Resumo do Relatório Gerencial de BTLG11 (Junho de 2025) com Inteligência Artificial
FII BTLG
BTLG11—Resumo de Junho de 2025
Resumo
O BTG Pactual Logística (BTLG11) é um fundo de tijolo focado na obtenção de renda e ganho de capital através da exploração de empreendimentos no segmento de logística. Em junho, a gestão destacou a locação total do ativo BTLG Suape, eliminando uma de 15 mil m², e a conclusão do pagamento de R$ 337 milhões pela aquisição dos ativos Cajamar I & II e Campinas II, com um final de 9,5%, superior ao previsto. O fundo também anunciou a proposta de uma 14ª emissão de cotas para financiar a aquisição estratégica do FII SARE11 e reforçar o caixa para futuras oportunidades.
Desempenho
Em junho, o fundo distribuiu R$ 0,78 por cota, representando um dividend anualizado de 9,3%. O resultado do mês foi de R$ 0,69 por cota, indicando o uso de resultados acumulados para complementar a distribuição. O desempenho operacional foi forte, com a zeragem da no BTLG Suape e uma revisão contratual no BTLG Mauá que resultou em um reajuste de 17% no aluguel. A vacância financeira do portfólio encerrou o mês em 1,9%.
Dividendos
A distribuição em junho foi de R$ 0,78 por cota, paga em 23/06/2025 para os cotistas na data base de 13/06/2025. Este rendimento está ligeiramente acima do resultado gerado no mês, que foi de R$ 0,69 por cota, sendo a diferença coberta por lucros acumulados.
Indicadores
P/VP
0,96
DY Mensal
0,78%
DY Projetado 12M
9,3%
Rentabilidade YTD
11,4%
Resultado por Cota
R$ 0,69
Dividendo por Cota
R$ 0,78
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
388.958
Métricas
Taxa de Vacância
1,9%
Prazo Médio Restante
5,2 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
Não informado
Vacância Financeira
1,9%
Portfólio
Número de Propriedades
34
Área Total (GLA)
1.300.000 m²
Destaques
- Locação de 100% do ativo BTLG Suape, eliminando uma vacância relevante de 15 mil m² e com condições comerciais 10% acima do previsto na aquisição.
- Conclusão do pagamento final de R$ 337 milhões pela aquisição dos ativos Cajamar I & II e Campinas II, com um cap rate efetivo de 9,5%.
- Revisão contratual no ativo BTLG Mauá com reajuste de 17% no valor da locação para uma área correspondente a 8% da ABL do imóvel.
- Anúncio da 14ª emissão de cotas, no valor de R$ 600 milhões, para viabilizar a aquisição do FII SARE11 e fortalecer o caixa.
Desafios
- A distribuição de R$ 0,78/cota em junho superou o resultado gerado no mês (R$ 0,69/cota), dependendo de resultados acumulados para manter o patamar de rendimentos.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica, com 90% da ABL localizada no estado de São Paulo.
- Risco de mercado associado ao setor logístico, como variações na demanda por galpões.
- Risco de vacância em um portfólio com múltiplos inquilinos e contratos com vencimentos distribuídos ao longo do tempo.
- Dependência da capacidade da gestão em realizar reciclagem de portfólio (vendas de ativos) para gerar ganhos de capital, que são uma fonte de receita não recorrente.
Notas
- O fundo está realizando sua 14ª emissão de cotas com volume de R$ 600 milhões, visando a aquisição do FII SARE11 e o reforço do caixa para novas oportunidades.
- A gestão concluiu o pagamento da última parcela de R$ 337 milhões referente à aquisição dos ativos Cajamar I, Cajamar II e Campinas II, resultando em um de 9,5% para a transação.
Observações do Mês
O BTLG11 demonstrou um forte desempenho operacional em junho, com a locação total do ativo em Suape e uma revisão contratual positiva em Mauá. A gestão continua sua estratégia de aquisições de qualidade, concluindo a compra dos ativos da região de Cajamar com um atrativo de 9,5%. A de 3% é baixa e controlada. O está abaixo de 1, indicando um potencial desconto. A distribuição acima do resultado mensal é um ponto de atenção, mas o fundo possui resultados acumulados para suportá-la. A proposta de aquisição do SARE11, a ser financiada por nova emissão, aponta para um crescimento estratégico contínuo.
Propriedades
BTLG Louveira I
Louveira, SP
Vacância Baixa 11% 11%
BTLG Louveira I
Louveira, SP
GLA
137.255 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BTLG Itapevi I
Itapevi, SP
Vacância Baixa 8% 8%
BTLG Itapevi I
Itapevi, SP
GLA
73.242 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ocorreu a renovação de contrato de locação representando 23% da ABL do imóvel, com extensão do vencimento para 2031.
BTLG Mauá
Mauá, SP
Vacância Baixa 7% 7%
BTLG Mauá
Mauá, SP
GLA
88.774 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Em junho de 2025, o fundo concluiu uma revisão contratual para uma área de 8% da ABL, com um reajuste de 17% no valor da locação.
BTLG Cajamar II
Cajamar, SP
Vacância Baixa 7% 7%
BTLG Cajamar II
Cajamar, SP
GLA
78.639 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Parte do portfólio cuja aquisição teve seu pagamento final concluído em junho de 2025.
BTLG Campinas II
Campinas, SP
Vacância Baixa 6% 6%
BTLG Campinas II
Campinas, SP
GLA
99.592 m²
Ocupação
98%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Parte do portfólio cuja aquisição teve seu pagamento final concluído em junho de 2025.
BTLG Jundiaí
Jundiaí, SP
Vacância Baixa 6% 6%
BTLG Jundiaí
Jundiaí, SP
GLA
100.028 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BTLG Louveira V, VI & VII
Louveira, SP
Vacância Baixa 6% 6%
BTLG Louveira V, VI & VII
Louveira, SP
GLA
87.003 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Agrupamento de três ativos localizados em Louveira, SP.
BTLG Ribeirão Preto
Ribeirão Preto, SP
Vacância Média 5% 5%
BTLG Ribeirão Preto
Ribeirão Preto, SP
GLA
57.210 m²
Ocupação
83%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BTLG Cajamar I
Cajamar, SP
Vacância Baixa 5% 5%
BTLG Cajamar I
Cajamar, SP
GLA
57.153 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Parte do portfólio cuja aquisição teve seu pagamento final concluído em junho de 2025.
BTLG Louveira VIII
Louveira, SP
Vacância Baixa 5% 5%
BTLG Louveira VIII
Louveira, SP
GLA
73.020 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BTLG Extrema
Extrema, MG
Vacância Baixa 4% 4%
BTLG Extrema
Extrema, MG
GLA
38.000 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BRF Fortaleza
Fortaleza, CE
Vacância Baixa 4% 4%
BRF Fortaleza
Fortaleza, CE
GLA
23.274 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BTLG Cajamar III
Cajamar, SP
Vacância Baixa 4% 4%
BTLG Cajamar III
Cajamar, SP
GLA
51.109 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BTLG SBC I
São Bernardo do Campo, SP
Vacância Baixa 4% 4%
BTLG SBC I
São Bernardo do Campo, SP
GLA
47.752 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BTLG Louveira II, III, IV e IX
Louveira, SP
Vacância Baixa 3% 3%
BTLG Louveira II, III, IV e IX
Louveira, SP
GLA
64.644 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Agrupamento de quatro ativos localizados em Louveira, SP.
BTLG Hortolândia
Hortolândia, SP
Vacância Baixa 2% 2%
BTLG Hortolândia
Hortolândia, SP
GLA
36.024 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BTLG Araçatuba
Araçatuba, SP
Vacância Baixa 2% 2%
BTLG Araçatuba
Araçatuba, SP
GLA
26.783 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BTLG Cabreúva
Cabreúva, SP
Vacância Alta 2% 2%
BTLG Cabreúva
Cabreúva, SP
GLA
38.214 m²
Ocupação
67%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BTLG Cotia
Cotia, SP
Vacância Baixa 2% 2%
BTLG Cotia
Cotia, SP
GLA
7.538 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BTLG Embu
Embu, SP
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Embu
Embu, SP
GLA
30.592 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BTLG Santana de Parnaíba
São Paulo, SP
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Santana de Parnaíba
São Paulo, SP
GLA
18.940 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Natura São Paulo
São Paulo, SP
Vacância Baixa 1% 1%
Natura São Paulo
São Paulo, SP
GLA
63.606 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
8,22%
Resumo
Participação indireta via cotas de FII.
BTLG Navegantes
Navegantes, SC
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Navegantes
Navegantes, SC
GLA
9.794 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Dengo FL
São Paulo, SP
Vacância Baixa 1% 1%
Dengo FL
São Paulo, SP
GLA
1.499 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BTLG Suape
Suape, PE
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Suape
Suape, PE
GLA
35.962 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
A vacância remanescente de 15 mil m² foi eliminada em junho/2025 com a expansão do locatário existente, que passou a ocupar 100% do ativo com contrato até 2033.
BTLG Queimados
Queimados, RJ
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Queimados
Queimados, RJ
GLA
22.783 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
BTLG Camaçari
Camaçari, BA
Vacância Baixa 0% 0%
BTLG Camaçari
Camaçari, BA
GLA
4.415 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo em processo de venda, com parcelas a receber.
BTLG Campinas
Campinas, SP
Vacância Baixa 0% 0%
BTLG Campinas
Campinas, SP
GLA
1.999 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo em processo de venda, com parcelas a receber.
BTLG Guarulhos
Guarulhos, SP
Vacância Baixa 0% 0%
BTLG Guarulhos
Guarulhos, SP
GLA
20.247 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo em processo de venda, com parcelas a receber.
Regiões
São Paulo
Pernambuco
Minas Gerais
Ceará
Rio de Janeiro
Santa Catarina
Inquilinos
Assaí
DHL
Unilever
Ceva
Amazon
BRF
Braskem
Nestlé
Luft
Rojemac
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 137.800.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
3%
CRI I
IPCA + 5,92% a.a.・Vence 07/2031
CRI I
IPCA + 5,92% a.a.・Vence 07/2031
Série
Não informado
Emissão
07/2021
Vencimento
07/2031
Taxa de Juros
IPCA + 5,92% a.a.
Saldo Devedor
R$ 41.000.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI II
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
CRI II
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
Série
Não informado
Emissão
12/2021
Vencimento
12/2028
Taxa de Juros
IPCA + 5,90% a.a.
Saldo Devedor
R$ 65.400.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI III
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
CRI III
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
Série
Não informado
Emissão
05/2023
Vencimento
12/2028
Taxa de Juros
IPCA + 5,90% a.a.
Saldo Devedor
R$ 31.400.000,00
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos