Resumo do Relatório Gerencial de CBOP11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII CBOP PAX
CBOP11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O CBOP11 é um fundo de tijolo do setor de escritórios que detém 50% da Torre Jatobá, localizada em Barueri-SP. Em setembro, o fundo continuou sua trajetória de recuperação operacional com a entrada do novo locatário Caíque Castro Advogados, ocupando 578 m². Essa movimentação reduziu a taxa de do portfólio para 30,0%. O fundo gerou uma receita total de R$ 0,30 por cota, resultando em um lucro distribuível de R$ 0,06 por cota. A distribuição de rendimentos foi mantida em R$ 0,10 por cota, o que exigiu o uso de reservas para complementar o pagamento. O fundo segue sem financeira.
Desempenho
O desempenho de setembro foi marcado por uma melhora operacional, com a caindo para 30,0%. Financeiramente, o fundo gerou um resultado de R$ 0,06 por cota, que foi inferior à distribuição de R$ 0,10 por cota. A cota de mercado fechou em R$ 25,00, resultando em um de 0,37x. O fundo não possui dívidas.
Dividendos
A distribuição de rendimentos foi de R$ 0,10 por cota, mantendo a estabilidade dos últimos meses. No entanto, como o resultado gerado no período foi de R$ 0,06 por cota, foi necessário utilizar R$ 0,04 por cota da reserva de lucros para complementar o pagamento. O pagamento será realizado em 14 de outubro de 2025.
Indicadores
P/VP
0,37
DY Mensal
0,4%
DY Projetado 12M
4,8%
Rentabilidade YTD
13,1%
Resultado por Cota
R$ 0,06
Dividendo por Cota
R$ 0,10
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
2.164
Métricas
Taxa de Vacância
30%
Prazo Médio Restante
2,6 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 48,65
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
16.739 m²
Destaques
- Redução da taxa de vacância de 33,5% para 30,0%.
- Entrada do novo locatário Caíque Castro Advogados, ocupando 578 m² de ABL.
- Manutenção da distribuição de R$ 0,10 por cota.
- Fundo permanece sem qualquer alavancagem financeira.
Desafios
- O resultado do mês (R$ 0,06/cota) não foi suficiente para cobrir a distribuição (R$ 0,10/cota), aumentando a dependência das reservas de lucro.
- A taxa de vacância de 30,0%, apesar da melhora, ainda é alta e pressiona a geração de receita.
- A liquidez da cota no mercado secundário continua extremamente baixa (ADTV de R$ 2,6 mil), sendo um risco para o investidor.
Riscos do Fundo
- Concentração em um único ativo (monoativo), o Edifício Jatobá.
- Concentração geográfica, com 100% da ABL localizado em Barueri-SP.
- Apesar da melhora recente, a taxa de vacância de 30,0% ainda é considerada elevada e impacta negativamente a receita.
- Concentração de receita no inquilino Azul, responsável por 41% da receita do fundo.
- Risco de liquidez da cota no mercado secundário, evidenciado pelo volume de negociação médio diário extremamente baixo (R$ 2,6 mil).
- Concentração de vencimentos de contratos, com 44% da carteira com vencimento em 2025.
Observações do Mês
Setembro marca o segundo mês consecutivo de melhora operacional para o CBOP11, com a nova locação reduzindo a para 30%. Este é um sinal claro de que a gestão está tendo sucesso em comercializar os espaços vagos. No entanto, a saúde financeira de curto prazo mostrou uma fraqueza, com o resultado de R$ 0,06/cota ficando bem abaixo da distribuição, o que aumenta a queima de reservas. A avaliação do fundo depende do equilíbrio entre a recuperação operacional em andamento e a sustentabilidade financeira dos dividendos. O de 0,37 continua a precificar um cenário de risco elevado, mas a tendência de queda na vacância é o fator mais importante e positivo no momento.
Propriedades
Edifício Jatobá
Barueri, SP・Classe A
Vacância Alta 100% 100%
Edifício Jatobá
Barueri, SP・Classe A
GLA
16.739 m²
Ocupação
70%
Aluguel/m²
R$ 48,65
Participação
50%
Resumo
Ativo único do fundo. Em setembro, houve a entrada do locatário Caíque Castro Advogados (578 m²), o que reduziu a vacância física e financeira para 30,0%.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Queda de 33,5% para 30,0% no mês, continuando a tendência de melhora iniciada em agosto.
Inquilinos
Azul
Armac
PWC
6P Bank
Mega Promo
Outros
WCM
BlackBox
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.