Resumo do Relatório Gerencial de CPSH11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII CPSH
CPSH11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
Em dezembro de 2025, o fundo consolidou o encerramento do seu primeiro ciclo de desinvestimentos. A gestão finalizou a reorganização do passivo atrelada à aquisição do Internacional Guarulhos e vendas para o XP Malls, quitando séries da 1ª emissão de CRIs e retornando a a patamares pré-transação. Operacionalmente, o destaque foi o crescimento de 13,6% nas vendas natalinas na comparação anual.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,11 por cota, superando o do mês (R$ 0,09), utilizando reservas acumuladas. A base de cotistas cresceu 10,2%, atingindo 30.310 investidores. O valor de mercado da cota encerrou a R$ 11,08.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,11 por cota, correspondendo a um Dividend anualizado de 12,59%. O pagamento foi realizado no 5º dia útil subsequente.
Indicadores
P/VP
0,97
DY Mensal
0,99%
DY Projetado 12M
12,59%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,09
Dividendo por Cota
R$ 0,11
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
30.310
Métricas
Taxa de Vacância
2,3%
Vendas/m²
R$ 23.059,00
NOI/m²
R$ 1.982,00
Portfólio
Número de Propriedades
7
Área Total (GLA)
30.837 m²
Destaques
- Crescimento de 13,6% nas vendas de Natal (vs média do setor de 5,5%)
- Quitação de séries da 1ª emissão de CRIs, retornando a alavancagem a patamares saudáveis
- Taxa de ocupação encerrou o ano em 97,7% (vacância de 2,3%)
- Conclusão do 1º Ciclo de Investimentos com TIR consolidada de 22,5% a.a.
Desafios
- Resultado gerado no mês (R$ 0,09/cota) ficou abaixo da distribuição (R$ 0,11/cota), consumindo reservas
- Necessidade de manter o crescimento de NOI acima da inflação para sustentar o novo patamar de distribuição sem depender de giro de carteira
Riscos do Fundo
- Risco macroeconômico (inflação e juros) impactando o consumo no varejo
- Concentração geográfica ainda relevante em São Paulo (>50%)
- Risco de liquidez em caso de estresse de mercado, embora o volume negociado tenha sido robusto
- Dependência do desempenho do varejo físico frente ao crescimento do e-commerce
Notas
- O fundo superou a média do setor em vendas natalinas (13,6% vs 5,5%).
- A foi reduzida significativamente com a liquidação de dívidas atreladas à aquisição do Internacional Guarulhos.
Observações do Mês
O CPSH11 encerra 2025 com uma estrutura de capital saneada e um portfólio de alta qualidade. A gestão demonstrou capacidade de execução ao entregar uma de 22,5% no ciclo de desinvestimentos e reduzir rapidamente a transitória. Operacionalmente, os ativos superaram a média de mercado nas vendas de fim de ano. Embora o resultado recorrente do mês tenha ficado ligeiramente abaixo da distribuição, o fundo possui reservas e perspectivas otimistas com a queda da projetada para 2026.
Shoppings
Midway Mall
GLA 7.684 m²・Ocupação 99,5%
24,9% 24,9%
Midway Mall
GLA 7.684 m²・Ocupação 99,5%
GLA
7.684 m²
Ocupação
99,5%
NOI/m²
R$ 1.839,00
Vendas/m²
R$ 25.322,00
Resumo
Maior alocação do fundo por ABL própria. Vendas/m² e NOI/m² com crescimento de 11,58% e 11,79% LTM respectivamente.
Vendas
Crescimento de 11,58% LTM vs Nov 24
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação quase plena (99,5%)
Iguatemi Alphaville
GLA 6.503 m²・Ocupação 94,4%
21,1% 21,1%
Iguatemi Alphaville
GLA 6.503 m²・Ocupação 94,4%
GLA
6.503 m²
Ocupação
94,4%
NOI/m²
R$ 2.039,00
Vendas/m²
R$ 24.715,00
Resumo
Ativo relevante com NOI sólido (R$ 2.039/m²). Vendas cresceram 12,2% LTM.
