Resumo do Relatório Gerencial de CBOP11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII CBOP PAX
CBOP11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O CBOP11 é um fundo de tijolo que possui 50% do Edifício Jatobá em Barueri-SP, com o objetivo de gerar renda de aluguel. Em julho, o fundo teve um resultado expressivo de R$ 0,43 por cota, fortemente influenciado por uma receita não recorrente de R$ 0,32/cota, referente à multa pela rescisão de contrato da Armac. A distribuição de rendimentos foi mantida em R$ 0,10 por cota, o que permitiu um aumento significativo da reserva de lucros para R$ 1,49 por cota. A permaneceu em 41,6%, mas foi assinado um novo contrato de locação com a empresa Black Box para 588 m², que reduzirá a vacância para 37,9% a partir de agosto. Outra negociação para cerca de 580 m² segue em andamento. A gestão também comunicou uma mudança em sua estrutura, com Rodrigo Abbud assumindo como head de tijolo.
Desempenho
O desempenho do fundo em julho foi marcado por uma receita total de R$ 0,63 por cota e um resultado líquido de R$ 0,43 por cota. Este resultado foi impulsionado por uma receita extraordinária (multa de rescisão), que não reflete a geração de caixa recorrente. A física e financeira permaneceu estável em 41,6%, porém com perspectiva de melhora para o mês seguinte devido à nova locação assinada. O fundo segue sem financeira.
Dividendos
A distribuição foi de R$ 0,10 por cota, em linha com os meses anteriores, com pagamento previsto para 14 de agosto de 2025. Como o valor distribuído foi muito inferior ao resultado do mês (devido à receita não recorrente), houve um acréscimo de R$ 0,33 por cota à reserva de lucros, que encerrou o período em R$ 1,49 por cota, fortalecendo o balanço do fundo.
Indicadores
P/VP
0,34
DY Mensal
0,43%
DY Projetado 12M
5,2%
Rentabilidade YTD
4,2%
Resultado por Cota
R$ 0,43
Dividendo por Cota
R$ 0,10
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
2.233
Métricas
Taxa de Vacância
41,6%
Prazo Médio Restante
2,1 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 48,00
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
16.119 m²
Destaques
- Resultado líquido de R$ 0,43 por cota, impulsionado por receita extraordinária de R$ 0,32/cota referente à multa de rescisão da Armac.
- Assinatura de novo contrato de locação com a empresa Black Box para 588 m², que reduzirá a vacância para 37,9% a partir de agosto.
- Aumento da reserva de lucros para R$ 1,49 por cota, fortalecendo o caixa.
- Ausência de alavancagem financeira.
Desafios
- Taxa de vacância ainda elevada em 41,6% no mês de julho.
- Dependência de um único ativo (monoativo) em uma região competitiva (Barueri-SP).
- Baixa liquidez da cota no mercado secundário (ADTV de R$ 30 mil).
Riscos do Fundo
- Concentração em um único ativo (monoativo), o Edifício Jatobá.
- Concentração geográfica, com 100% da ABL localizado em Barueri-SP.
- Alta vacância estrutural, que pressiona as receitas e resultados do fundo.
- Concentração de receita em poucos inquilinos (PWC representa 50% da receita).
- Risco de liquidez da cota no mercado secundário, dado o baixo volume médio de negociação.
Notas
- Houve uma mudança na estrutura de gestão dos fundos imobiliários do Pátria, com Rodrigo Abbud assumindo a função de head de tijolo.
Observações do Mês
O CBOP11 apresentou um resultado mensal artificialmente inflado por uma receita não recorrente, mas a notícia mais relevante foi o avanço operacional com a assinatura de um novo contrato, que finalmente começará a reduzir a alta estrutural. O fundo continua sendo um investimento de alto risco, como reflete seu de 0,34, devido à concentração em um único ativo e à vacância elevada. No entanto, o progresso na comercialização, somado ao fortalecimento da reserva de lucros, representa um passo positivo e um sinal de melhora gradual dos fundamentos. A avaliação permanece negativa pelos riscos estruturais, mas com uma perspectiva de melhora se a gestão mantiver o ritmo de locações.
Propriedades
Edifício Jatobá
Barueri, SP・Classe A
Vacância Alta 100% 100%
Edifício Jatobá
Barueri, SP・Classe A
GLA
16.119 m²
Ocupação
58,4%
Aluguel/m²
R$ 48,00
Participação
50%
Resumo
Ativo único do fundo. Em julho, foi assinado um novo contrato de locação de 588 m² com a empresa Black Box, com início em agosto, o que reduzirá a vacância para 37,9%. Outra negociação para aprox. 580 m² está em fase de minuta de contrato. O resultado do mês foi positivamente impactado pela multa de rescisão da Armac.
Inadimplência
Não informado no relatório.
Vacância
Estável em 41,6% em julho, mas com perspectiva de queda para 37,9% em agosto devido a nova locação.
Inquilinos
PWC
Mega Promo
6P Bank
Armac
Fantini
Azul
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.