Resumo do Relatório Gerencial de CACR11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial

CARTESIA FII

CACR11—Resumo de Janeiro de 2026

Resumo

O CACR11 é um fundo de papel focado em CRIs de desenvolvimento (Project Finance) com gestão ativa da Cartesia Capital. Em janeiro de 2026, o destaque absoluto foi a remarcação dos ativos (CRIs) promovida pelo novo administrador (BRL Trust), resultando em um aumento expressivo de 25,68% no patrimônio líquido. O fundo segue focado em incorporadores regionais e monitoramento minucioso de obras.

Desempenho

O fundo apresentou uma valorização expressiva da para R$ 94,87 (+26,95% vs mês anterior) devido à reavaliação dos ativos. A cota de mercado fechou em R$ 85,11 (+6,47%), negociando com desconto ( 0,90). O resultado do mês foi de R$ 1,62/cota, impulsionado por correção monetária e giro de carteira.

Dividendos

Distribuição de R$ 1,20 por cota (DY mensal de 1,41% e anualizado de 18,89%). O valor representa uma redução frente aos meses anteriores (R$ 1,35 em dez/25), alinhando-se ao guidance para o semestre. O fundo possui reserva de correção monetária acruada de R$ 0,40/cota.

Indicadores

P/VP

0,90

DY Mensal

1,41%

DY Projetado 12M

18,89%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 1,62

Dividendo por Cota

R$ 1,20

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

26.928

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

0%

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

40

Destaques

  • Aumento de 25,68% no Patrimônio Líquido após reavaliação independente dos CRIs pela nova administradora BRL Trust
  • VP atingiu R$ 94,87, recuperando-se das quedas do semestre anterior
  • Resultado contábil forte de R$ 1,62/cota, superior à distribuição de R$ 1,20/cota
  • Liquidez diária média de R$ 1,7 milhões com 26.928 cotistas (+5,92% no mês)
  • Carteira com taxa média elevada de IPCA + 12,745% a.a.

Desafios

  • Posição vendida (short) atingiu 4,93% das cotas em janeiro de 2026, mantendo pressão especulativa
  • Desenquadramento regulatório de concentração em determinados emissores, com plano de adequação até dezembro de 2026
  • Redução do patamar de dividendos para R$ 1,20/cota em janeiro, conforme guidance prévio
  • Vendas do projeto Helvetia paralisadas em 23% aguardando fase 1

Riscos do Fundo

  • Risco de Mercado (Posição Short elevada de 4,93% das cotas)
  • Risco de Concentração Geográfica (Forte exposição à Bahia e São Paulo)
  • Risco de Crédito (Carteira Project Finance exposta a risco de execução de obras)
  • Risco Regulatório (Exposição acima do limite em determinados emissores)
  • Concentração em poucos incorporadores (Grupo SIAN/Kahhu e Canal)

Notas

  • Fato Relevante de 02/02/2026 confirmou a conclusão da reavaliação da carteira pela BRL Trust.
  • O fundo possui R$ 0,40/cota de correção monetária acruada (não caixa) acumulada em 31/01/2026.
  • Projeto 'Viva' foi renomeado e reestruturado como 'Amalfi Itaparica' com de R$ 450 milhões.

Observações do Mês

Janeiro de 2026 marca um ponto de inflexão positivo para o CACR11 com a validação da tese de precificação dos ativos pela nova administração, corrigindo a distorção no Valor Patrimonial que penalizava o fundo. O VP subiu de ~R$ 74 para R$ 94,87. Operacionalmente, a carteira segue adimplente e rentável ( +12,74%), com obras avançando. No entanto, a distribuição de dividendos caiu para R$ 1,20 (dentro do previsto) e a pressão de 'short selling' continua alta (4,93%), indicando que a volatilidade de mercado pode persistir.

CRIs

24B1465589 (Canal / Viva Amalfi)

Médio

LTV Baixo 7,95%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

28%

Resumo

Obras 3,90%. LTV 28%. VGV atualizado R$ 450MM.

