Resumo do Relatório Gerencial de CACR11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
CARTESIA FII
CACR11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) é um fundo de investimento imobiliário do tipo papel, focado na aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Em julho de 2025, a gestão comentou sobre o cenário macroeconômico misto e destacou a resiliência da carteira, que se mantém 100% adimplente. Eventos subsequentes ao fechamento do mês incluíram um aumento na e queda no valor de mercado da cota. A gestão também emitiu nota de esclarecimento sobre notícias veiculadas a respeito da Infinita Incorporadora, reafirmando seu compromisso com a diligência e a proteção do patrimônio dos cotistas.
Desempenho
O fundo gerou um resultado de R$ 1,41 por cota e distribuiu R$ 1,35 por cota. A cota de mercado encerrou o mês a R$ 96,60, resultando em um dividend mensal de 1,40%, equivalente a 128,88% do (gross-up). A ajustada foi de R$ 95,17, levando a um de 1,015. O volume negociado no mês foi de R$ 31,2 milhões, correspondendo a um giro de 6,8% do patrimônio líquido.
Dividendos
A distribuição em julho foi de R$ 1,35 por cota, paga em 08/08/2025. O valor corresponde a 109,55% do do período, mantendo um patamar de distribuição consistente. O resultado do mês foi impactado positivamente pela venda de papéis do Santo André, que gerou um ganho de R$ 1,69 milhão.
Indicadores
P/VP
1,02
DY Mensal
1,4%
DY Projetado 12M
16,7%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 1,41
Dividendo por Cota
R$ 1,35
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
24.487
Métricas CRI
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
Não informado
Portfólio
Número de Operações
35
Destaques
- Distribuição de R$ 1,35 por cota, representando 128,88% do CDI (gross up).
- Resultado de R$ 1,41 por cota, superando a distribuição e fortalecendo o resultado acumulado.
- Venda de R$ 38,8 mil papéis do CRI Santo André, gerando um ganho de capital de R$ 1,69 milhão.
- Manutenção de 100% de adimplência em toda a carteira de CRIs.
- Evolução positiva nas obras de todos os projetos financiados, com destaque para os CRIs Station, La Maison e Chianti.
Desafios
- Aumento da volatilidade da cota no mercado secundário no início de agosto, descorrelacionado dos fundamentos do fundo.
- Notícia veiculada na mídia sobre a Infinita Incorporadora, uma das devedoras, que exigiu uma nota de esclarecimento por parte da gestão em agosto de 2025.
Riscos do Fundo
- Risco de crédito dos devedores dos CRIs, inerente a projetos de desenvolvimento imobiliário.
- Risco de mercado, com a possibilidade de descolamento entre o preço da cota e seu valor patrimonial devido à volatilidade.
- Concentração de 100% da carteira de CRI no indexador IPCA, tornando o fundo sensível às variações da inflação.
- Risco de execução e comercialização dos projetos imobiliários que servem de lastro para os CRIs da carteira.
- Risco reputacional associado aos incorporadores dos projetos financiados.
Notas
- O saldo acumulado de correção monetária acruada (não caixa) em 31/07/2025 era de R$ 4.767.882, equivalente a R$ 0,99 por cota.
Observações do Mês
O CACR11 apresentou um desempenho operacional sólido em julho, com geração de resultado robusta e manutenção da adimplência total da carteira. A gestão demonstra ser ativa tanto na originação e monitoramento dos CRIs quanto na gestão de portfólio, como evidenciado pela venda com lucro de parte de uma posição. Os projetos financiados continuam a progredir, mitigando riscos de execução. O principal ponto de atenção para o investidor é a volatilidade da cota no mercado secundário, que pode se descolar do valor patrimonial, e os riscos associados aos desenvolvedores, embora a gestão esteja atuando para mitigá-los. A avaliação do fundo permanece positiva devido à qualidade da carteira e à gestão diligente.
CRIs
CRI Viva (24B1465631)
Residencial
Residencial・LTV 55%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 8,01%
CRI Viva (24B1465631)
Residencial
Residencial・LTV 55%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Fase 1 com obra 99,4% concluída e 89% vendida. Fase 2 com lançamento futuro.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Viva (24B1465589)
Residencial
Residencial・LTV 55%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 7,94%
CRI Viva (24B1465589)
Residencial
Residencial・LTV 55%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Fase 1 com obra 99,4% concluída e 89% vendida. Fase 2 com lançamento futuro.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Alto Lindóia (2411424510)
Residencial
Residencial・LTV 35%・IPCA + 12,80%
LTV Baixo 6,93%
CRI Alto Lindóia (2411424510)
Residencial
Residencial・LTV 35%・IPCA + 12,80%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,80%
LTV
Resumo
Obras da Fase 1 com 14,96% de conclusão e 64% vendido. Avanço de 1,24% no mês com serviços de alvenaria e instalações.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Santo André (23L1599076)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 6,92%
CRI Santo André (23L1599076)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Terraplanagem realizada. Projeto em fase de pré-lançamento, com previsão para novembro de 2025.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Santo André (23L1603110)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 6,67%
CRI Santo André (23L1603110)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Terraplanagem realizada. Projeto em fase de pré-lançamento, com previsão para novembro de 2025.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Santo André (23L1603403)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 6,53%
CRI Santo André (23L1603403)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Terraplanagem realizada. Projeto em fase de pré-lançamento, com previsão para novembro de 2025.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Alto Lindóia (2411425363)
Residencial
Residencial・LTV 35%・IPCA + 12,81%
LTV Baixo 6,01%
CRI Alto Lindóia (2411425363)
Residencial
Residencial・LTV 35%・IPCA + 12,81%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,81%
LTV
Resumo
Obras da Fase 1 com 14,96% de conclusão e 64% vendido. Avanço de 1,24% no mês com serviços de alvenaria e instalações.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Savoie (24A1777605)
Residencial
Residencial・LTV 60%・IPCA + 12,68%
LTV Médio 5,57%
CRI Savoie (24A1777605)
Residencial
Residencial・LTV 60%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Obra não iniciada, em fase de aprovação e aguardando alvará de demolição para agosto.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Helvetia (22G1000969)
Residencial e Comercial
Residencial e Comercial・LTV 61%・IPCA + 12,68%
LTV Médio 5,2%
CRI Helvetia (22G1000969)
Residencial e Comercial
Residencial e Comercial・LTV 61%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial e Comercial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Projeto para construção de 22 casas e um centro comercial. Em julho, 12 casas estavam em construção, com 5 em fase de Habite-se.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Real Park (24C1528390)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 3,79%
CRI Real Park (24C1528390)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Obras em fase inicial, com limpeza e terraplanagem realizadas. Lançamento previsto para o 4T2025.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI La Maison (2312111365)
Residencial
Residencial・LTV 54%・IPCA + 13,00%
LTV Baixo 2,85%
CRI La Maison (2312111365)
Residencial
Residencial・LTV 54%・IPCA + 13,00%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 13,00%
LTV
Resumo
Obra 100% concluída e com Habite-se concedido. Foco no reinício da força de venda para valorização do m².
