Resumo do Relatório Gerencial de BTLG11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BTLG
BTLG11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O BTLG11 é um fundo de logística com 34 imóveis e foco em renda e ganho de capital, concentrado majoritariamente em São Paulo (92%). Em dezembro de 2025, a gestão concluiu com êxito a estratégia de reciclagem dos ativos corporativos oriundos da compra do SARE11, vendendo-os por R$ 560,4 milhões e gerando lucro expressivo. O fundo também finalizou a 15ª emissão de cotas, captando R$ 450,5 milhões e adquirindo dois novos ativos logísticos AAA em Osasco e Mauá. Operacionalmente, a financeira subiu para 3,2% devido a movimentações em Embu e Cabreúva.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,79 por cota, mantendo o patamar estável ( anualizado de 9,1%). O de novembro foi de R$ 0,68/cota, mas o caixa foi reforçado em dezembro pelo recebimento integral da venda dos ativos corporativos (lucro de ~R$ 0,49/cota) e da última parcela do BTLG Campinas (lucro de ~R$ 0,08/cota).
Dividendos
Distribuição de R$ 0,79 por cota, representando um dividend anualizado de 9,1% sobre o fechamento de novembro. O fundo possui reservas robustas reforçadas pelos lucros de capital recentes.
Indicadores
P/VP
0,99
DY Mensal
0,76%
DY Projetado 12M
9,1%
Rentabilidade YTD
19,6%
Resultado por Cota
R$ 0,68
Dividendo por Cota
R$ 0,79
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
414.292
Métricas
Taxa de Vacância
3,2%
Prazo Médio Restante
5,0 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
Não informado
Vacância Financeira
3,2%
Portfólio
Número de Propriedades
34
Área Total (GLA)
1.435.343 m²
Destaques
- Recebimento de R$ 560,4 milhões pela venda dos ativos corporativos (WT Morumbi e Work Bela Cintra), gerando lucro de ~R$ 0,49/cota.
- Conclusão da 15ª Emissão de Cotas captando R$ 450,5 milhões.
- Aquisição de dois ativos AAA (Osasco e Mauá) somando 84 mil m² de ABL.
- Ocupação integral do ativo BTLG Ribeirão Preto com locação de 10 mil m².
- Recebimento da última parcela da venda do BTLG Campinas (R$ 15,6 milhões).
Desafios
- Aumento da vacância financeira para 3,2% em dezembro de 2025 devido à saída de inquilino no BTLG Embu e despejo no BTLG Cabreúva.
- Saída de locatária de 9,7 mil m² no ativo BTLG Embu.
- Necessidade de equacionar a vacância de 13 mil m² no BTLG Cabreúva após saída forçada de inquilino inadimplente.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica elevada (92% dos ativos em SP).
- Risco de execução na relocação das áreas vagas em Embu e Cabreúva.
- Obrigações financeiras futuras relevantes (R$ 614 milhões em aquisições para 2T26), mitigadas pelo caixa atual.
Notas
- Lucro de ~R$ 0,49/cota gerado pela venda dos ativos corporativos recebido em dezembro.
- Lucro de ~R$ 0,08/cota gerado pela parcela final do BTLG Campinas recebido em dezembro.
- Caixa estimado de ~R$ 700 milhões para obrigações de 2026.
Observações do Mês
O BTLG11 encerra 2025 demonstrando excelente execução estratégica. A gestão cumpriu a promessa de reciclagem rápida do portfólio SARE11, vendendo os ativos de escritório com lucro relevante e eliminando riscos de segmento, focando puramente em logística AAA em SP. A é mínima (2,3%) e o caixa está robusto (~R$ 700mm projetados) para cobrir obrigações futuras. O aumento pontual da para 3,2% é negativo, mas decorre em parte de uma limpeza de base (despejo de inadimplente), o que melhora a qualidade da receita futura.
Propriedades
BTLG Louveira I
Louveira, SP
Vacância Baixa 10% 10%
BTLG Louveira I
Louveira, SP
GLA
137.255 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
5 locatários. Localizado em Louveira, SP.
BTLG Itapevi I
Itapevi, SP
Vacância Baixa 7% 7%
BTLG Itapevi I
Itapevi, SP
GLA
73.242 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
2 locatários. Localizado em Itapevi, SP.
BTLG Mauá I
Mauá, SP
Vacância Baixa 6% 6%
BTLG Mauá I
Mauá, SP
GLA
88.774 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
5 locatários. Localizado em Mauá, SP.
BTLG Jundiaí
Jundiaí, SP
Vacância Baixa 6% 6%
BTLG Jundiaí
Jundiaí, SP
GLA
100.028 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
6 locatários. Localizado em Jundiaí, SP.
BTLG Cajamar II
Cajamar, SP
Vacância Baixa 6% 6%
BTLG Cajamar II
Cajamar, SP
GLA
78.639 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Localizado em Cajamar, SP.
BTLG Campinas II
Campinas, SP
Vacância Baixa 6% 6%
BTLG Campinas II
Campinas, SP
GLA
99.592 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
12 locatários. Localizado em Campinas, SP.
BTLG Louveira V, VI & VII
Louveira, SP
Vacância Baixa 5% 5%
BTLG Louveira V, VI & VII
Louveira, SP
GLA
87.003 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Localizado em Louveira, SP.
BTLG Louveira VIII
Louveira, SP
Vacância Baixa 5% 5%
BTLG Louveira VIII
Louveira, SP
GLA
73.020 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
2 locatários. Localizado em Louveira, SP.
BTLG Cajamar I
Cajamar, SP
Vacância Baixa 4% 4%
BTLG Cajamar I
Cajamar, SP
GLA
57.153 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Localizado em Cajamar, SP.
