Resumo do Relatório Gerencial de CBOP11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII CBOP PAX
CBOP11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O CBOP11 é um fundo monoativo proprietário de 50% do Edifício Jatobá (Castello Branco Office Park) em Barueri-SP. Dezembro de 2025 foi marcado pela distribuição extraordinária de dividendos (R$ 0,50/cota) para cumprimento da regra de 95% do lucro semestral e pela reavaliação positiva do ativo (+7,4%). A gestão consolidou a redução da obtida no semestre (encerrando em 23,2%), mas alerta para possível revisão no patamar de rendimentos no próximo semestre devido ao fim de carências e novas locações. A secundária sofreu forte redução.
Desempenho
A cota de mercado desvalorizou 7,6% no mês, fechando a R$ 33,17, mas acumula alta expressiva de 51,5% em 2025. O foi de R$ 0,20/cota, impactado positivamente pelo adiantamento de aluguel de um locatário referente a jan/26.
Dividendos
Distribuição extraordinária de R$ 0,50 por cota, muito acima da média recorrente (R$ 0,10), paga em 15/01/2026. O payout elevado consumiu parte das reservas acumuladas (de R$ 1,51 para R$ 1,21/cota) para atingir o mínimo regulatório semestral.
Indicadores
P/VP
0,46
DY Mensal
1,5%
DY Projetado 12M
18,1%
Rentabilidade YTD
51,5%
Resultado por Cota
R$ 0,20
Dividendo por Cota
R$ 0,50
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
2.077
Métricas
Taxa de Vacância
23,2%
Prazo Médio Restante
3,1 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 48,10
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
16.739 m²
Destaques
- Distribuição extraordinária de R$ 0,50/cota.
- Reavaliação do ativo com valorização de 7,4% (R$ 6.028/m²).
- Vacância reduzida de 41,6% (junho) para 23,2% (dezembro).
- Zero alavancagem financeira.
- Acumulado anual da cota de mercado de +51,5%.
Desafios
- Queda abrupta da liquidez diária para R$ 8,9 mil em dezembro de 2025.
- Concentração de 40% dos vencimentos de contratos em 2025.
- Gestão sinaliza possível revisão (para baixo) dos rendimentos no próximo semestre.
- Dependência de receitas não recorrentes (adiantamento de aluguel) para compor resultado de R$ 0,20.
Riscos do Fundo
- Risco de Monoativo (Edifício Jatobá em Barueri).
- Risco de liquidez severo (ADTV R$ 8,9 mil).
- Concentração de vencimentos de contratos em 2025 (40%).
- Concentração no inquilino Azul (38% da receita).
- Concentração geográfica (Alphaville/SP).
Notas
- O resultado de R$ 0,20/cota foi impactado pelo adiantamento de aluguel referente a janeiro/2026 por um dos locatários.
- Reserva de lucros foi reduzida para R$ 1,21/cota após a distribuição extraordinária.
- O ativo foi reavaliado pela CBRE em dezembro/2025 com valorização de 7,4%.
Observações do Mês
O fundo encerra 2025 com balanço positivo operacional, tendo reduzido a quase pela metade no semestre. A distribuição de R$ 0,50 é um evento pontual ("one-off") e não reflete a capacidade recorrente imediata, visto que o resultado operacional do mês (R$ 0,20) contou com adiantamentos. A reavaliação patrimonial confirma o valor intrínseco do ativo, mantendo o muito descontado (0,46x). No entanto, a voltou a níveis críticos e a concentração de vencimentos em 2025 exige cautela.
Propriedades
Edifício Jatobá
Barueri, SP・Classe A
Vacância Média 100% 100%
Edifício Jatobá
Barueri, SP・Classe A
GLA
16.739 m²
Ocupação
76,8%
Aluguel/m²
R$ 48,10
Participação
50%
Resumo
Ativo único do fundo, localizado no complexo Castello Branco Office Park. Em dezembro, foi reavaliado positivamente (+7,4%) para R$ 100,9 milhões. A vacância manteve-se estável em 23,2%.
Inadimplência
Nula
Vacância
Estável em 23,2% após reduções no semestre.
Inquilinos
Azul
Outros
PWC
Armac
6P Bank
Mega Promo
WCM
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.