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Helvetia (22L0001401)
Residencial e Comercial
Residencial e Comercial・LTV 61%・IPCA + 12,68%
LTV Médio 2,68%
CRI Helvetia (22L0001401)
Residencial e Comercial
Residencial e Comercial・LTV 61%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial e Comercial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Projeto para construção de 22 casas e um centro comercial. Em julho, 12 casas estavam em construção, com 5 em fase de Habite-se.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Helvetia (23E0002201)
Residencial e Comercial
Residencial e Comercial・LTV 61%・IPCA + 12,68%
LTV Médio 2,67%
CRI Helvetia (23E0002201)
Residencial e Comercial
Residencial e Comercial・LTV 61%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial e Comercial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Projeto para construção de 22 casas e um centro comercial. Em julho, 12 casas estavam em construção, com 5 em fase de Habite-se.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Viva (24B1465697)
Residencial
Residencial・LTV 55%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 2,11%
CRI Viva (24B1465697)
Residencial
Residencial・LTV 55%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Fase 1 com obra 99,4% concluída e 89% vendida. Fase 2 com lançamento futuro.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Chianti (2412532795)
Residencial
Residencial・LTV 33%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 1,92%
CRI Chianti (2412532795)
Residencial
Residencial・LTV 33%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Obra 32,84% concluída, com avanço de 2,69% no mês. Realizados serviços de elevação de alvenaria e instalações elétricas.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI La Maison (2312111373)
Residencial
Residencial・LTV 54%・IPCA + 13,00%
LTV Baixo 1,9%
CRI La Maison (2312111373)
Residencial
Residencial・LTV 54%・IPCA + 13,00%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 13,00%
LTV
Resumo
Obra 100% concluída e com Habite-se concedido. Foco no reinício da força de venda para valorização do m².
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Viva (24B1465719)
Residencial
Residencial・LTV 55%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 1,89%
CRI Viva (24B1465719)
Residencial
Residencial・LTV 55%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Fase 1 com obra 99,4% concluída e 89% vendida. Fase 2 com lançamento futuro.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Savoie (24A1777749)
Residencial
Residencial・LTV 60%・IPCA + 12,68%
LTV Médio 1,8%
CRI Savoie (24A1777749)
Residencial
Residencial・LTV 60%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Obra não iniciada, em fase de aprovação e aguardando alvará de demolição para agosto.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Savoie (24A1777868)
Residencial
Residencial・LTV 60%・IPCA + 12,68%
LTV Médio 1,79%
CRI Savoie (24A1777868)
Residencial
Residencial・LTV 60%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Obra não iniciada, em fase de aprovação e aguardando alvará de demolição para agosto.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Mallorca (24K2432454)
Residencial
Residencial・LTV 25%・IPCA + 13,51%
LTV Baixo 1,78%
CRI Mallorca (24K2432454)
Residencial
Residencial・LTV 25%・IPCA + 13,51%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 13,51%
LTV
Resumo
Obra 8,13% concluída, com avanço de 0,67% no mês. Realizados serviços de fundação e instalações.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Monte Cristo (23J0162156)
Residencial
Residencial・LTV 46%・IPCA + 14,00%
LTV Baixo 1,77%
CRI Monte Cristo (23J0162156)
Residencial
Residencial・LTV 46%・IPCA + 14,00%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 14,00%
LTV
Resumo
Obra 100% concluída, com Habite-se obtido. Processo de repasse em andamento para amortização do CRI.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Savoie (24A1777655)
Residencial
Residencial・LTV 60%・IPCA + 12,68%
LTV Médio 1,77%
CRI Savoie (24A1777655)
Residencial
Residencial・LTV 60%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Obra não iniciada, em fase de aprovação e aguardando alvará de demolição para agosto.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Mallorca (24K2314391)
Residencial
Residencial・LTV 25%・IPCA + 13,50%
LTV Baixo 1,7%
CRI Mallorca (24K2314391)
Residencial
Residencial・LTV 25%・IPCA + 13,50%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 13,50%
LTV
Resumo
Obra 8,13% concluída, com avanço de 0,67% no mês. Realizados serviços de fundação e instalações.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Station (23J1226561)
Residencial
Residencial・LTV 33%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 1,42%
CRI Station (23J1226561)
Residencial
Residencial・LTV 33%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Obras evoluindo 5,14% no mês. Previsão de Habite-se para outubro de 2025.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Station (23J1215653)
Residencial
Residencial・LTV 33%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 1,3%
CRI Station (23J1215653)
Residencial
Residencial・LTV 33%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Obras evoluindo 5,14% no mês. Previsão de Habite-se para outubro de 2025.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Real Park (24C1529129)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 1,28%
CRI Real Park (24C1529129)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Obras em fase inicial, com limpeza e terraplanagem realizadas. Lançamento previsto para o 4T2025.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Station (23J1215952)
Residencial
Residencial・LTV 33%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 1,25%
CRI Station (23J1215952)
Residencial
Residencial・LTV 33%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Obras evoluindo 5,14% no mês. Previsão de Habite-se para outubro de 2025.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Real Park (24C1528956)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 1,06%
CRI Real Park (24C1528956)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Obras em fase inicial, com limpeza e terraplanagem realizadas. Lançamento previsto para o 4T2025.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Santo André (25F1869744)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,70%
LTV Baixo 0,92%
CRI Santo André (25F1869744)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,70%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,70%
LTV
Resumo
Terraplanagem realizada. Projeto em fase de pré-lançamento, com previsão para novembro de 2025.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Alto Lindóia (2411425552)
Residencial
Residencial・LTV 35%・IPCA + 12,82%
LTV Baixo 0,74%
CRI Alto Lindóia (2411425552)
Residencial
Residencial・LTV 35%・IPCA + 12,82%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,82%
LTV
Resumo
Obras da Fase 1 com 14,96% de conclusão e 64% vendido. Avanço de 1,24% no mês com serviços de alvenaria e instalações.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Real Park (24C1530964)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,70%
LTV Baixo 0,39%
CRI Real Park (24C1530964)
Residencial
Residencial・LTV 58%・IPCA + 12,70%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,70%
LTV
Resumo
Obras em fase inicial, com limpeza e terraplanagem realizadas. Lançamento previsto para o 4T2025.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Station (23J1226990)
Residencial
Residencial・LTV 33%・IPCA + 12,68%
LTV Baixo 0,37%
CRI Station (23J1226990)
Residencial
Residencial・LTV 33%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Obras evoluindo 5,14% no mês. Previsão de Habite-se para outubro de 2025.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Savoie (25G0707498)
Residencial
Residencial・LTV 60%・IPCA + 12,70%
LTV Médio 0,34%
CRI Savoie (25G0707498)
Residencial
Residencial・LTV 60%・IPCA + 12,70%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 12,70%
LTV
Resumo
Obra não iniciada, em fase de aprovação e aguardando alvará de demolição para agosto.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Monte Cristo (23J0162216)
Residencial
Residencial・LTV 46%・IPCA + 14,00%
LTV Baixo 0,26%
CRI Monte Cristo (23J0162216)
Residencial
Residencial・LTV 46%・IPCA + 14,00%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 14,00%
LTV
Resumo
Obra 100% concluída, com Habite-se obtido. Processo de repasse em andamento para amortização do CRI.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Monte Cristo (23J0162404)
Residencial
Residencial・LTV 46%・IPCA + 14,00%
LTV Baixo 0,26%
CRI Monte Cristo (23J0162404)
Residencial
Residencial・LTV 46%・IPCA + 14,00%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial
Taxa
IPCA + 14,00%
LTV
Resumo
Obra 100% concluída, com Habite-se obtido. Processo de repasse em andamento para amortização do CRI.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
CRI Helvetia (23J0000201)
Residencial e Comercial
Residencial e Comercial・LTV 61%・IPCA + 12,68%
LTV Médio 0,18%
CRI Helvetia (23J0000201)
Residencial e Comercial
Residencial e Comercial・LTV 61%・IPCA + 12,68%
Tipo
CRI
Segmento
Residencial e Comercial
Taxa
IPCA + 12,68%
LTV
Resumo
Projeto para construção de 22 casas e um centro comercial. Em julho, 12 casas estavam em construção, com 5 em fase de Habite-se.
Garantias
Inadimplência
Adimplente
Exposição por Índice
IPCA
Exposição por Segmento
Residencial
Residencial e Comercial