Garantias

Alienação Fiduciária do EstoqueCessão fiduciáriaAlienação Fiduciária de cotasAval

Inadimplência

Adimplente

24B1465631 (Canal / Viva Amalfi)

Médio

LTV Baixo 7,94%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

28%

Resumo

Mesmo projeto Viva Amalfi.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23L1599076 (Canal / Santo André)

Super Luxo

LTV Baixo 6,88%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

30%

Resumo

VGV R$ 473MM. 25 casas. LTV 30%. Início 2T26.

Garantias

Alienação Fiduciária do estoqueCessão fiduciáriaAlienação fiduciária de cotasAval

Inadimplência

Adimplente

23L1603110 (Canal / Santo André)

Super Luxo

LTV Baixo 6,64%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

30%

Resumo

Mesmo projeto Santo André.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23L1603403 (Canal / Santo André)

Super Luxo

LTV Baixo 6,56%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

30%

Resumo

Mesmo projeto Santo André.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24I1425363 (Canal / Alto Lindóia)

Médio

LTV Baixo 5,75%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,81%

LTV

34%

Resumo

Mesmo projeto Alto Lindóia.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24A1777605 (Canal / Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 5,5%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

70%

Resumo

Demolição 100%. LTV 70%. Lançamento mar/26.

Garantias

Alienação Fiduciária do estoqueCessão fiduciáriaAlienação Fiduciária de cotasAval

Inadimplência

Adimplente

24I1424510 (Canal / Alto Lindóia)

Médio

LTV Baixo 5,48%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,80%

LTV

34%

Resumo

Obras 27,34%. Vendas Fase 1 72%. LTV 34%.

Garantias

Alienação fiduciáriaCessão fiduciáriaAlienação fiduciária de cotasAval

Inadimplência

Adimplente

22G1000969 (Barisec / Helvetia)

Alto

LTV Baixo 5,01%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

49%

Resumo

Obras 76,55% (Fase 1 >90%). Vendas 23%. LTV 49%.

Garantias

Alienação fiduciária do estoqueCessão fiduciária da carteiraAlienação fiduciária de cotas da SPE

Inadimplência

Adimplente

25F1869744 (Canal / Santo André)

Super Luxo

LTV Baixo 4,39%

Tipo

CRI

Segmento

Super Luxo

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

30%

Resumo

Mesmo projeto Santo André.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24C1528390 (Canal / Real Park)

Alto

LTV Médio 3,75%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

67%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

22L0001401 (Barisec / Helvetia)

Alto

LTV Baixo 2,57%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

49%

Resumo

Mesmo projeto Helvetia.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

23E0002201 (Barisec / Helvetia)

Alto

LTV Baixo 2,55%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

49%

Resumo

Mesmo projeto Helvetia.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

24I1425552 (Canal / Alto Lindóia)

Médio

LTV Baixo 2,22%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,82%

LTV

34%

Resumo

Mesmo projeto Alto Lindóia.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24B1465697 (Canal / Viva Amalfi)

Médio

LTV Baixo 2,13%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

28%

Resumo

Mesmo projeto Viva Amalfi.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24B1465719 (Canal / Viva Amalfi)

Médio

LTV Baixo 1,84%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

28%

Resumo

Mesmo projeto Viva Amalfi.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24I2532795 (Leverage / Chianti)

Médio

LTV Baixo 1,84%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

29%

Resumo

Obras 46,93%. Vendas 49%. LTV 29%.

Garantias

Alienação fiduciária do estoqueCessão fiduciáriaAlienação fiduciária de cotasAval

Inadimplência

Adimplente

23J0000201 (Barisec / Helvetia)

Alto

LTV Baixo 1,78%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

49%

Resumo

Mesmo projeto Helvetia.

