Resumo do Relatório Gerencial de CPSH11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII CPSH
CPSH11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
Em novembro de 2025, o fundo consolidou o encerramento do seu '1º Ciclo de Investimentos' com a venda total do Catarina Fashion Outlet, gerando lucro substancial. A gestão iniciou o '2º Ciclo' com o anúncio da aquisição do Midway Mall (Natal/RN) e aumento de participação no Iguatemi Alphaville. Houve reorganização do endividamento com quitação parcial de CRIs após as vendas de ativos. A distribuição de rendimentos aumentou significativamente devido aos ganhos de capital.
Desempenho
O fundo apresentou um robusto de R$ 0,16 por cota, impulsionado pelo ganho de capital na venda do Catarina Fashion Outlet. A distribuição foi elevada para R$ 0,15 por cota. Operacionalmente, o portfólio registrou aumento de 7,5% nas e 9,4% no nos últimos 12 meses, com física caindo para 2,8%.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,15 por cota, representando um Dividend anualizado de 17,93% sobre a cota de mercado (R$ 10,84). O valor supera o patamar recorrente de R$ 0,10 e a distribuição do mês anterior (R$ 0,12), refletindo a cristalização de lucros na reciclagem de portfólio.
Indicadores
P/VP
0,95
DY Mensal
1,38%
DY Projetado 12M
17,93%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,16
Dividendo por Cota
R$ 0,15
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
27.512
Métricas
Taxa de Vacância
2,8%
Vendas/m²
R$ 22.174,00
NOI/m²
R$ 1.808,00
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
24.127 m²
Destaques
- Venda total da participação no Catarina Fashion Outlet (conclusão do 1º ciclo)
- Anúncio da aquisição do Midway Mall (Natal/RN)
- Aumento da distribuição para R$ 0,15/cota (DY anualizado de 17,93%)
- TIR consolidada do 1º ciclo de desinvestimentos atingiu 22,5% a.a.
- Quitação parcial de séries da 1ª emissão de CRIs, reduzindo alavancagem
Desafios
- Processo regulatório (CADE) pendente para a conclusão da aquisição do Midway Mall (previsto para dezembro)
- Queda de 12,3% nas vendas/m² do Shopping Pátio Paulista no acumulado de 12 meses
- Gestão da alavancagem transitória durante a troca de ativos
Riscos do Fundo
- Risco de execução na conclusão da compra do Midway Mall (aprovações regulatórias)
- Concentração geográfica remanescente em São Paulo e expansão para Nordeste (Rio Grande do Norte)
- Volatilidade de curto prazo no preço da cota devido a grandes movimentações de portfólio
- Risco de alavancagem se houver descasamento entre pagamentos de aquisições e recebimento de vendas
Notas
- A aquisição do Midway Mall está em fase final de aprovação pelo , com previsão de conclusão em dezembro.
- A venda do Catarina Outlet foi liquidada em novembro, gerando o caixa para a distribuição extraordinária.
Observações do Mês
O CPSH11 demonstra uma execução eficaz da gestão ativa, entregando uma de 22,5% no primeiro ciclo de investimentos, muito superior ao e . A estratégia de reciclagem (venda de ativos maduros como Catarina Outlet e compra de dominantes como Midway Mall) está gerando valor tangível aos cotistas através de dividendos elevados (R$ 0,15). Os indicadores operacionais são sólidos, com baixa (2,8%) e crescimento de . O fundo negocia abaixo do valor patrimonial ( 0,95), oferecendo margem de segurança.
Shoppings
Fashion Outlet Novo Hamburgo
GLA 4.136 m²・Ocupação 96,9%
20,6% 20,6%
Fashion Outlet Novo Hamburgo
GLA 4.136 m²・Ocupação 96,9%
GLA
4.136 m²
Ocupação
96,9%
NOI/m²
R$ 1.280,00
Vendas/m²
R$ 20.691,00
Resumo
Outlet no RS com forte crescimento de NOI (+28,4% LTM).
