Resumo do Relatório Gerencial de CACR11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

CARTESIA FII

CACR11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O CACR11 é um fundo de papel focado em CRIs de desenvolvimento (Project Finance) com gestão ativa. Em dezembro de 2025, o fundo apresentou recuperação no Valor Patrimonial e na cota de mercado, após meses de turbulência e conflitos de governança (agora resolvidos com a BRL Trust na administração). O fundo segue com uma posição 'short' (vendida) relevante no mercado (4,88%). A gestão divulgou guidance de dividendos para o 1º semestre de 2026 entre R$ 1,20 e R$ 1,30 por cota, abaixo do patamar atual, devido à expectativa de caixa em transição com a entrega de obras.

Desempenho

O fundo encerrou dezembro com de R$ 74,73 (+1,11% vs mês anterior) e cota de mercado de R$ 79,94 (+5,95%), negociando com ( 1,07). O foi de R$ 1,30/cota, enquanto a distribuição foi de R$ 1,35/cota, utilizando reservas.

Dividendos

Distribuição de R$ 1,35 por cota (Dividend mensal de 1,69%). O fundo utilizou reservas de lucros acumulados para complementar o de R$ 1,30. O guidance para o 1S2026 foi reduzido para a faixa de R$ 1,20 - R$ 1,30.

Indicadores

P/VP

1,07

DY Mensal

1,69%

DY Projetado 12M

20,24%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 1,30

Dividendo por Cota

R$ 1,35

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

26.928

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

43

Destaques

  • Recuperação do Valor Patrimonial para R$ 74,73 após meses de queda.
  • Obtenção do Habite-se do empreendimento Monte Cristo em dezembro de 2024.
  • Cota de mercado negociando com ágio de ~7% sobre o valor patrimonial.
  • Carteira 100% indexada ao IPCA com taxa média elevada de 12,76% + IPCA.
  • VGV do projeto Viva (agora Amalfi Itaparica) revisado para R$ 450 milhões.

Desafios

  • Posição vendida (short) aumentou para 4,88% do total de cotas em dezembro de 2025, mantendo pressão especulativa.
  • Resultado caixa (R$ 1,30) inferior à distribuição (R$ 1,35), consumindo reservas.
  • Expectativa de redução de dividendos para o 1º semestre de 2026 (Guidance R$ 1,20-1,30).
  • Vendas do projeto Helvetia paralisadas estrategicamente em 23%, gerando dependência de eventos futuros.
  • Concentração elevada de risco em poucos incorporadores (Grupo SIAN/Kahhu).

Riscos do Fundo

  • Risco de Mercado (Alta volatilidade e pressão de Short Selling de 4,88%)
  • Risco de Crédito (Carteira High Yield concentrada em desenvolvimento)
  • Risco de Concentração em Indexador (100% IPCA)
  • Risco de Liquidez dos ativos subjacentes (Project Finance)
  • Risco de sustentabilidade de dividendos (Distribuição > Geração de Caixa)
  • Concentração de exposição a grupos econômicos específicos (Grupo SIAN/Kahhu)

Observações do Mês

O CACR11 mostra sinais de estabilização após a troca de administrador, com leve recuperação do VP e forte alta na cota de mercado. No entanto, o fundo opera com distribuição acima da geração de caixa corrente e projeta rendimentos menores para 2026. A posição 'short' recorde indica que parte do mercado ainda aposta na queda ou hedge, exigindo cautela. A carteira de crédito segue adimplente e as obras avançam, mas o atual ( 1,07) reduz a margem de segurança.

CRIs

24B1465589 (Canal / Viva)

Médio

LTV Baixo 7,73%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

27%

Resumo

Renomeado Amalfi Itaparica. VGV R$ 450MM. LTV 27%.

Garantias

Alienação fiduciáriaCessão fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24B1465631 (Canal / Viva)

Médio

LTV Baixo 7,72%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

27%

Resumo

Mesmo projeto Viva.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23L1599076 (Canal / Santo André)

Super Luxo

LTV Baixo 6,55%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

29%

Resumo

Modificativo em aprovação. Início comercialização 1T26. LTV 29%.

Garantias

Alienação fiduciáriaCessão fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23L1603403 (Canal / Santo André)

Super Luxo

LTV Baixo 6,38%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

29%

Resumo

Mesmo projeto Santo André.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23L1603110 (Canal / Santo André)

Super Luxo

LTV Baixo 6,31%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

29%

Resumo

Mesmo projeto Santo André.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24I1425363 (Canal / Alto Lindóia)

Médio

LTV Baixo 5,6%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,81%

LTV

33%

Resumo

Mesmo projeto Alto Lindóia.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24A1777605 (Canal / Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 5,35%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

69%

Resumo

Demolição 100%. Projeto modificativo em aprovação. LTV 69%.

Garantias

Alienação fiduciáriaCessão fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24I1424510 (Canal / Alto Lindóia)

Médio

LTV Baixo 5,35%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,80%

LTV

33%

Resumo

Obras 25,4%. Vendas Fase 1 72%. LTV 33%.

Garantias

Alienação fiduciáriaCessão fiduciária

Inadimplência

Adimplente

22G1000969 (Barisec / Helvetia)

Alto

LTV Baixo 4,89%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

48%

Resumo

Obras 76% (Fase 1 >90%). Vendas paralisadas em 23% aguardando Fase 1. LTV 48%.

