Resumo do Relatório Gerencial de CACR11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial

CARTESIA FII

CACR11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O CACR11 é um fundo de papel focado em CRIs (Project Finance). Em novembro de 2025, o destaque foi a aprovação em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) da substituição do administrador (de Banco Daycoval para BRL Trust), motivada por divergências na precificação dos ativos. A gestão mantém estratégia ativa e foco em incorporadores regionais.

Desempenho

O fundo encerrou novembro com de R$ 73,91 (queda de 1,69% vs mês anterior) e cota de mercado de R$ 75,45. O resultado mensal foi de R$ 1,27 por cota, abaixo da distribuição realizada de R$ 1,31.

Dividendos

Distribuição de R$ 1,31 por cota, gerando um Dividend anualizado de 21,43%. O fundo utilizou reservas acumuladas para manter o guidance de distribuição entre R$ 1,30 e R$ 1,40.

Indicadores

P/VP

1,02

DY Mensal

1,74%

DY Projetado 12M

21,43%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 1,27

Dividendo por Cota

R$ 1,31

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

25.422

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

44%

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

43

Destaques

  • Aprovação da substituição do administrador para BRL Trust DTVM em AGE de 24/11/2025.
  • Carteira com taxa média ponderada elevada de IPCA + 12,76% a.a.
  • Manutenção da distribuição dentro do guidance (R$ 1,30 - R$ 1,40), apesar da queda no resultado contábil.
  • Liquidez diária média de R$ 1,6 milhões.
  • Avanço físico nas obras monitoradas, como Station (95,12%) e Chianti (43,18%).

Desafios

  • Queda contínua e acentuada do Valor Patrimonial (R$ 73,91 em nov/25 vs R$ 93,67 em ago/25).
  • Posição vendida (short) elevada no mercado, atingindo 4,69% das cotas em 28/11/2025.
  • Resultado mensal (R$ 1,27) inferior à distribuição (R$ 1,31), consumindo reservas.
  • Concentração do indexador em IPCA (95,93% da carteira) em cenário de volatilidade.
  • Necessidade de waivers para não ocorrência de amortizações em CRIs para gestão de caixa.

Riscos do Fundo

  • Risco de Mercado (Alta volatilidade e pressão de Short Selling)
  • Risco de Crédito (Carteira High Yield/Desenvolvimento)
  • Risco de Concentração em Indexador (IPCA)
  • Risco de Liquidez dos ativos subjacentes (CRIs de projeto único)
  • Risco de desvalorização contínua da cota patrimonial

Notas

  • A gestão destaca que a substituição do administrador não alterou as taxas de remuneração do fundo.
  • Viva Itaparica foi renomeado para Amalfi Itaparica, com revisado para R$ 450 milhões.
  • O fundo possui R$ 0,80/cota de correção monetária acruada (não caixa) acumulada.

Observações do Mês

O fundo atravessa um período turbulento marcado por destruição de valor patrimonial (queda de ~21% no trimestre) e conflitos de governança, agora endereçados com a troca de administrador. Embora operacionalmente os CRIs estejam adimplentes e as obras avancem, a dependência de reservas para manter dividendos e a alta pressão vendedora (short) exigem cautela. O nominal permanece alto, mas o risco estrutural aumentou significativamente.

CRIs

24B1465589 (Viva)

Médio

LTV Baixo 7,85%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

26%

Resumo

VGV R$ 450MM. Vendas relançamento Jan/26. LTV 26%.

Garantias

Alienação Fiduciária do EstoqueCessão fiduciária da carteira de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

24B1465631 (Viva)

Médio

LTV Baixo 7,77%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

26%

Resumo

Mesmo projeto Viva.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23L1599076 (Santo André)

Super Luxo

LTV Baixo 6,72%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

28%

Resumo

VGV R$ 473MM. Início obras 2T26. LTV 28%.

Garantias

Alienação Fiduciária do estoqueCessão fiduciária da carteira de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

23L1603403 (Santo André)

Super Luxo

LTV Baixo 6,54%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

28%

Resumo

Mesmo projeto Santo André.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23L1603110 (Santo André)

Super Luxo

LTV Baixo 6,47%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

28%

Resumo

Mesmo projeto Santo André.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24I1425363 (Alto Lindóia)

Médio

LTV Baixo 5,77%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,81%

LTV

32%

Resumo

Mesmo projeto Alto Lindóia.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

Inadimplência

Adimplente

24I1424510 (Alto Lindóia)

Médio

LTV Baixo 5,5%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,80%

LTV

32%

Resumo

Obras 23,26%. Vendas 69%. LTV 32%.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária da carteira de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

24A1777605 (Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 5,48%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

69%

Resumo

Demolição 100%. Projeto modificativo Jan/26. LTV 69%.

Garantias

Alienação Fiduciária do estoqueCessão fiduciária da carteira de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

22G1000969 (Helvetia)

Alto

LTV Baixo 5,03%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

47%

Resumo

Obras 76,55% concluídas. Vendas paralisadas em 23% aguardando Fase 1. LTV 47%.

