Resumo do Relatório Gerencial de CNES11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII CENESP
CNES11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O CNES11 é um fundo monoativo que detém 31% do Centro Empresarial São Paulo (CENESP). Em dezembro de 2025, a gestão destaca um cenário macroeconômico desafiador com a 15% (conforme relatório), dificultando o fluxo de capital para imóveis. O foco permanece na gestão da ocupação em um mercado competitivo, onde novas centralidades ganham tração por preços menores.
Desempenho
O resultado líquido de novembro/25 foi de R$ 353.624, um aumento em relação aos meses anteriores, impulsionado principalmente por 'Outros Ativos Financeiros' (R$ 241 mil), enquanto a receita de 'Propriedades para Investimento' sofreu uma queda abrupta para R$ 75 mil (vs R$ 240 mil em outubro). A distribuição foi de R$ 0,01036 por cota.
Dividendos
Distribuição anunciada de R$ 0,01035964 por cota, com pagamento em 29/12/2025, representando um dividend mensal de aproximadamente 0,58% sobre a cota de fechamento (R$ 1,77).
Indicadores
P/VP
0,27
DY Mensal
0,58%
DY Projetado 12M
6,96%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,01
Dividendo por Cota
R$ 0,01
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
82.032
Métricas
Taxa de Vacância
59,4%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
64.480 m²
Destaques
- Aumento do dividendo para R$ 0,0104 por cota (vs R$ 0,0080 no mês anterior)
- Recuperação do preço da cota de mercado para R$ 1,77 (+16% vs mês anterior)
- Vencimento de contratos alongado: >85% apenas após 2025
Desafios
- Queda expressiva na receita de propriedades (R$ 75 mil em nov/25 vs R$ 240 mil em out/25)
- Vacância física estagnada em patamar elevadíssimo de 59,4%
- Saída programada de inquilino (notificada em jun/25) pressionará ainda mais a ocupação futura
- Alta dependência de receitas financeiras para compor o resultado do mês
Riscos do Fundo
- Risco de Monoativo (concentração total no CENESP)
- Vacância Estrutural Elevada (>50%)
- Sustentabilidade dos Dividendos (receita financeira superando operacional)
- Risco de Mercado (Cota negociada muito abaixo do VP)
- Cenário Macroeconômico (Juros altos impactando lajes secundárias)
Notas
- Em fevereiro de 2024, houve na razão de 1:11,5740.
- Administradora foi notificada em Junho/2025 sobre intenção de rescisão de um locatário (1,5 andares do Bloco F).
Observações do Mês
O fundo apresenta uma desconexão preocupante entre o resultado financeiro e o operacional. Embora o dividendo tenha subido e o resultado líquido total tenha melhorado, a receita core ('Propriedades para Investimento') colapsou cerca de 68% em novembro comparado à média recente. Com uma de quase 60% e um de 0,27, o mercado precifica um risco de insolvência ou incapacidade de recuperação do ativo. A dependência de receitas financeiras para pagar dividendos não é sustentável a longo prazo para um fundo de tijolo.
Propriedades
Centro Empresarial São Paulo (CENESP)
São Paulo, SP
Vacância Alta 100% 100%
Centro Empresarial São Paulo (CENESP)
São Paulo, SP
GLA
64.480 m²
Ocupação
40,6%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
3.100%
Resumo
O fundo detém 31% do complexo (21 andares). Em jun/2025 recebeu notificação de saída de 1,5 andares. Possui certificação LEED Gold. A receita gerada pelo imóvel caiu drasticamente no mês de novembro/25.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável em patamar alto, com risco de aumento futuro devido à notificação de saída.
Inquilinos
Serviços
Telecom
Automobilística
Financeiro
Outros
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.