Resumo do Relatório Gerencial de CEOC11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII CEO CCP
CEOC11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O CEOC11 é um fundo monoativo proprietário de lajes corporativas no edifício CEO South Corporate na Barra da Tijuca (RJ), locado integralmente (monolocatário) para a TIM Celular S.A. Em novembro de 2025, o fundo manteve 100% de ocupação física e financeira. A gestão destaca a vigência do 4º aditamento contratual, que estabeleceu novo patamar de aluguel (com desconto temporário até 2027) e a estabilidade nas distribuições.
Desempenho
O fundo registrou um Resultado Líquido (Caixa) de R$ 890.239 em novembro, ligeiramente inferior aos R$ 908.360 de outubro, mas alinhado à média recente. A receita de propriedades manteve-se estável em R$ 819.022. O resultado ajustado por cota foi de R$ 0,49.
Dividendos
A distribuição foi de R$ 0,49 por cota, com pagamento em 14/11/2025 (referência Out/25). O dividend mensal em relação à cota de fechamento (R$ 44,54) foi de aproximadamente 1,10%, mantendo a consistência do mês anterior.
Indicadores
P/VP
0,61
DY Mensal
110%
DY Projetado 12M
1.320%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,49
Dividendo por Cota
R$ 0,49
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
3.849
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
R$ 84,18
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
11.941,98 m²
Destaques
- Manutenção da distribuição em R$ 0,49 por cota
- Ocupação física e financeira de 100%
- Desconto patrimonial expressivo (P/VP de 0,61)
- Contrato de locação atípico com vencimento longo e inquilino de crédito sólido (TIM)
Desafios
- Base de cotistas em contração contínua (queda de 3.924 em set/25 para 3.849 em nov/25)
- Dependência total de um único ativo e inquilino (Risco Binário)
- Liquidez reduzida no mercado secundário (Volume médio diário baixo)
Riscos do Fundo
- Risco de concentração total (Monoativo e Monolocatário)
- Risco geográfico (Exposição única ao mercado de lajes corporativas do Rio de Janeiro)
- Risco de liquidez (Baixo volume de negociação e saída constante de cotistas)
- Dependência da solvência de um único inquilino (TIM)
Notas
- O 4º aditamento contratual define aluguel de R$ 84,18/m², porém com desconto temporário fixando o valor efetivo em R$ 79,18/m² de ago/2025 até jan/2027.
- Imóvel possui certificação LEED Silver e classificação Triple A.
- O fundo tem prazo de locação original de 180 meses a contar de 01/08/2015.
Observações do Mês
O fundo apresenta métricas de retorno atraentes no curto prazo ( > 1,0% a.m.) sustentadas por um contrato recém-renovado com inquilino de primeira linha (TIM). No entanto, a estrutura de capital (monoativo/monolocatário) em uma região desafiadora (RJ) impõe um risco binário significativo. A estabilidade do aluguel até 2027 oferece previsibilidade, mas a contínua saída de cotistas e o alto desconto patrimonial indicam a cautela do mercado quanto à e valorização patrimonial do ativo.
Propriedades
CEO South Corporate (Bloco 1)
Rio de Janeiro, RJ・Classe Triple A / LEED Silver
Vacância Baixa 100% 100%
CEO South Corporate (Bloco 1)
Rio de Janeiro, RJ・Classe Triple A / LEED Silver
GLA
11.941,98 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 84,18
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de alto padrão na Barra da Tijuca, totalmente locado para a TIM. Em novembro, manteve 100% de ocupação. O ativo opera sob vigência do 4º aditamento contratual, com aluguel base de R$ 84,18/m² sujeito a desconto temporário (valor efetivo R$ 79,18/m²) até jan/2027.
Inadimplência
Estável em 0%
Vacância
Estável em 0%
Inquilinos
TIM Celular S.A.
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.