Resumo do Relatório Gerencial de BTRA11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII BTG TAGR
BTRA11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O FII BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11) tem como objetivo investir em terras agrícolas produtivas através de contratos de arrendamento de longo prazo (cessão de direito real de superfície) com opção de recompra para os arrendatários. Em agosto de 2025, o fundo apurou um resultado líquido de R$ 0,25 por cota, mas distribuiu R$ 0,40 por cota. Essa distribuição acima do resultado foi possível devido a negociações sobre parcelas de venda de terras, que geraram recebimentos adicionais corrigidos com juros. A gestão destacou a concretização, em setembro, da venda do imóvel em Campo Novo do Parecis (MT), que resultará em um lucro de R$ 0,72 por cota a ser evidenciado no próximo relatório. O fundo encerrou o mês com R$ 55 milhões em caixa, buscando alocações eficientes.
Desempenho
O desempenho do mês foi marcado por um resultado líquido de R$ 0,25 por cota, que ficou abaixo da distribuição de R$ 0,40 por cota. A diferença foi coberta por recebimentos de juros relacionados a vendas de imóveis, demonstrando uma gestão ativa do caixa e dos recebíveis para complementar a renda e sustentar os dividendos no período.
Dividendos
O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,40 por cota, equivalente a um dividend anualizado de 9,2% sobre o preço de fechamento da cota. O pagamento está agendado para 30 de setembro de 2025. O valor distribuído foi 60% superior ao resultado líquido gerado no mês, sendo complementado por outras receitas financeiras.
Indicadores
P/VP
0,47
DY Mensal
0,76%
DY Projetado 12M
9,2%
Rentabilidade YTD
24,2%
Resultado por Cota
R$ 0,25
Dividendo por Cota
R$ 0,40
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
12.356
Métricas
Prazo Médio dos Contratos
6,3 anos
Taxa Média de Arrendamento
12,1%
Alocação Land Equity
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total
10.079 hectares
Destaques
- Distribuição de R$ 0,40 por cota, representando um dividend yield anualizado de 9,2%.
- Recebimento de valores corrigidos de parcelas de venda de terras, o que permitiu uma distribuição acima do resultado do mês.
- Venda do imóvel em Campo Novo do Parecis/MT concretizada em setembro, com um lucro significativo de R$ 0,72 por cota a ser reconhecido no próximo mês.
Desafios
- O resultado líquido de agosto (R$ 0,25/cota) foi insuficiente para cobrir a distribuição (R$ 0,40/cota), indicando dependência de receitas não recorrentes no período.
- Manter um caixa elevado de R$ 55 milhões sem alocação, o que representa um custo de oportunidade e pressiona a rentabilidade futura.
- Gerenciar o ativo 'Fazenda JR', que se encontra em disputa judicial.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica da receita imobiliária em apenas dois estados: Mato Grosso (57%) e Bahia (43%).
- Concentração da receita em apenas dois arrendatários (Grupo Hendges e Rui Prado).
- Risco de liquidez da cota no mercado secundário, com um volume médio diário de negociação (ADTV) de R$ 0,1 milhão.
- Existência de um ativo (Fazenda JR) em disputa judicial, o que acarreta risco legal e potencial perda de valor.
- Risco de mercado evidenciado pelo elevado desconto da cota (P/VP de ~0.47), que pode indicar uma percepção de risco elevada sobre os ativos ou a estratégia do fundo.
Notas
- O fundo concretizou em 02/01/2023 e 04/07/2023 a venda dos imóveis que compõem a Fazenda Vianmacel. A propriedade continuará no balanço do fundo até a quitação total pelo comprador.
- A venda do imóvel de Campo Novo do Parecis/MT foi concretizada em setembro de 2025, com um lucro de R$ 0,72 por cota a ser refletido no relatório de setembro.
Observações do Mês
O BTRA11 é um fundo focado no agronegócio, com uma estratégia de arrendamento de longo prazo. No mês, a distribuição superou o resultado, um movimento sustentado por receitas financeiras de vendas passadas. A gestão sinaliza um evento positivo para o próximo mês com a venda de um imóvel, que gerará um lucro relevante. No entanto, o fundo negocia com um desconto expressivo ( de aproximadamente 0.47), refletindo possíveis riscos percebidos pelo mercado, como a disputa judicial em um dos ativos (Fazenda JR) e a concentração da carteira. A da cota no mercado secundário é baixa.
Propriedades
Fazenda de Fibras e Grãos
São Desidério, BA・Atípico
Fazenda de Fibras e Grãos
São Desidério, BA・Atípico
Área Total
1.712 ha
Área Plantável
1.311 ha
Inquilino
Grupo Hendges
Estratégia
Atípico
Taxa Arrendamento
10,6%
Vencimento
Ago-2031
Resumo
Ativo arrendado para o Grupo Hendges. Contrato inclui opção de recompra para o arrendatário.
Fazenda Três Irmãos
Tapurah, MT・Atípico
Fazenda Três Irmãos
Tapurah, MT・Atípico
Área Total
1.715 ha
Área Plantável
1.185 ha
Inquilino
Rui Prado
Estratégia
Atípico
Resumo
O Fundo celebrou um contrato de compra e venda de parte da fazenda e um contrato de arrendamento da outra parte. O status é 'Vendido / Arrendado'.
Fazenda JR
Campo Verde, MT・Atípico
Fazenda JR
Campo Verde, MT・Atípico
Área Total
1.673 ha
Área Plantável
1.493 ha
Inquilino
Rui Prado
Estratégia
Atípico
Resumo
Ativo em disputa judicial, representando um risco para o fundo.
Fazenda de Grãos (C. N. do Parecis)
Campo Novo do Parecis, MT・
Fazenda de Grãos (C. N. do Parecis)
Campo Novo do Parecis, MT・
Área Total
905 ha
Área Plantável
852 ha
Inquilino
Rui Prado
Estratégia
Resumo
Imóvel vendido, com a transação concretizada em setembro de 2025.
Fazenda Colibri
Nova Mutum, MT・Atípico
Fazenda Colibri
Nova Mutum, MT・Atípico
Área Total
400 ha
Área Plantável
372 ha
Inquilino
Rui Prado
Estratégia
Atípico
Resumo
Ativo em fase operacional, com status 'Executado e Plantando'.
Fazenda Vianmacel
Nova Maringá, MT・
Fazenda Vianmacel
Nova Maringá, MT・
Área Total
3.148 ha
Área Plantável
1.278 ha
Inquilino
Não arrendado
Estratégia
Resumo
Venda concretizada em 02/01/2023. O ativo permanece no balanço do fundo até a quitação total do pagamento pelo comprador.
Regiões
Mato Grosso
Bahia
Exposição por Segmento
Soja
Milho
Algodão