Resumo do Relatório Gerencial de BTRA11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BTG TAGR
BTRA11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O BTRA11 é um fundo focado em terras agrícolas produtivas, utilizando contratos de longo prazo e estratégias de . Em outubro de 2025, a gestão submeteu aos cotistas a proposta de transformação do fundo em FIAGRO, visando maior flexibilidade de alocação e eficiência tributária. O fundo mantém uma posição de caixa robusta de R$ 92 milhões, proveniente de desinvestimentos recentes, e busca novas alocações. O portfólio segue com alta taxa de contratos atípicos (100%), mas enfrenta desafios pontuais com ativos em disputa judicial.
Desempenho
O fundo apresentou um resultado líquido de R$ 1,4 milhão (R$ 0,42/cota), cobrindo integralmente a distribuição de R$ 0,40/cota. O resultado representa uma normalização após o pico de setembro (que incluiu ganho de capital relevante). A receita financeira (R$ 947 mil) superou a receita imobiliária (R$ 920 mil) neste mês, devido à alta posição de caixa investida em renda fixa.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,40 por cota, representando um dividend anualizado de 8,2% sobre a cota de fechamento (R$ 58,36). O pagamento será realizado em 28/11/2025.
Indicadores
P/VP
0,52
DY Mensal
0,68%
DY Projetado 12M
8,2%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,42
Dividendo por Cota
R$ 0,40
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
11.922
Métricas
Prazo Médio dos Contratos
6,3 anos
Taxa Média de Arrendamento
Não informado
Alocação Land Equity
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total
10.079 hectares
Destaques
- Resultado líquido de R$ 0,42/cota cobriu 105% da distribuição
- Proposta de transformação em FIAGRO submetida a votação
- Posição de caixa robusta de R$ 92 milhões para futuras alocações
- Manutenção da distribuição em R$ 0,40/cota pelo terceiro mês consecutivo
- Portfólio com 100% de contratos atípicos e prazo médio (WAULT) de 6,3 anos
Desafios
- Dependência elevada de receitas financeiras (CDI) devido ao alto volume de caixa (cash drag) em outubro de 2025
- Ativo 'Fazenda JR' permanece em disputa judicial, sem resolução definitiva
- Necessidade de aprovação e execução da transição para FIAGRO para destravar valor e permitir recompra de cotas
- Concentração de receitas em poucos inquilinos (risco de crédito concentrado)
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica elevada (Mato Grosso e Bahia)
- Concentração de receita em poucos arrendatários (Risco de Crédito)
- Risco jurídico referente à disputa judicial da Fazenda JR
- Risco de reinvestimento (Cash Drag) com R$ 92 milhões em caixa
- Dependência de receitas financeiras (CDI) para manutenção do patamar atual de dividendos enquanto o caixa não é alocado
Notas
- O fundo possui 100% de contratos atípicos.
- A venda da Fazenda Vianmacel (ocorrida em 2023) mantém o ativo no balanço até a quitação total.
- A gestão propôs a transformação em FIAGRO para acessar um universo maior de investimentos e permitir recompra de cotas com desconto.
- O valor patrimonial da cota é R$ 111,9, resultando em um de aproximadamente 0,52.
Observações do Mês
O BTRA11 atravessa um momento de transição estratégica. Financeiramente, o fundo está saudável no curto prazo, com o resultado recorrente (ajudado pelo caixa rendendo ) cobrindo os dividendos. A venda recente de ativos gerou um caixa expressivo (R$ 92 milhões), que protege a mas pressiona a gestão por uma realocação eficiente para evitar queda de rendimento futuro caso os juros caiam. A proposta de virar FIAGRO é positiva para modernizar a estrutura e permitir recompras, dado o desconto massivo de (0,52). O risco jurídico na Fazenda JR e a concentração do portfólio continuam sendo os principais pontos de atenção.
Propriedades
Fazenda de Fibras e Grãos
São Desidério, BA・Atípico
Fazenda de Fibras e Grãos
São Desidério, BA・Atípico
Área Total
1.712 ha
Área Plantável
1.311 ha
Inquilino
Grupo Hendges
Estratégia
Atípico
Taxa Arrendamento
10,6%
Vencimento
Ago-2031
Resumo
Ativo em operação regular com contrato atípico e opção de recompra.
Fazenda Vianmacel
Nova Maringá, MT・Executado e vendido
Fazenda Vianmacel
Nova Maringá, MT・Executado e vendido
Área Total
3.148 ha
Área Plantável
1.278 ha
Inquilino
Não arrendado
Estratégia
Executado e vendido
Resumo
Venda concretizada em 02/01/2023. Propriedade continua com o fundo até totalidade do pagamento.
Fazenda Três Irmãos
Tapurah, MT・Vendido / Arrendado
Fazenda Três Irmãos
Tapurah, MT・Vendido / Arrendado
Área Total
1.715 ha
Área Plantável
1.185 ha
Inquilino
Não arrendado
Estratégia
Vendido / Arrendado
Resumo
Status misto de venda e arrendamento.
Fazenda de Grãos (Rui Prado)
C. N. do Parecis, MT・Vendido
Fazenda de Grãos (Rui Prado)
C. N. do Parecis, MT・Vendido
Área Total
905 ha
Área Plantável
852 ha
Inquilino
Rui Prado
Estratégia
Vendido
Resumo
Fato relevante de conclusão da venda integral divulgado em 03/09/2025.
Fazenda Colibri
Nova Mutum, MT・Executado e Plantando
Fazenda Colibri
Nova Mutum, MT・Executado e Plantando
Área Total
400 ha
Área Plantável
372 ha
Inquilino
Não arrendado
Estratégia
Executado e Plantando
Resumo
Ativo executado, atualmente em fase de plantio.
Fazenda JR
Campo Verde, MT・Em disputa judicial
Fazenda JR
Campo Verde, MT・Em disputa judicial
Área Total
1.673 ha
Área Plantável
1.493 ha
Inquilino
Não arrendado
Estratégia
Em disputa judicial
Resumo
Imóvel permanece em disputa judicial.
Regiões
Mato Grosso
Bahia
Exposição por Segmento
Vendido / Arrendado
Em disputa judicial
Atípico
Executado e vendido
Vendido
Executado e Plantando