Vendas
Crescimento de 9,1% LTM
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação estável em 96,9%
Iguatemi Alphaville
GLA 5.574 m²・Ocupação 95,6%
18% 18%
Iguatemi Alphaville
GLA 5.574 m²・Ocupação 95,6%
GLA
5.574 m²
Ocupação
95,6%
NOI/m²
R$ 2.019,00
Vendas/m²
R$ 24.614,00
Resumo
Ativo com maior participação individual na ABL própria. Vendas/m² cresceram 13,8% vs ano anterior.
Vendas
Crescimento de 13,8% LTM
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação saudável em 95,6%
Internacional Guarulhos
GLA 3.618 m²・Ocupação 99%
4,8% 4,8%
Internacional Guarulhos
GLA 3.618 m²・Ocupação 99%
GLA
3.618 m²
Ocupação
99%
NOI/m²
R$ 1.559,00
Vendas/m²
R$ 17.426,00
Resumo
Ativo recentemente adquirido, com ocupação quase plena (99%).
Vendas
Crescimento de 3,1% LTM
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação muito alta em 99,0%
Parque Shopping Dom Pedro
GLA 4.879 m²・Ocupação 98,3%
3,9% 3,9%
Parque Shopping Dom Pedro
GLA 4.879 m²・Ocupação 98,3%
GLA
4.879 m²
Ocupação
98,3%
NOI/m²
R$ 1.681,00
Vendas/m²
R$ 17.941,00
Resumo
Shopping dominante com alta ocupação e crescimento de NOI acima da inflação (+8,3% LTM).
Vendas
Crescimento de 6,6% LTM
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação alta em 98,3%
Iguatemi Fortaleza
GLA 3.156 m²・Ocupação 96%
3,5% 3,5%
Iguatemi Fortaleza
GLA 3.156 m²・Ocupação 96%
GLA
3.156 m²
Ocupação
96%
NOI/m²
R$ 1.955,00
Vendas/m²
R$ 27.089,00
Resumo
Ativo no Ceará com vendas robustas (+10,6% LTM) e NOI crescendo 10,8%.
Vendas
Crescimento de 10,6% LTM
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação estável em 96,0%
Shopping Pátio Paulista
GLA 862 m²・Ocupação 99%
2,08% 2,08%
Shopping Pátio Paulista
GLA 862 m²・Ocupação 99%
GLA
862 m²
Ocupação
99%
NOI/m²
R$ 4.186,00
Vendas/m²
R$ 39.415,00
Resumo
Maior NOI/m² do portfólio, mas enfrentando queda nas vendas comparativas (-12,3% LTM).
Vendas
Queda de 12,3% LTM
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação excelente em 99,0%
Regiões
São Paulo
Ceará
Rio Grande do Sul
Operadoras
Iguatemi
Allos
Gazit
JCC
Endividamento
Dívida Total
R$ 97.700.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
10,75%
CRI OPEA Securitizadora
CDI + 1.8%・Vence 02/2040
CRI OPEA Securitizadora
CDI + 1.8%・Vence 02/2040
Série
1
Emissão
02/2025
Vencimento
02/2040
Taxa de Juros
CDI + 1.8%
Saldo Devedor
R$ 25.500.000,00
Resumo
Série 1 - Vencimento longo
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI OPEA Securitizadora
CDI + 2.3%・Vence 08/2040
CRI OPEA Securitizadora
CDI + 2.3%・Vence 08/2040
Série
2
Emissão
07/2025
Vencimento
08/2040
Taxa de Juros
CDI + 2.3%
Saldo Devedor
R$ 22.000.000,00
Resumo
Série 2 - Vencimento longo
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI OPEA Securitizadora
CDI + 1.8%・Vence 10/2040
CRI OPEA Securitizadora
CDI + 1.8%・Vence 10/2040
Série
1
Emissão
10/2025
Vencimento
10/2040
Taxa de Juros
CDI + 1.8%
Saldo Devedor
R$ 25.100.000,00
Resumo
Nova emissão out/25
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI OPEA Securitizadora
CDI + 2.3%・Vence 10/2030
CRI OPEA Securitizadora
CDI + 2.3%・Vence 10/2030
Série
2
Emissão
10/2025
Vencimento
10/2030
Taxa de Juros
CDI + 2.3%
Saldo Devedor
R$ 25.100.000,00
Resumo
Nova emissão out/25
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos