Resumo do Relatório Gerencial de CBOP11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII CBOP PAX
CBOP11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O CBOP11 é um fundo monoativo proprietário de 50% do Edifício Jatobá em Barueri-SP. Em janeiro de 2026, a gestão elevou o patamar de distribuição recorrente para R$ 0,16/cota, projetando mantê-lo pelo semestre. O mês foi marcado pela forte renovação da carteira ( subindo para 6,9 anos), eliminando o risco iminente de vencimentos de 2025. Contudo, houve aviso de rescisão antecipada da inquilina Armac, o que elevará a para 30% a partir de julho.
Desempenho
A cota de mercado apresentou forte valorização de 17,4% em janeiro, fechando a R$ 38,37. O resultado gerado foi de R$ 0,10/cota, impactado negativamente por não reembolsos pontuais de condomínio, sendo a distribuição de R$ 0,16 complementada por reservas.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,16 por cota, a ser paga em 13/02/2026. A gestão estabeleceu guidance de manutenção deste patamar para o primeiro semestre de 2026, superior aos R$ 0,10 recorrentes de 2025.
Indicadores
P/VP
0,53
DY Mensal
0,41%
DY Projetado 12M
5%
Rentabilidade YTD
17,4%
Resultado por Cota
R$ 0,10
Dividendo por Cota
R$ 0,16
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
2.082
Métricas
Taxa de Vacância
23,2%
Prazo Médio Restante
6,9 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 48,10
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
16.739 m²
Destaques
- Aumento do guidance de dividendos para R$ 0,16/cota no semestre.
- Extensão do prazo médio de contratos (WALE) para 6,9 anos (era 3,1 em dez/25).
- Valorização expressiva da cota de mercado (+17,4%).
- Zero alavancagem financeira.
- P/VP segue descontado em 0,53x.
Desafios
- Saída programada da inquilina Armac em julho, elevando vacância projetada para 30%.
- Resultado operacional do mês (R$ 0,10) abaixo da distribuição (R$ 0,16), consumindo reservas.
- Inadimplência pontual de reembolso de condomínio impactou resultado de janeiro.
- Liquidez diária (ADTV) permanece baixa (R$ 20,2 mil).
Riscos do Fundo
- Risco de Monoativo (Edifício Jatobá) e concentração geográfica em Barueri.
- Aumento projetado de vacância para 30% no segundo semestre.
- Dependência de reservas para manter o novo patamar de distribuição.
- Baixa liquidez das cotas no mercado secundário.
Notas
- O resultado de janeiro foi impactado negativamente pelo não reembolso de condomínio por alguns inquilinos, previsto para ser regularizado no próximo mês.
- A inquilina Armac cumpre aviso prévio de 6 meses, desocupando o imóvel em julho.
- A maior parte dos reajustes de aluguel (54%) ocorre em janeiro.
Observações do Mês
O CBOP11 apresenta um cenário misto. Positivamente, o risco de vencimentos em massa em 2025 foi mitigado com sucesso, refletido no salto do para 6,9 anos, e o dividendo recorrente foi elevado. Negativamente, a saída da Armac cria um novo problema de (30% futura) em um fundo monoativo, e a atual distribuição consome reservas, não sendo coberta pela geração de caixa operacional do mês. O desconto patrimonial ( 0,53) oferece margem de segurança, mas a sustentabilidade do novo patamar de dividendos depende da recomposição da ocupação.
Propriedades
Edifício Jatobá
Barueri, SP・Classe A
Vacância Média 100% 100%
Edifício Jatobá
Barueri, SP・Classe A
GLA
16.739 m²
Ocupação
76,8%
Aluguel/m²
R$ 48,10
Participação
50%
Resumo
Ativo localizado em Alphaville. Em janeiro, a ocupação física manteve-se em 76,8%, porém a inquilina Armac notificou rescisão, o que elevará a vacância para 30% em julho. Reajustes aplicados em 6.906 m².
Inadimplência
Estável
Vacância
Estável no mês, projetada alta para 30% em julho
Inquilinos
Azul
Armac
PWC
WCM
Rede D'or
Mega Promo
6P Bank
Outros
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.