Resumo do Relatório Gerencial de CNES11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII CENESP
CNES11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O CNES11 tem como objetivo o investimento em lajes corporativas, detendo especificamente 31% do Centro Empresarial São Paulo (CENESP). Em novembro de 2025, o fundo enfrenta um cenário desafiador com taxa de física extremamente elevada (59,4%) e uma dependência significativa de receitas financeiras para compor o resultado, dado que as despesas operacionais consomem grande parte da receita imobiliária. A gestão cita a a 15% como dificultador para a retomada do setor.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,0079 por cota, em linha com o resultado líquido do período (apoiado por receitas financeiras). O resultado operacional puro é pressionado pela alta . A cota de mercado (R$ 1,87) negocia com um desconto extremamente agressivo ( ~0,25) em relação à (R$ 7,56).
Dividendos
Distribuição de R$ 0,0079 por cota referente à competência de outubro/25, paga em 27/11/2025, representando um payout próximo a 100% do .
Indicadores
P/VP
0,25
DY Mensal
0,42%
DY Projetado 12M
5,06%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,01
Dividendo por Cota
R$ 0,01
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
84.812
Métricas
Taxa de Vacância
59,4%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
64.480 m²
Destaques
- Fundo negociando com desconto massivo (P/VP de 0,25)
- Ativo possui certificação LEED V4.1 O+M nível Gold
- Receitas financeiras representam parcela relevante do resultado líquido
- Participação de 31% no complexo CENESP
Desafios
- Notificação de rescisão de inquilino (1,5 andares do Bloco F) recebida em junho de 2025
- Taxa de vacância física extremamente elevada de 59,4% em novembro de 2025
- Necessidade de absorção de custos de condomínio das áreas vagas
- Dependência da retomada do mercado de escritórios em região secundária
Riscos do Fundo
- Risco de Monoativo (concentração total no CENESP)
- Risco de Vacância elevada e persistente
- Risco de aumento das despesas com encargos de áreas vagas
- Risco de liquidez das cotas
- Localização fora do eixo primário (Faria Lima/JK) sofrendo mais com a demanda
Notas
- Houve em Março/2024 na razão de 1:11,5740.
- Gestão cita taxa em 15% ao ano no comentário de cenário macroeconômico.
Observações do Mês
O CNES11 apresenta uma situação operacional delicada. Apesar de deter participação relevante em um ativo corporativo conhecido (CENESP), a de quase 60% drena a rentabilidade operacional, obrigando o fundo a depender do caixa rendendo juros (receita financeira) para manter as distribuições. O desconto patrimonial é gigantesco (cotas a ~R$ 1,87 vs VP ~R$ 7,56), precificando o risco de vacância crônica e a dificuldade de reposição de inquilinos em um cenário de juros altos (15%). É um ativo de alto risco/retorno (turnaround).
Propriedades
Centro Empresarial São Paulo (CENESP)
São Paulo, SP・Classe Corporativo
Vacância Alta 100% 100%
Centro Empresarial São Paulo (CENESP)
São Paulo, SP・Classe Corporativo
GLA
64.480 m²
Ocupação
40,6%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
3.100%
Resumo
Complexo de 6 blocos localizado na Av. Maria Coelho Aguiar. Possui certificação LEED Gold. Fundo detém 31% do total. Vacância atual de 59,4%.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Notificação de saída de inquilino (1,5 andares) em Junho/2025
Inquilinos
Setor Serviços
Setor Telecom
Setor Automobilistica
Setor Financeiro
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.