Garantias

Alienação fiduciária do estoque

Inadimplência

Adimplente

24A1777655 (Canal / Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 1,76%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

70%

Resumo

Mesmo projeto Savoie.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24A1777749 (Canal / Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 1,75%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

70%

Resumo

Mesmo projeto Savoie.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24A1777868 (Canal / Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 1,74%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

70%

Resumo

Mesmo projeto Savoie.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

25G5231291 (Canal / Real Park)

Alto

LTV Médio 1,3%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

67%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24C1529129 (Canal / Real Park)

Alto

LTV Médio 1,27%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

67%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J1226561 (Canal / Station)

Médio

LTV Baixo 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

35%

Resumo

Mesmo projeto Station.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

25H5085933 (Canal / Real Park)

Alto

LTV Médio 1,17%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

67%

Resumo

Obras 7,64%. LTV 67%.

Garantias

Alienação Fiduciária do estoqueCessão fiduciáriaAlienação fiduciária de cotasAval

Inadimplência

Adimplente

25G0707498 (Canal / Savoie)

Médio-Alto

LTV Médio 1,16%

Tipo

CRI

Segmento

Médio-Alto

Taxa

IPCA + 12,70%

LTV

70%

Resumo

Mesmo projeto Savoie.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J1215653 (Canal / Station)

Médio

LTV Baixo 1,08%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

35%

Resumo

Obra 97,70%. Vendas 70%. LTV 35%. Entrega Jan/2026.

Garantias

Alienação fiduciáriaCessão fiduciáriaAlienação fiduciária de cotasAval

Inadimplência

Adimplente

24C1528956 (Canal / Real Park)

Alto

LTV Médio 1,06%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

67%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24K2432454 (Travessia / Mallorca)

Médio

LTV Baixo 1,06%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 13,51%

LTV

19%

Resumo

Mesmo projeto Mallorca.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J1215952 (Canal / Station)

Médio

LTV Baixo 1,04%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

35%

Resumo

Mesmo projeto Station.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24K2314391 (Travessia / Mallorca)

Médio

LTV Baixo 1,02%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 13,50%

LTV

19%

Resumo

Obras 22,20%. Vendas 30%. LTV 19%.

Garantias

Alienação fiduciária do estoqueCessão fiduciáriaAlienação fiduciária de cotasAval

Inadimplência

Adimplente

23J1226990 (Canal / Station)

Médio

LTV Baixo 0,74%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

35%

Resumo

Mesmo projeto Station.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J0162156 (True / Monte Cristo)

Médio

LTV Médio 0,71%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 14,00%

LTV

63%

Resumo

Obra 100%. Habite-se dez/24. Vendas 75%. LTV 63%.

Garantias

Alienação fiduciária do EstoqueCessão fiduciáriaAlienação fiduciária de cotasAval

Inadimplência

Adimplente

24C1530964 (Canal / Real Park)

Alto

LTV Médio 0,38%

Tipo

CRI

Segmento

Alto

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

67%

Resumo

Mesmo projeto Real Park.

Garantias

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J0162216 (True / Monte Cristo)

Médio

LTV Médio 0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 14,00%

LTV

63%

Resumo

Mesmo projeto Monte Cristo.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J0162404 (True / Monte Cristo)

Médio

LTV Médio 0,23%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 14,00%

LTV

63%

Resumo

Mesmo projeto Monte Cristo.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

24K2433556 (Travessia / Mallorca)

Médio

LTV Baixo 0,2%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 13,52%

LTV

19%

Resumo

Mesmo projeto Mallorca.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

23J1216116 (Canal / Station)

Médio

LTV Baixo 0,11%

Tipo

CRI

Segmento

Médio

Taxa

IPCA + 12,68%

LTV

35%

Resumo

Mesmo projeto Station.

Garantias

Alienação fiduciária

Inadimplência

Adimplente

Classes

CRI

95,85%

Caixa

4,15%

Exposição por Índice

IPCA

100%

Exposição por Segmento

Residencial

95,85%

Caixa

4,15%

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