BTLG SBC I
São Bernardo do Campo, SP
Vacância Baixa 4% 4%
BTLG SBC I
São Bernardo do Campo, SP
GLA
47.752 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Localizado em São Bernardo do Campo, SP.
BTLG Mauá II
Mauá, SP
Vacância Baixa 4% 4%
BTLG Mauá II
Mauá, SP
GLA
48.417 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
6 locatários. Localizado em Mauá, SP.
BTLG Ribeirão Preto
Ribeirão Preto, SP
Vacância Baixa 4% 4%
BTLG Ribeirão Preto
Ribeirão Preto, SP
GLA
57.210 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
12 locatários. Locação de 2 módulos (~10 mil m²) concluída em dez/25, atingindo 100% de ocupação.
Inadimplência
Não informado
Vacância
zerada
BTLG Extrema
Extrema, MG
Vacância Baixa 3% 3%
BTLG Extrema
Extrema, MG
GLA
38.000 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
4 locatários. Localizado em Extrema, MG.
BRF Fortaleza
Fortaleza, CE
Vacância Baixa 3% 3%
BRF Fortaleza
Fortaleza, CE
GLA
23.274 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Localizado em Fortaleza, CE.
BTLG Cajamar III
Cajamar, SP
Vacância Baixa 3% 3%
BTLG Cajamar III
Cajamar, SP
GLA
51.109 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Localizado em Cajamar, SP.
BTLG Louveira II, III, IV e IX
Louveira, SP
Vacância Baixa 3% 3%
BTLG Louveira II, III, IV e IX
Louveira, SP
GLA
64.644 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
4 locatários. Localizado em Louveira, SP.
BTLG Osasco
Osasco, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 3% 3%
BTLG Osasco
Osasco, SP・Classe AAA
GLA
35.011 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
2 locatários. Recém-adquirido, localizado em Osasco, SP.
BTLG Araçatuba
Araçatuba, SP
Vacância Baixa 2% 2%
BTLG Araçatuba
Araçatuba, SP
GLA
26.783 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Localizado em Araçatuba, SP.
BTLG Hortolândia
Hortolândia, SP
Vacância Baixa 2% 2%
BTLG Hortolândia
Hortolândia, SP
GLA
36.024 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
5 locatários. Localizado em Hortolândia, SP.
Natura São Paulo
São Paulo, SP
Vacância Baixa 2% 2%
Natura São Paulo
São Paulo, SP
GLA
7.338 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
8,22%
Resumo
1 locatário. Localizado em São Paulo, SP.
BTLG Embu
Embu, SP
Vacância Alta 2% 2%
BTLG Embu
Embu, SP
GLA
30.592 m²
Ocupação
68%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
3 locatários. Saída de inquilino (9,7 mil m²) gerou vacância em negociação.
Inadimplência
Não informado
Vacância
aumento
BTLG Cotia
Cotia, SP
Vacância Baixa 2% 2%
BTLG Cotia
Cotia, SP
GLA
7.538 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Localizado em Cotia, SP.
BTLG Santana de Parnaíba
São Paulo, SP
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Santana de Parnaíba
São Paulo, SP
GLA
18.940 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Localizado em Santana de Parnaíba/SP.
BTLG Queimados
Queimados, RJ
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Queimados
Queimados, RJ
GLA
22.783 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Localizado em Queimados, RJ.
BTLG Santo André
Santo André, SP
Vacância Alta 1% 1%
BTLG Santo André
Santo André, SP
GLA
40.474 m²
Ocupação
56%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Localizado em Santo André, SP.
BTLG Cabreúva
Cabreúva, SP
Vacância Alta 1% 1%
BTLG Cabreúva
Cabreúva, SP
GLA
38.214 m²
Ocupação
53%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
3 locatários. Saída forçada de inquilino inadimplente (~13 mil m²) elevou vacância.
Inadimplência
tratada judicialmente
Vacância
aumento
BTLG Suape
Suape, PE
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Suape
Suape, PE
GLA
35.962 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Localizado em Suape, PE.
Dengo FL
São Paulo, SP
Vacância Baixa 1% 1%
Dengo FL
São Paulo, SP
GLA
1.499 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Localizado em São Paulo, SP.
BTLG Navegantes
Navegantes, SC
Vacância Baixa 0% 0%
BTLG Navegantes
Navegantes, SC
GLA
9.794 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Localizado em Navegantes, SC.
Regiões
SP 60km
SP 30km
SP +100km
Outras regiões
Inquilinos
Assaí
DHL
Unilever
Ceva
Amazon
Luft
Nestlé
Braskem
BRF
Rojemac
BioMedical
Jamef
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 124.200.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
2,3%
CRI I
IPCA + 5,92% a.a.・Vence 07/2031
CRI I
IPCA + 5,92% a.a.・Vence 07/2031
Série
Não informado
Emissão
07/2021
Vencimento
07/2031
Taxa de Juros
IPCA + 5,92% a.a.
Saldo Devedor
R$ 39.100.000,00
Resumo
Pagamento mensal
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI II
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
CRI II
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
Série
Não informado
Emissão
12/2021
Vencimento
12/2028
Taxa de Juros
IPCA + 5,90% a.a.
Saldo Devedor
R$ 57.800.000,00
Resumo
Pagamento mensal
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI III
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
CRI III
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
Série
Não informado
Emissão
05/2023
Vencimento
12/2028
Taxa de Juros
IPCA + 5,90% a.a.
Saldo Devedor
R$ 27.500.000,00
Resumo
Pagamento mensal
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos