Resumo do Relatório Gerencial de BTLG11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII BTLG
BTLG11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O BTLG11 é um fundo de logística focado em renda e ganho de capital, concentrado majoritariamente no estado de São Paulo (92%). Em janeiro de 2026 (referente a dezembro/25), o fundo destacou a conclusão da venda dos ativos corporativos oriundos do SARE11, reforçando o caixa, e a redução da financeira para 2,9% através de nova locação no ativo Cabreúva. O fundo mantém dividendos estáveis e uma muito baixa.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,79 por cota, mantendo o patamar estável ( anualizado de 9,2%). O foi de R$ 0,66/cota, sendo complementado por reservas acumuladas. Houve reconhecimento de lucros de vendas (Campinas e Barueri) totalizando ~R$ 7,7 milhões.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,79 por cota, representando um dividend anualizado de 9,2% com base no fechamento de dezembro. O pagamento será realizado em 23/01/2026.
Indicadores
P/VP
0,99
DY Mensal
0,77%
DY Projetado 12M
9,2%
Rentabilidade YTD
20,3%
Resultado por Cota
R$ 0,66
Dividendo por Cota
R$ 0,79
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
438.517
Métricas
Taxa de Vacância
2,9%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
Não informado
Vacância Financeira
2,9%
Portfólio
Número de Propriedades
34
Área Total (GLA)
1.435.343 m²
Destaques
- Locação de 4 mil m² no BTLG Cabreúva para empresa de embalagens, reduzindo vacância consolidada para 2,9%
- Recebimento integral da venda dos ativos corporativos (WT Morumbi e Work Bela Cintra), gerando lucro de ~R$ 27 milhões (R$ 0,49/cota)
- Reconhecimento de lucro de vendas (Campinas e Barueri) de ~R$ 7,7 milhões
- LTV mantido em patamar muito baixo (3,3%)
- Inclusão do fundo no rebalanceamento de índices internacionais, impulsionando a liquidez (ADTV R$ 21,4 milhões)
Desafios
- Necessidade de locação das áreas vagas remanescentes no BTLG Santo André (44% de vacância) e BTLG Embu (32% de vacância)
- Gestão do cronograma de desembolsos para aquisições, com R$ 614,2 milhões previstos para o 2T26
- Descasamento temporário entre caixa e competência devido a prazos de recebimento de aluguéis
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica elevada (92% da ABL em São Paulo).
- Risco de execução na locação das áreas vagas remanescentes em Santo André e Embu.
- Obrigações financeiras futuras relevantes (alavancagem contratada para aquisições futuras).
Notas
- O lucro projetado foi atualizado para R$ 1,54 por cota considerando as vendas recentes.
- O fundo possui R$ 614,2 milhões em obrigações de aquisição vencendo no 2T26.
- A venda dos ativos corporativos gerou um lucro total de ~R$ 0,49/cota.
Observações do Mês
O BTLG11 encerra o ano com uma execução estratégica robusta. A rápida alienação dos ativos de escritório (ex-SARE11) elimina riscos de segmento e reforça o caixa para as obrigações de 2026. Operacionalmente, a redução da em Cabreúva demonstra a capacidade comercial da gestão, embora Santo André e Embu ainda exijam atenção. Com mínima (3,3%) e reservas de lucro, o fundo mantém alta previsibilidade de dividendos e segurança.
Propriedades
BTLG Louveira I
Louveira, SP
Vacância Baixa 10% 10%
BTLG Louveira I
Louveira, SP
GLA
137.255 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
5 locatários.
BTLG Itapevi I
Itapevi, SP
Vacância Baixa 7% 7%
BTLG Itapevi I
Itapevi, SP
GLA
73.242 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
2 locatários.
BTLG Mauá I
Mauá, SP
Vacância Baixa 6% 6%
BTLG Mauá I
Mauá, SP
GLA
88.774 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
5 locatários.
BTLG Jundiaí
Jundiaí, SP
Vacância Baixa 6% 6%
BTLG Jundiaí
Jundiaí, SP
GLA
100.028 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
6 locatários.
BTLG Cajamar II
Cajamar, SP
Vacância Baixa 6% 6%
BTLG Cajamar II
Cajamar, SP
GLA
78.639 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário.
BTLG Campinas II
Campinas, SP
Vacância Baixa 6% 6%
BTLG Campinas II
Campinas, SP
GLA
99.592 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
12 locatários.
BTLG Louveira V, VI & VII
Louveira, SP
Vacância Baixa 5% 5%
BTLG Louveira V, VI & VII
Louveira, SP
GLA
87.003 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário.
BTLG Louveira VIII
Louveira, SP
Vacância Baixa 5% 5%
BTLG Louveira VIII
Louveira, SP
GLA
73.020 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
2 locatários.
BTLG Cajamar I
Cajamar, SP
Vacância Baixa 4% 4%
BTLG Cajamar I
Cajamar, SP
GLA
57.153 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário.
BTLG SBC I
São Bernardo do Campo, SP
Vacância Baixa 4% 4%
BTLG SBC I
São Bernardo do Campo, SP
GLA
47.752 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário.
BTLG Mauá II
Mauá, SP
Vacância Baixa 4% 4%
BTLG Mauá II
Mauá, SP
GLA
48.417 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
6 locatários.
BTLG Ribeirão Preto
Ribeirão Preto, SP
Vacância Baixa 4% 4%
BTLG Ribeirão Preto
Ribeirão Preto, SP
GLA
57.210 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
12 locatários.
BTLG Extrema
Extrema, MG
Vacância Baixa 3% 3%
BTLG Extrema
Extrema, MG
GLA
38.000 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
4 locatários.
BRF Fortaleza
Fortaleza, CE
Vacância Baixa 3% 3%
BRF Fortaleza
Fortaleza, CE
GLA
23.274 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário.
BTLG Cajamar III
Cajamar, SP
Vacância Baixa 3% 3%
BTLG Cajamar III
Cajamar, SP
GLA
51.109 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário.
BTLG Louveira II, III, IV e IX
Louveira, SP
Vacância Baixa 3% 3%
BTLG Louveira II, III, IV e IX
Louveira, SP
GLA
64.644 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
4 locatários.
BTLG Osasco
Osasco, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 3% 3%
BTLG Osasco
Osasco, SP・Classe AAA
GLA
35.011 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
2 locatários.
BTLG Araçatuba
Araçatuba, SP
Vacância Baixa 2% 2%
BTLG Araçatuba
Araçatuba, SP
GLA
26.783 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário.
BTLG Hortolândia
Hortolândia, SP
Vacância Baixa 2% 2%
BTLG Hortolândia
Hortolândia, SP
GLA
36.024 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
5 locatários.
Natura São Paulo
São Paulo, SP
Vacância Baixa 2% 2%
Natura São Paulo
São Paulo, SP
GLA
7.338 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
8,22%
Resumo
1 locatário.
BTLG Embu
Embu, SP
Vacância Alta 2% 2%
BTLG Embu
Embu, SP
GLA
30.592 m²
Ocupação
68%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
3 locatários. Mantém vacância de 32%.
BTLG Cotia
Cotia, SP
Vacância Baixa 2% 2%
BTLG Cotia
Cotia, SP
GLA
7.538 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário.
BTLG Santana de Parnaíba
São Paulo, SP
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Santana de Parnaíba
São Paulo, SP
GLA
18.940 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário.
BTLG Queimados
Queimados, RJ
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Queimados
Queimados, RJ
GLA
22.783 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário.
BTLG Santo André
Santo André, SP
Vacância Alta 1% 1%
BTLG Santo André
Santo André, SP
GLA
40.474 m²
Ocupação
56%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário. Vacância expressiva de 44%.
BTLG Cabreúva
Cabreúva, SP
Vacância Alta 1% 1%
BTLG Cabreúva
Cabreúva, SP
GLA
38.214 m²
Ocupação
64%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
3 locatários. Locação de 1 módulo (4 mil m²) para empresa de embalagens reduziu vacância.
Inadimplência
Não informado
Vacância
redução
BTLG Suape
Suape, PE
Vacância Baixa 1% 1%
BTLG Suape
Suape, PE
GLA
35.962 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário.
Dengo FL
São Paulo, SP
Vacância Baixa 1% 1%
Dengo FL
São Paulo, SP
GLA
1.499 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário.
BTLG Navegantes
Navegantes, SC
Vacância Baixa 0% 0%
BTLG Navegantes
Navegantes, SC
GLA
9.794 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
1 locatário.
FIIs
Natura São Paulo (Cotas FII)
Regiões
SP 60km
SP 30km
SP +100km
Outras regiões
Inquilinos
Assaí
DHL
Unilever
Ceva
Amazon
Luft
Nestlé
Braskem
BRF
Rojemac
BioMedical
Jamef
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 161.300.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
3,3%
CRI I
IPCA + 5,92% a.a.・Vence 07/2031
CRI I
IPCA + 5,92% a.a.・Vence 07/2031
Série
Não informado
Emissão
07/2021
Vencimento
07/2031
Taxa de Juros
IPCA + 5,92% a.a.
Saldo Devedor
R$ 38.300.000,00
Resumo
Pagamento mensal
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI II
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
CRI II
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
Série
Não informado
Emissão
12/2021
Vencimento
12/2028
Taxa de Juros
IPCA + 5,90% a.a.
Saldo Devedor
R$ 56.600.000,00
Resumo
Pagamento mensal
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI III
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
CRI III
IPCA + 5,90% a.a.・Vence 12/2028
Série
Não informado
Emissão
05/2023
Vencimento
12/2028
Taxa de Juros
IPCA + 5,90% a.a.
Saldo Devedor
R$ 26.800.000,00
Resumo
Pagamento mensal
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI IV
IPCA + 8,00% a.a.・Vence 07/2032
CRI IV
IPCA + 8,00% a.a.・Vence 07/2032
Série
Não informado
Emissão
05/2022
Vencimento
07/2032
Taxa de Juros
IPCA + 8,00% a.a.
Saldo Devedor
R$ 39.600.000,00
Resumo
Pagamento mensal
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos