Resumo do Relatório Gerencial de CACR11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

CARTESIA FII

CACR11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O CACR11 é um fundo de papel focado em CRIs , majoritariamente indexados ao +Spread. Em outubro de 2025, o fundo vive um momento crítico de governança: a Gestora convocou uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para substituir o Administrador (Banco Daycoval) pela BRL Trust, devido a divergências severas sobre a precificação dos ativos que impactaram o Valor Patrimonial. O fundo também enfrenta um movimento especulativo recorde, com 4,68% das cotas em posição vendida (short).

Desempenho

O fundo apresentou resultado de R$ 1,35 por cota e distribuiu R$ 1,32 por cota. A cota de mercado recuperou-se para R$ 77,22 (+2,89% vs mês anterior), enquanto a caiu novamente para R$ 75,18 (-1,8% vs mês anterior). O Dividend mensal foi de 1,71% (20,95% nos últimos 12 meses).

Dividendos

Distribuição de R$ 1,32 por cota, paga em 10/11/2025. O valor está dentro do guidance da gestão para o semestre (R$ 1,30 a R$ 1,40). O fundo possui reserva acumulada de correção monetária (não caixa) de aproximadamente R$ 0,80/cota.

Indicadores

P/VP

1,03

DY Mensal

1,71%

DY Projetado 12M

20,95%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 1,35

Dividendo por Cota

R$ 1,32

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

24.830

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

35%

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

38

Destaques

  • Convocação de AGE para substituição do Administrador (Daycoval por BRL Trust) devido a conflitos de precificação.
  • Contratação de consultoria independente (Binswanger) que validou os valores dos ativos (Santo André, Itaparica, Savoie, Real Park) acima da marcação do atual administrador.
  • Dividend Yield anualizado de 20,95%, mantendo distribuição estável apesar da crise de governança.
  • Avanço físico nas obras monitoradas: Station (+3,23 p.p.), Chianti, Real Park e Alto Lindóia.

Desafios

  • Queda contínua na Cota Patrimonial (R$ 75,18) devido à manutenção da precificação conservadora pelo atual administrador.
  • Pressão vendedora massiva: 4,68% do total de cotas estão alugadas (short), indicando forte aposta do mercado na queda ou hedge.
  • Conflito aberto de governança gerando incerteza jurídica até a conclusão da AGE em 24/11/2025.
  • Atraso de 20 meses no lançamento dos projetos Santo André e Savoie (agora resolvido com novos cronogramas, segundo gestão).

Riscos do Fundo

  • Risco de Governança (Conflito Gestor x Administrador)
  • Risco de Mercado (Alta volatilidade e Short Squeeze)
  • Risco de Crédito (Projetos de Desenvolvimento/High Yield)
  • Risco de Concentração (Exposição relevante ao Grupo SIAN/Kahhu)
  • Incerteza na Precificação de Ativos (Valor Patrimonial questionado)

Observações do Mês

O CACR11 apresenta fundamentos operacionais de crédito que parecem resilientes (obras avançando, pagamentos em dia), mas sofre com um risco institucional gravíssimo. A guerra entre Gestor e Administrador distorceu o Valor Patrimonial, e a posição 'short' elevada cria volatilidade artificial. O é alto, compensando o risco para alguns, mas a incerteza sobre o valor real dos ativos (VP) permanece até a troca do administrador ou consenso contábil.

CRIs

CRI Viva (24B1465589)

Médio

LTV Baixo 8,03%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

25%

Resumo

VGV otimizado para R$ 450MM. Vendas reabrem 4T25. LTV 25%.

Garantias

Alienação Fiduciária do EstoqueCessão fiduciária da carteira de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

CRI Viva (24B1465631)

Médio

LTV Baixo 7,95%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

25%

Resumo

Mesmo projeto Viva. LTV 25%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Santo André (23L1599076)

Super Luxo

LTV Baixo 6,87%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

27%

Resumo

Modificativo na prefeitura. Início obras 2T26. LTV 27%.

Garantias

Alienação Fiduciária do estoqueCessão fiduciária da carteira de recebíveisAlienação fiduciária de cotas da SPE

Inadimplência

Adimplente

CRI Santo André (23L1603403)

Super Luxo

LTV Baixo 6,69%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

27%

Resumo

Mesmo projeto Santo André. LTV 27%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Santo André (23L1603110)

Super Luxo

LTV Baixo 6,62%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

27%

Resumo

Mesmo projeto Santo André. LTV 27%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Alto Lindóia (24I1425363)

Médio

LTV Baixo 5,9%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,81%

LTV

31%

Resumo

Mesmo projeto Alto Lindóia. LTV 31%.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

Inadimplência

Adimplente

CRI Alto Lindóia (24I1424510)

Médio

LTV Baixo 5,63%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,80%

LTV

31%

Resumo

Fase 1 com 20,86% de obras. Lançamento fase 2 em Nov/25. LTV 31%.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária da carteira de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

CRI Savoie (24A1777605)

Médio-Alto

LTV Médio 5,61%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

68%

Resumo

Projeto redefinido (compactos). Demolição em andamento. LTV 68%.

Garantias

Alienação Fiduciária do estoqueCessão fiduciária da carteira de recebíveisAlienação Fiduciária de cotas da Devedora

Inadimplência

Adimplente

CRI Helvetia (22G1000969)

Alto

LTV Baixo 5,14%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

46%

Resumo

Obras com 76,55% de avanço. Vendas paralisadas estrategicamente em 23% aguardando conclusão da fase 1. LTV 46%.

Garantias

Alienação fiduciária do estoqueAlienação fiduciária de lotesCessão fiduciária da carteira de recebíveisAlienação fiduciária das quotas da SPE

Inadimplência

Adimplente

CRI Real Park (24C1528390)

Alto

LTV Médio 3,76%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

64%

Resumo

Mesmo projeto Real Park. LTV 64%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI La Maison (23I2111365)

Alto

LTV Baixo 2,68%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 13,00%

LTV

31%

Resumo

Obra 100% concluída, Habite-se emitido em Jul/25. Vendas retomadas e repasse iniciado. LTV 31%.

Garantias

Alienação fiduciária do estoqueCessão fiduciária da carteira de recebíveisAlienação fiduciária de outros imóveis

Inadimplência

Adimplente

CRI Helvetia (22L0001401)

Alto

LTV Baixo 2,64%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

46%

Resumo

Mesmo projeto Helvetia. LTV 46%.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

CRI Helvetia (23E0002201)

Alto

LTV Baixo 2,63%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

46%

Resumo

Mesmo projeto Helvetia. LTV 46%.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

CRI Viva (24B1465697)

Médio

LTV Baixo 2,09%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

25%

Resumo

Mesmo projeto Viva. LTV 25%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Santo André (25F1869744)

Super Luxo

LTV Baixo 1,99%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

27%

Resumo

Mesmo projeto Santo André. LTV 27%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Chianti (24I2532795)

Médio

LTV Baixo 1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

26%

Resumo

Obra 40,06% concluída. Entrega Ago/26. LTV 26%.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão fiduciária da carteira de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

CRI Viva (24B1465719)

Médio

LTV Baixo 1,88%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

25%

Resumo

Mesmo projeto Viva. LTV 25%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI La Maison (23I2111373)

Alto

LTV Baixo 1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 13,00%

LTV

31%

Resumo

Obra 100% concluída. LTV 31%.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

CRI Savoie (24A1777749)

Médio-Alto

LTV Médio 1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

68%

Resumo

Mesmo projeto Savoie. LTV 68%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Savoie (24A1777868)

Médio-Alto

LTV Médio 1,77%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

68%

Resumo

Mesmo projeto Savoie. LTV 68%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Savoie (24A1777655)

Médio-Alto

LTV Médio 1,76%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

68%

Resumo

Mesmo projeto Savoie. LTV 68%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Monte Cristo (23J0162156)

Médio

LTV Médio 1,58%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 14,00%

LTV

60%

Resumo

Obra 100% concluída, Habite-se Dez/24. Repasse em andamento. LTV 60%.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoqueCessão fiduciária dos recebíveisAlienação fiduciária das cotas da SPE

Inadimplência

Adimplente

CRI Alto Lindóia (24I1425552)

Médio

LTV Baixo 1,28%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,82%

LTV

31%

Resumo

Mesmo projeto Alto Lindóia. LTV 31%.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

Inadimplência

Adimplente

CRI Real Park (24C1529129)

Alto

LTV Médio 1,27%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

64%

Resumo

Mesmo projeto Real Park. LTV 64%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Helvetia (23J0000201)

Alto

LTV Baixo 1,23%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

46%

Resumo

Mesmo projeto Helvetia. LTV 46%.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

CRI Station (23J1215653)

Médio

LTV Baixo 1,13%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

34%

Resumo

Obra com 91% de avanço. Entrega prevista para Dez/2025. LTV 34%.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão fiduciária da carteira de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

CRI Station (23J1215952)

Médio

LTV Baixo 1,09%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

34%

Resumo

Mesmo projeto Station. LTV 34%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Mallorca (24K2432454)

Médio

LTV Baixo 1,09%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 13,51%

LTV

16%

Resumo

Mesmo projeto Mallorca. LTV 16%.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Real Park (24C1528956)

Alto

LTV Médio 1,05%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

64%

Resumo

Mesmo projeto Real Park. LTV 64%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Mallorca (24K2314391)

Médio

LTV Baixo 1,04%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 13,50%

LTV

16%

Resumo

Obras 14,12%. Entrega Jul/27. LTV 16%.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoqueCessão fiduciária dos recebíveis

Inadimplência

Adimplente

CRI Real Park (25G5231291)

Alto

LTV Médio 0,79%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

64%

Resumo

Mesmo projeto Real Park. LTV 64%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Station (23J1226990)

Médio

LTV Baixo 0,78%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

34%

Resumo

Mesmo projeto Station. LTV 34%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Savoie (25G0707498)

Médio-Alto

LTV Médio 0,78%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

68%

Resumo

Mesmo projeto Savoie. LTV 68%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Real Park (25H5085933)

Alto

LTV Médio 0,57%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

64%

Resumo

Obras iniciadas (cravação perfis). Avanço 4,16%. LTV 64%.

Garantias

Alienação Fiduciária do estoqueCessão fiduciária da carteira de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

CRI Real Park (24C1530964)

Alto

LTV Médio 0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

64%

Resumo

Mesmo projeto Real Park. LTV 64%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Station (23J1226561)

Médio

LTV Baixo 0,31%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

34%

Resumo

Mesmo projeto Station. LTV 34%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Monte Cristo (23J0162404)

Médio

LTV Médio 0,25%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 14,00%

LTV

60%

Resumo

Mesmo projeto Monte Cristo. LTV 60%.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Monte Cristo (23J0162216)

Médio

LTV Médio 0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 14,00%

LTV

60%

Resumo

Mesmo projeto Monte Cristo. LTV 60%.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

CRI Station (23J1216116)

Médio

LTV Baixo 0,02%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

34%

Resumo

Mesmo projeto Station. LTV 34%.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

Classes

CRI

98,44%

Caixa

1,56%

Exposição por Índice

IPCA

100%

Exposição por Segmento

Residencial

98,44%

Caixa

1,56%

Endividamento

Dívida Total

R$ 22.200.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

6,1%

Obrigações por securitização de recebíveis

N/A・Vence N/A

Série

Parcela não integralizada

Emissão

09/2025

Vencimento

N/A

Taxa de Juros

N/A

Saldo Devedor

R$ 22.200.000,00

Resumo

Parcela remanescente de CRI subscritos e ainda não integralizados (compromisso futuro de desembolso).

Garantia

N/A

Rating

N/A

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