTLG Louveira VIII
Louveira, SP
GLA
73.020 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 2 locatários.
BTLG Ribeirão Preto
Ribeirão Preto, SP
Vacância Média 4% 4%
BTLG Ribeirão Preto
Ribeirão Preto, SP
GLA
57.210 m²
Ocupação
88%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Locação concluída de um módulo de 1,5 mil m².
BTLG Extrema
Extrema, MG
Vacância Baixa 4% 4%
BTLG Extrema
Extrema, MG
GLA
38.000 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 4 locatários.
BRF Fortaleza
Fortaleza, CE
Vacância Baixa 4% 4%
BRF Fortaleza
Fortaleza, CE
GLA
23.274 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 1 locatário.
BTLG Cajamar III
Cajamar, SP
Vacância Baixa 4% 4%
BTLG Cajamar III
Cajamar, SP
GLA
51.109 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 1 locatário.
BTLG SBC I
São Bernardo do Campo, SP
Vacância Baixa 4% 4%
BTLG SBC I
São Bernardo do Campo, SP
GLA
47.752 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 1 locatário.
BTLG Louveira II, III, IV e IX
Louveira, SP
Vacância Baixa 3% 3%
BTLG Louveira II, III, IV e IX
Louveira, SP
GLA
64.644 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 4 locatários.
BTLG Araçatuba
Araçatuba, SP
Vacância Baixa 2% 2%
BTLG Araçatuba
Araçatuba, SP
GLA
26.783 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 1 locatário.
BTLG Cabreúva
Cabreúva, SP
Vacância Média 2% 2%
BTLG Cabreúva
Cabreúva, SP
GLA
38.214 m²
Ocupação
83%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 3 locatários.
BTLG Cotia
Cotia, SP
Vacância Baixa 2% 2%
BTLG Cotia
Cotia, SP
GLA
7.538 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 1 locatário.
BTLG Embu
Embu, SP
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Embu
Embu, SP
GLA
30.592 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 4 locatários.
BTLG Santo André
Santo André, SP
Vacância Alta 1% 1%
BTLG Santo André
Santo André, SP
GLA
40.474 m²
Ocupação
56%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com vacância significativa de 44%.
BTLG Santana de Parnaíba
São Paulo, SP
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Santana de Parnaíba
São Paulo, SP
GLA
18.940 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 1 locatário.
Natura São Paulo
São Paulo, SP
Vacância Baixa 1% 1%
Natura São Paulo
São Paulo, SP
GLA
63.606 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
8,22%
Resumo
Ativo com 1 locatário.
BTLG Navegantes
Navegantes, SC
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Navegantes
Navegantes, SC
GLA
9.794 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 1 locatário.
Dengo FL
São Paulo, SP
Vacância Baixa 1% 1%
Dengo FL
São Paulo, SP
GLA
1.499 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 1 locatário.
BTLG Suape
Suape, PE
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Suape
Suape, PE
GLA
35.962 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 1 locatário.
BTLG Queimados
Queimados, RJ
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Queimados
Queimados, RJ
GLA
22.783 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com 1 locatário.
BTLG Campinas
Campinas, SP
Vacância Baixa 0% 0%
BTLG Campinas
Campinas, SP
GLA
1.999 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo vendido com parcelas a receber.
Regiões
SP 60km
SP 30km
SP +100km
Outras regiões
Inquilinos
Assaí
DHL
Unilever
Ceva
Amazon
Luft
Nestlé
Braskem
BRF
Rojemac
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 126.400.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
2,4%
CRI I
IPCA + 5,92% a.a.・Vence 07/2031
CRI I
IPCA + 5,92% a.a.・Vence 07/2031
Série
Não informado
Emissão
07/2021
Vencimento
07/2031
Taxa de Juros
IPCA + 5,92% a.a.
Saldo Devedor
R$ 39.200.000,00
Resumo
Pagamento mensal
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI II
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
CRI II
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
Série
Não informado
Emissão
12/2021
Vencimento
12/2028
Taxa de Juros
IPCA + 5,90% a.a.
Saldo Devedor
R$ 59.100.000,00
Resumo
Pagamento mensal
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI III
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
CRI III
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
Série
Não informado
Emissão
05/2023
Vencimento
12/2028
Taxa de Juros
IPCA + 5,90% a.a.
Saldo Devedor
R$ 28.100.000,00
Resumo
Pagamento mensal
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos