Resumo do Relatório Gerencial de BTRA11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BTG TAGR
BTRA11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O BTRA11 é um FIAGRO (Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais) focado em terras agrícolas, utilizando estratégias de e . Em novembro de 2025, o fundo manteve sua estratégia de resolução de ativos problemáticos e gestão de . O fundo possui uma posição de caixa expressiva de R$ 91,4 milhões (aprox. 24% do ativo total) proveniente de vendas recentes, gerando receita financeira significativa. A gestão segue trabalhando na recuperação e venda de ativos retomados, com destaque para decisões favoráveis na disputa da Fazenda JR e regularização das Fazendas Colibri e Três Irmãos.
Desempenho
O fundo reportou Receita Total de R$ 1,9 milhão e Resultado Líquido de R$ 1,47 milhão (R$ 0,44/cota). A Receita Financeira (R$ 1,48 milhão) superou largamente a Receita Imobiliária (R$ 420 mil), evidenciando a dependência atual do rendimento do caixa ( ) enquanto o capital não é realocado em terras. O resultado cobriu confortavelmente a distribuição.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,40 por cota, com pagamento em 30/12/2025, representando um Dividend anualizado de 8,2% sobre a cota de fechamento. O payout foi de aproximadamente 91% do resultado gerado no mês.
Indicadores
P/VP
0,52
DY Mensal
0,68%
DY Projetado 12M
8,2%
Rentabilidade YTD
39%
Resultado por Cota
R$ 0,44
Dividendo por Cota
R$ 0,40
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
11.830
Métricas
Prazo Médio dos Contratos
6,3 anos
Taxa Média de Arrendamento
Não informado
Alocação Land Equity
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total
10.079 hectares
Destaques
- Resultado líquido de R$ 0,44/cota, cobrindo 110% da distribuição
- Posição de caixa robusta de R$ 91,4 milhões gerando receita financeira
- Decisões judiciais favoráveis para reintegração de posse da Fazenda JR
- Regularização da Fazenda Colibri e Três Irmãos com novos parceiros
- Carteira de recebíveis de vendas de imóveis soma R$ 98,3 milhões a receber
Desafios
- Alta dependência de receitas financeiras (CDI sobre caixa) em detrimento da receita imobiliária operacional em novembro de 2025
- Resolução definitiva da disputa judicial envolvendo a Fazenda JR
- Desafio de alocação eficiente do caixa (cash drag) em um cenário de juros futuros incertos
- Receita de aluguéis reduzida (apenas R$ 420 mil) devido à venda e vacância/retomada de ativos
Riscos do Fundo
- Risco Jurídico elevado referente à disputa de posse e propriedade da Fazenda JR
- Concentração de portfólio em poucos ativos (5 propriedades no balanço, sendo algumas vendidas a prazo)
- Risco de Crédito dos compradores das fazendas vendidas a prazo (recebíveis representam parte relevante do ativo)
- Risco de Reinvestimento (Cash Drag) com R$ 91 milhões em caixa aguardando alocação
- Dependência de Receitas Financeiras para manutenção do dividendo atual
Notas
- O fundo possui R$ 98,3 milhões em contas a receber de vendas de ativos (Vianmacel e Três Irmãos) parceladas.
- O fundo encerrou o mês com 100% de contratos atípicos na carteira remanescente.
- Valor de mercado (R$ 197,3 mi) representa apenas 52% do Valor Patrimonial (R$ 376,5 mi).
Observações do Mês
O BTRA11 vive um momento peculiar de transição e reestruturação. Financeiramente, o curto prazo está protegido pelo alto volume de caixa (R$ 91 mi) investido em , o que garante a distribuição de R$ 0,40/cota mesmo com a receita de aluguéis deprimida. Operacionalmente, a gestão tem obtido vitórias importantes na limpeza da carteira (vendas de ativos problemáticos, retomada de posse e novos arrendamentos). Contudo, o fundo hoje opera mais como um veículo de crédito/caixa do que de terras produtivas (receita financeira > 3x receita imobiliária). O desconto de (0,52) é severo e reflete a desconfiança do mercado quanto ao risco jurídico remanescente (Fazenda JR) e a capacidade de recompor a carteira de terras com atrativo.
Propriedades
Fazenda de Fibras e Grãos
São Desidério, BA・Atípico
Fazenda de Fibras e Grãos
São Desidério, BA・Atípico
Área Total
1.712 ha
Área Plantável
1.311 ha
Inquilino
Grupo Hendges
Estratégia
Atípico
Taxa Arrendamento
10,6%
Vencimento
Ago-2031
Resumo
Ativo operacional regular. Contrato atípico com opção de recompra.
Fazenda Três Irmãos
Tapurah, MT・Vendido / Arrendado
Fazenda Três Irmãos
Tapurah, MT・Vendido / Arrendado
Área Total
1.715 ha
Área Plantável
1.185 ha
Inquilino
Novo Parceiro (Não citado nome)
Estratégia
Vendido / Arrendado
Resumo
Metade vendida e metade arrendada e explorada por novo parceiro após reintegração de posse.
Fazenda Colibri
Nova Mutum, MT・Executado e Plantando
Fazenda Colibri
Nova Mutum, MT・Executado e Plantando
Área Total
400 ha
Área Plantável
372 ha
Inquilino
Novo Parceiro (Não citado nome)
Estratégia
Executado e Plantando
Resumo
Reintegração de posse concluída. Atualmente regularmente arrendada e explorada por novo parceiro.
Fazenda JR
Campo Verde, MT・Em disputa judicial
Fazenda JR
Campo Verde, MT・Em disputa judicial
Área Total
1.673 ha
Área Plantável
1.493 ha
Inquilino
Não arrendado
Estratégia
Em disputa judicial
Resumo
Decisão favorável para retomada de posse, mas ainda com recursos pendentes. Ação reivindicatória julgada favoravelmente.
Fazenda Vianmacel
Nova Maringá, MT・Executado e vendido
Fazenda Vianmacel
Nova Maringá, MT・Executado e vendido
Área Total
3.148 ha
Área Plantável
1.278 ha
Inquilino
Não arrendado
Estratégia
Executado e vendido
Resumo
Venda concretizada em Jan/23. Ativo permanece no balanço até quitação total (Recebíveis pendentes de R$ 58,5MM).
Fazenda Rui Prado
C. N. do Parecis, MT・Vendido
Fazenda Rui Prado
C. N. do Parecis, MT・Vendido
Área Total
905 ha
Área Plantável
852 ha
Inquilino
Rui Prado
Estratégia
Vendido
Resumo
Venda concluída e totalmente quitada em Set/25. Não gera mais recebíveis.
Regiões
Mato Grosso
Bahia
Exposição por Segmento
Vendido / Arrendado
Executado e Plantando
Atípico
Executado e vendido
Em disputa judicial