Garantias

Alienação fiduciária do estoqueAlienação fiduciária de lotesCessão fiduciária da carteira de recebíveisAlienação fiduciária das quotas da SPE

Inadimplência

Adimplente

24C1528390 (Real Park)

Alto

LTV Médio 3,74%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

65%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

25F1869744 (Santo André)

Super Luxo

LTV Baixo 2,62%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

28%

Resumo

Mesmo projeto Santo André.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23I2111365 (La Maison)

Alto

LTV Baixo 2,61%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 13,00%

LTV

32%

Resumo

Obra 100% (Habite-se Jul/25). Vendas 65%. LTV 32%.

Garantias

Alienação fiduciária do estoqueCessão fiduciária da carteira de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

22L0001401 (Helvetia)

Alto

LTV Baixo 2,58%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

47%

Resumo

Mesmo projeto Helvetia.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

23E0002201 (Helvetia)

Alto

LTV Baixo 2,57%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

47%

Resumo

Mesmo projeto Helvetia.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

24B1465697 (Viva)

Médio

LTV Baixo 2,12%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

26%

Resumo

Mesmo projeto Viva.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24I2532795 (Chianti)

Médio

LTV Baixo 1,85%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

27%

Resumo

Obras 43,18%. Entrega Ago/26. LTV 27%.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão fiduciária da carteira de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

24B1465719 (Viva)

Médio

LTV Baixo 1,84%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

26%

Resumo

Mesmo projeto Viva.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24A1777749 (Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 1,75%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

69%

Resumo

Mesmo projeto Savoie.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23I2111373 (La Maison)

Alto

LTV Baixo 1,74%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 13,00%

LTV

32%

Resumo

Mesmo projeto La Maison.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

24A1777868 (Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 1,73%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

69%

Resumo

Mesmo projeto Savoie.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24A1777655 (Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 1,72%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

69%

Resumo

Mesmo projeto Savoie.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24I1425552 (Alto Lindóia)

Médio

LTV Baixo 1,69%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,82%

LTV

32%

Resumo

Mesmo projeto Alto Lindóia.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

Inadimplência

Adimplente

23J0162156 (Monte Cristo)

Médio

LTV Médio 1,54%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 14,00%

LTV

61%

Resumo

Obra 100%. Habite-se Dez/24. Vendas 75%. LTV 61%.

Garantias

Alienação fiduciária do estoqueCessão fiduciária da carteira de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

23J0000201 (Helvetia)

Alto

LTV Baixo 1,44%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

47%

Resumo

Mesmo projeto Helvetia.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

24C1529129 (Real Park)

Alto

LTV Médio 1,25%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

65%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J1215653 (Station)

Médio

LTV Baixo 1,11%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

35%

Resumo

Obra 95,12%. Entrega prevista Jan/26. LTV 35%.

Garantias

Alienação fiduciáriaCessão fiduciária de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

23J1215952 (Station)

Médio

LTV Baixo 1,07%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

35%

Resumo

Mesmo projeto Station.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24K2432454 (Mallorca)

Médio

LTV Baixo 1,07%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 13,51%

LTV

17%

Resumo

Mesmo projeto Mallorca.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24C1528956 (Real Park)

Alto

LTV Médio 1,02%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

65%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24K2314391 (Mallorca)

Médio

LTV Baixo 1,02%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 13,50%

LTV

17%

Resumo

Obras 17,20%. Entrega Jul/27. LTV 17%.

Garantias

Alienação fiduciária das unidades em estoqueCessão fiduciária dos recebíveis

Inadimplência

Adimplente

25G5231291 (Real Park)

Alto

LTV Médio 0,94%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

65%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

25G0707498 (Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 0,9%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

69%

Resumo

Mesmo projeto Savoie.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J1226990 (Station)

Médio

LTV Baixo 0,76%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

35%

Resumo

Mesmo projeto Station.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J1226561 (Station)

Médio

LTV Baixo 0,71%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

35%

Resumo

Mesmo projeto Station.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

25H5085933 (Real Park)

Alto

LTV Médio 0,56%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

65%

Resumo

Obras 5,32%. Comercialização 1T26. LTV 65%.

Garantias

Alienação Fiduciária do EstoqueCessão fiduciária da carteira de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

24C1530964 (Real Park)

Alto

LTV Médio 0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

65%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J0162216 (Monte Cristo)

Médio

LTV Médio 0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 14,00%

LTV

61%

Resumo

Mesmo projeto Monte Cristo.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J0162404 (Monte Cristo)

Médio

LTV Médio 0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 14,00%

LTV

61%

Resumo

Mesmo projeto Monte Cristo.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J1216116 (Station)

Médio

LTV Baixo 0,08%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

35%

Resumo

Mesmo projeto Station.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

Classes

CRI

95,93%

Caixa

4,07%

Exposição por Índice

IPCA

95,93%

Caixa

4,07%

Exposição por Segmento

Residencial

95,93%

Caixa

4,07%

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