Resumo do Relatório Gerencial de BTRA11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BTG TAGR
BTRA11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
Em dezembro de 2025, o BTRA11 concluiu etapas cruciais de sua reestruturação: converteu-se formalmente em FIAGRO, alterou seu regime contábil para competência e concretizou a venda das fazendas do Grupo Hendges (BA). Estas ações geraram um lucro contábil extraordinário de R$ 12,5 milhões (R$ 3,72/cota) e constituíram uma reserva de lucros acumulada de R$ 56 milhões. A gestão forneceu guidance de distribuição mensal de pelo menos R$ 0,90/cota para o próximo ano. O fundo encerrou o mês com R$ 102 milhões em caixa.
Desempenho
O desempenho financeiro foi excepcional devido ao reconhecimento de lucros represados e vendas de ativos. A receita total atingiu R$ 12,96 milhões, majoritariamente proveniente de ganho de capital (R$ 12,45 milhões). O resultado líquido por cota foi de R$ 3,72, permitindo dobrar a distribuição para R$ 0,80/cota (payout de 21%) e reforçar as reservas.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,80 por cota, representando um Dividend anualizado de 15,68%. O pagamento ocorre em 30/01/2026. A gestão projeta dividendos mensais de R$ 0,90/cota ao longo de 2026, utilizando a reserva de lucros.
Indicadores
P/VP
0,53
DY Mensal
1,3%
DY Projetado 12M
15,68%
Rentabilidade YTD
45%
Resultado por Cota
R$ 3,72
Dividendo por Cota
R$ 0,80
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
11.679
Métricas
Prazo Médio dos Contratos
6,3 anos
Taxa Média de Arrendamento
12,1%
Alocação Land Equity
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total
10.079 hectares
Destaques
- Conversão aprovada de FII para FIAGRO e mudança para regime de competência
- Venda dos imóveis do Grupo Hendges (BA) por R$ 48 milhões
- Constituição de reserva de lucros de R$ 56 milhões a distribuir
- Guidance de dividendos de pelo menos R$ 0,90/cota para 2026
- Decisões judiciais favoráveis na retomada da posse da Fazenda JR
Desafios
- Disputa judicial da Fazenda JR ainda possui recursos pendentes, apesar das vitórias recentes
- Risco de reinvestimento elevado com caixa de R$ 102 milhões (cash drag)
- Monitoramento do risco de crédito dos recebíveis de vendas parceladas (Vianmacel, Três Irmãos, Hendges)
Riscos do Fundo
- Risco de Crédito nos Recebíveis (Fundo atua como financiador das vendas realizadas a prazo)
- Risco Jurídico remanescente na Fazenda JR (recursos pendentes)
- Concentração geográfica (Mato Grosso e Bahia)
- Risco de Reinvestimento (Cash Drag) com R$ 102 milhões em caixa em cenário de juros voláteis
- Dependência da capacidade de pagamento dos compradores das fazendas para honrar as parcelas futuras
Notas
- O fundo possui R$ 132,1 milhões em recebíveis futuros de vendas de ativos (Hendges, Três Irmãos e Vianmacel).
- A reserva de lucros de R$ 56 milhões é composta por lucros de vendas (R$ 21 mi), acumulado (R$ 4 mi) e atualizações patrimoniais (R$ 31 mi).
- A Fazenda JR teve decisão favorável de reintegração de posse e ação reivindicatória, mas ainda há recursos pendentes.
- O fundo encerrou o mês com 5 ativos contabilizados no portfólio (excluindo Rui Prado que foi totalmente quitado).
Observações do Mês
O BTRA11 apresenta uma virada de chave significativa em dezembro de 2025. A estratégia de reciclagem de portfólio e resolução de conflitos está se materializando em valor financeiro tangível. A venda do ativo Hendges e a mudança contábil destravaram um lucro massivo, criando um colchão de (reserva) que garante dividendos elevados (guidance de R$ 0,90/cota, projetado >17% a.a. sobre cota atual) para o próximo ano. O fundo mitigou riscos jurídicos (retomadas de posse) e de liquidez. Embora o risco de crédito nos recebíveis e a necessidade de realocação do caixa persistam, o desconto de (0,53) parece exagerado frente à geração de caixa contratada.
Propriedades
Fazenda de Fibras e Grãos (Grupo Hendges)
São Desidério, BA・Vendido
Fazenda de Fibras e Grãos (Grupo Hendges)
São Desidério, BA・Vendido
Área Total
1.711 ha
Área Plantável
1.311 ha
Inquilino
Comprador (Venda Parcelada)
Estratégia
Vendido
Resumo
Venda celebrada em dez/25 por R$ 48 milhões. Recebimento parcelado até 2027. R$ 43,8 milhões a receber.
Fazenda Vianmacel
Nova Maringá, MT・Executado e vendido
Fazenda Vianmacel
Nova Maringá, MT・Executado e vendido
Área Total
3.148 ha
Área Plantável
1.278 ha
Inquilino
Comprador (Venda Parcelada)
Estratégia
Executado e vendido
Resumo
Venda concretizada em jan/23. Ativo permanece no balanço até quitação. R$ 58,5 milhões a receber.
Fazenda Três Irmãos
Tapurah, MT・Vendido / Arrendado
Fazenda Três Irmãos
Tapurah, MT・Vendido / Arrendado
Área Total
1.715 ha
Área Plantável
1.185 ha
Inquilino
Misto (Comprador/Novo Parceiro)
Estratégia
Vendido / Arrendado
Resumo
Metade vendida e metade arrendada. Processo de reintegração de posse concluído. R$ 29,8 milhões a receber.
Fazenda Colibri
Nova Mutum, MT・Executado e Plantando
Fazenda Colibri
Nova Mutum, MT・Executado e Plantando
Área Total
400 ha
Área Plantável
372 ha
Inquilino
Novo Parceiro
Estratégia
Executado e Plantando
Resumo
Reintegração de posse obtida. Atualmente arrendada e explorada por novo parceiro. Afastada declaração de essencialidade na RJ do antigo dono.
Fazenda JR
Campo Verde, MT・Em disputa judicial
Fazenda JR
Campo Verde, MT・Em disputa judicial
Área Total
1.673 ha
Área Plantável
1.493 ha
Inquilino
Em disputa
Estratégia
Em disputa judicial
Resumo
Decisão favorável para retomada de posse e ação reivindicatória, reconhecendo abuso de direito do terceiro ocupante. Recursos pendentes.
Regiões
Mato Grosso
Bahia
Exposição por Segmento
Vendido / Arrendado
Executado e Plantando
Em disputa judicial
Executado e vendido
Vendido