Garantias

Alienação fiduciária do estoqueCessão fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24C1528390 (Canal / Real Park)

Alto

LTV Médio 3,64%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

66%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

25F1869744 (Canal / Santo André)

Super Luxo

LTV Baixo 3,36%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

29%

Resumo

Mesmo projeto Santo André.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

22L0001401 (Barisec / Helvetia)

Alto

LTV Baixo 2,5%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

48%

Resumo

Mesmo projeto Helvetia.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

23E0002201 (Barisec / Helvetia)

Alto

LTV Baixo 2,49%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

48%

Resumo

Mesmo projeto Helvetia.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

23I2111365 (Canal / La Maison)

Alto

LTV Baixo 2,43%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 13,00%

LTV

30%

Resumo

Obra 100% (Habite-se Jul/25). Vendas 65%. Repasse em andamento. LTV 30%.

Garantias

Alienação fiduciária do estoqueCessão fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24B1465697 (Canal / Viva)

Médio

LTV Baixo 2,07%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

27%

Resumo

Mesmo projeto Viva.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24I1425552 (Canal / Alto Lindóia)

Médio

LTV Baixo 1,95%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,82%

LTV

33%

Resumo

Mesmo projeto Alto Lindóia.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24I2532795 (Leverage / Chianti)

Médio

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

28%

Resumo

Obras 44,67%. Vendas 48%. LTV 28%.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24B1465719 (Canal / Viva)

Médio

LTV Baixo 1,79%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

27%

Resumo

Mesmo projeto Viva.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24A1777655 (Canal / Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 1,71%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

69%

Resumo

Mesmo projeto Savoie.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24A1777749 (Canal / Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

69%

Resumo

Mesmo projeto Savoie.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24A1777868 (Canal / Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 1,69%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

69%

Resumo

Mesmo projeto Savoie.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23I2111373 (Canal / La Maison)

Alto

LTV Baixo 1,62%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 13,00%

LTV

30%

Resumo

Mesmo projeto La Maison.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

23J0000201 (Barisec / Helvetia)

Alto

LTV Baixo 1,56%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

48%

Resumo

Mesmo projeto Helvetia.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

23J0162156 (True / Monte Cristo)

Médio

LTV Médio 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 14,00%

LTV

62%

Resumo

Habite-se Dez/24. Vendas 75%. Repasse em andamento. LTV 62%.

Garantias

Alienação fiduciáriaCessão fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24C1529129 (Canal / Real Park)

Alto

LTV Médio 1,23%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

66%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J1226561 (Canal / Station)

Médio

LTV Baixo 1,19%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

36%

Resumo

Mesmo projeto Station.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

25G5231291 (Canal / Real Park)

Alto

LTV Médio 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

66%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J1215653 (Canal / Station)

Médio

LTV Baixo 1,07%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

36%

Resumo

Obra 96,71%. Entrega prevista Jan/26. LTV 36%.

Garantias

Alienação fiduciáriaCessão fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J1215952 (Canal / Station)

Médio

LTV Baixo 1,04%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

36%

Resumo

Mesmo projeto Station.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24K2432454 (Travessia / Mallorca)

Médio

LTV Baixo 1,04%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 13,51%

LTV

18%

Resumo

Mesmo projeto Mallorca.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24C1528956 (Canal / Real Park)

Alto

LTV Médio 1,03%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

66%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24K2314391 (Travessia / Mallorca)

Médio

LTV Baixo 0,99%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 13,50%

LTV

18%

Resumo

Obras 19%. Vendas 27%. LTV 18%.

Garantias

Alienação fiduciáriaCessão fiduciária

Inadimplência

Adimplente

25G0707498 (Canal / Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 0,97%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

69%

Resumo

Mesmo projeto Savoie.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

25H5085933 (Canal / Real Park)

Alto

LTV Médio 0,92%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

66%

Resumo

Obras 6,52%. Lançamento vendas 1T26. LTV 66%.

Garantias

Alienação fiduciáriaCessão fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J1226990 (Canal / Station)

Médio

LTV Baixo 0,74%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

36%

Resumo

Mesmo projeto Station.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24C1530964 (Canal / Real Park)

Alto

LTV Médio 0,37%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

66%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J0162216 (True / Monte Cristo)

Médio

LTV Médio 0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 14,00%

LTV

62%

Resumo

Mesmo projeto Monte Cristo.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J0162404 (True / Monte Cristo)

Médio

LTV Médio 0,22%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 14,00%

LTV

62%

Resumo

Mesmo projeto Monte Cristo.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J1216116 (Canal / Station)

Médio

LTV Baixo 0,11%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

36%

Resumo

Mesmo projeto Station.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24K2433556 (Travessia)

N/A

0,07%

Tipo

CRI

Segmento

N/A

Taxa

IPCA + 13,52%

LTV

Não informado

Resumo

Operação menor sem detalhamento específico no relatório principal.

Inadimplência

Adimplente

Classes

CRI

98,89%

Caixa

1,11%

Exposição por Índice

IPCA

100%

Exposição por Segmento

Residencial

98,89%

Caixa

1,11%

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