Resumo do Relatório Gerencial de BTRA11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII BTG TAGR
BTRA11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O FII BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11) tem como objetivo investir em terras agrícolas produtivas através de contratos de arrendamento de longo prazo (cessão de direito real de superfície) com opção de recompra para os arrendatários. Em setembro, o fundo apurou uma receita bruta de R$ 3,8 milhões (R$ 1,14 por cota) e um resultado líquido de R$ 3,4 milhões (R$ 1,02 por cota). O desempenho foi impulsionado pelo recebimento integral do valor da venda do imóvel de Campo Novo do Parecis/MT. Com isso, o fundo encerrou o mês com uma posição de caixa robusta de R$ 92 milhões. A gestão segue com a proposta de transformar o FII em um FIAGRO para ampliar o universo de investimentos.
Desempenho
O desempenho do fundo em setembro foi excepcionalmente forte, registrando um resultado líquido de R$ 1,02 por cota, que cobriu confortavelmente a distribuição de dividendos de R$ 0,40. Este resultado foi significativamente impactado pelo evento não recorrente da concretização da venda do imóvel de Campo Novo do Parecis, que também elevou a posição de caixa do fundo para R$ 92 milhões.
Dividendos
A distribuição anunciada foi de R$ 0,40 por cota, representando um dividend anualizado de 8,8% sobre a cotação de fechamento. O pagamento está agendado para 31 de outubro de 2025. Diferente dos meses anteriores, a distribuição foi amplamente coberta pelo resultado do período, que atingiu R$ 1,02 por cota, devido à receita não recorrente da venda de um ativo.
Indicadores
P/VP
0,49
DY Mensal
0,73%
DY Projetado 12M
8,8%
Rentabilidade YTD
29,4%
Resultado por Cota
R$ 1,02
Dividendo por Cota
R$ 0,40
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
12.171
Métricas
Prazo Médio dos Contratos
6,3 anos
Taxa Média de Arrendamento
12,1%
Alocação Land Equity
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total
10.079 hectares
Destaques
- Resultado líquido de R$ 3,4 milhões (R$ 1,02 por cota), cobrindo a distribuição em mais de 2,5 vezes.
- Distribuição de R$ 0,40 por cota, mantendo um patamar de rendimento elevado, com yield anualizado de 8,8%.
- Concretização da venda e recebimento integral do valor do imóvel de Campo Novo do Parecis/MT, gerando um ganho de capital relevante.
- Aumento da posição de caixa para R$ 92 milhões, proporcionando capital para futuras alocações.
Desafios
- Alocar eficientemente o elevado volume de caixa de R$ 92 milhões, que representa cerca de 24,5% do patrimônio líquido e gera um custo de oportunidade ('cash drag').
- Gerenciar o ativo Fazenda JR, que permanece em disputa judicial, representando um risco contínuo para o portfólio.
- Conduzir o processo de transformação do FII em FIAGRO, uma mudança estratégica que requer aprovação dos cotistas e pode alterar o perfil de risco do fundo.
Riscos do Fundo
- Concentração da receita imobiliária em apenas dois arrendatários (Grupo Hendges e Rui Prado).
- Concentração geográfica em apenas dois estados: Mato Grosso (57% da receita) e Bahia (43%).
- Risco jurídico associado à Fazenda JR, que se encontra em disputa judicial.
- Risco de 'cash drag' devido à elevada posição de caixa (R$ 92 milhões), que pode impactar negativamente a rentabilidade caso não seja alocada de forma eficiente e em tempo hábil.
- Risco de mercado evidenciado pelo elevado desconto da cota (P/VP de ~0.49), que pode indicar uma percepção de risco elevada por parte dos investidores sobre os ativos ou a estratégia do fundo.
Notas
- A proposta de transformação do FII em FIAGRO foi submetida à deliberação dos cotistas em outubro, visando ampliar o universo de investimentos para ativos ligados ao agronegócio.
- A venda da Fazenda Vianmacel, concretizada em 2023, ainda está em fase de recebimento, e a propriedade permanecerá com o fundo até a quitação total pelo comprador.
Observações do Mês
O fundo gerou um forte resultado em setembro, impulsionado por um evento não recorrente de venda de ativo. Isso permitiu cobrir com folga a distribuição e aumentar significativamente a posição de caixa para R$ 92 milhões. Embora a venda demonstre a capacidade da gestão de gerar ganhos de capital, ela também acentua os desafios do fundo: a alta concentração do portfólio remanescente, a pendência judicial de um ativo e a necessidade urgente de alocar o caixa para sustentar os rendimentos futuros. A proposta de conversão para FIAGRO é uma tentativa de endereçar essa necessidade de alocação. O baixo reflete a percepção do mercado sobre esses riscos estruturais.
Propriedades
Fazenda de Fibras e Grãos
São Desidério, BA・Atípico
Fazenda de Fibras e Grãos
São Desidério, BA・Atípico
Área Total
1.712 ha
Área Plantável
1.311 ha
Inquilino
Grupo Hendges
Estratégia
Atípico
Taxa Arrendamento
10,6%
Vencimento
Ago-2031
Resumo
Ativo arrendado com contrato de longo prazo e opção de recompra para o arrendatário.
Fazenda Três Irmãos
Tapurah, MT・Vendido / Arrendado
Fazenda Três Irmãos
Tapurah, MT・Vendido / Arrendado
Área Total
1.715 ha
Área Plantável
1.185 ha
Inquilino
Rui Prado
Estratégia
Vendido / Arrendado
Resumo
O Fundo celebrou um contrato de compra e venda de parte da fazenda e um contrato de arrendamento da outra parte.
Fazenda JR
Campo Verde, MT・Em disputa judicial
Fazenda JR
Campo Verde, MT・Em disputa judicial
Área Total
1.673 ha
Área Plantável
1.493 ha
Inquilino
Rui Prado
Estratégia
Em disputa judicial
Resumo
Ativo em disputa judicial.
Fazenda Vianmacel
Nova Maringá, MT・Executado e vendido
Fazenda Vianmacel
Nova Maringá, MT・Executado e vendido
Área Total
3.148 ha
Área Plantável
1.278 ha
Inquilino
Não arrendado
Estratégia
Executado e vendido
Resumo
Venda concretizada em 02/01/2023. O ativo permanece no balanço do fundo até a quitação total do pagamento pelo comprador.
Fazenda de Grãos (C. N. do Parecis)
C. N. do Parecis, MT・Vendido
Fazenda de Grãos (C. N. do Parecis)
C. N. do Parecis, MT・Vendido
Área Total
905 ha
Área Plantável
852 ha
Inquilino
Rui Prado
Estratégia
Vendido
Resumo
Venda do imóvel foi concretizada em setembro de 2025, com recebimento integral do valor.
Fazenda Colibri
Nova Mutum, MT・Executado e Plantando
Fazenda Colibri
Nova Mutum, MT・Executado e Plantando
Área Total
400 ha
Área Plantável
372 ha
Inquilino
Rui Prado
Estratégia
Executado e Plantando
Resumo
Ativo em fase operacional, com status 'Executado e Plantando'.
Regiões
Mato Grosso
Bahia
Exposição por Segmento
Soja
Milho
Algodão