Vendas
Crescimento de 12,20% LTM vs Nov 24
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação em 94,4%
Parque Shopping Dom Pedro
GLA 4.880 m²・Ocupação 98,3%
15,8% 15,8%
Parque Shopping Dom Pedro
GLA 4.880 m²・Ocupação 98,3%
GLA
4.880 m²
Ocupação
98,3%
NOI/m²
R$ 1.681,00
Vendas/m²
R$ 16.658,00
Resumo
NOI cresceu 7,25% LTM, apesar de leve queda nas vendas (-2,30% LTM).
Vendas
Queda de 2,30% LTM vs Nov 24
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação alta (98,3%)
Fashion Outlet Novo Hamburgo
GLA 4.136 m²・Ocupação 96,4%
13,4% 13,4%
Fashion Outlet Novo Hamburgo
GLA 4.136 m²・Ocupação 96,4%
GLA
4.136 m²
Ocupação
96,4%
NOI/m²
R$ 1.310,00
Vendas/m²
R$ 21.019,00
Resumo
Destaque em crescimento de NOI (+27,10% LTM).
Vendas
Crescimento de 9,51% LTM vs Nov 24
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação estável em 96,4%
Internacional Guarulhos
GLA 3.618 m²・Ocupação 99,36%
11,7% 11,7%
Internacional Guarulhos
GLA 3.618 m²・Ocupação 99,36%
GLA
3.618 m²
Ocupação
99,36%
NOI/m²
R$ 1.568,00
Vendas/m²
R$ 17.584,00
Resumo
Ativo estabilizado com ocupação quase total (99,36%).
Vendas
Crescimento de 3,05% LTM vs Nov 24
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação excelente (99,36%)
Iguatemi Fortaleza
GLA 3.156 m²・Ocupação 95,15%
10,2% 10,2%
Iguatemi Fortaleza
GLA 3.156 m²・Ocupação 95,15%
GLA
3.156 m²
Ocupação
95,15%
NOI/m²
R$ 1.968,00
Vendas/m²
R$ 27.308,00
Resumo
Bom desempenho operacional com NOI crescendo 11,04% LTM.
Vendas
Crescimento de 9,92% LTM vs Nov 24
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação em 95,15%
Shopping Pátio Paulista
GLA 862 m²・Ocupação 99%
2,8% 2,8%
Shopping Pátio Paulista
GLA 862 m²・Ocupação 99%
GLA
862 m²
Ocupação
99%
NOI/m²
R$ 4.184,00
Vendas/m²
R$ 39.391,00
Resumo
Maior densidade de vendas e NOI do portfólio. Vendas voltaram a crescer (+3,32% LTM).
Vendas
Crescimento de 3,32% LTM vs Nov 24
Tráfego
Não informado
Inadimplência
Não informado
Vacância
Ocupação plena (99,0%)
Regiões
São Paulo
Rio Grande do Norte
Rio Grande do Sul
Ceará
Operadoras
Iguatemi
Midway Mall (Ancar)
Gazit
Allos
JCC
Endividamento
Dívida Total
R$ 97.700.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
10,75%
OPEA Securitizadora
CDI + 1.8%・Vence 02/2040
OPEA Securitizadora
CDI + 1.8%・Vence 02/2040
Série
1
Emissão
02/2025
Vencimento
02/2040
Taxa de Juros
CDI + 1.8%
Saldo Devedor
R$ 25.500.000,00
Resumo
Vencimento longo
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
OPEA Securitizadora
CDI + 2.3%・Vence 08/2040
OPEA Securitizadora
CDI + 2.3%・Vence 08/2040
Série
2
Emissão
07/2025
Vencimento
08/2040
Taxa de Juros
CDI + 2.3%
Saldo Devedor
R$ 22.000.000,00
Resumo
Vencimento longo
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
OPEA Securitizadora
CDI + 1.8%・Vence 10/2040
OPEA Securitizadora
CDI + 1.8%・Vence 10/2040
Série
1
Emissão
10/2025
Vencimento
10/2040
Taxa de Juros
CDI + 1.8%
Saldo Devedor
R$ 25.100.000,00
Resumo
Vencimento longo
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
OPEA Securitizadora
CDI + 2.3%・Vence 10/2030
OPEA Securitizadora
CDI + 2.3%・Vence 10/2030
Série
2
Emissão
10/2025
Vencimento
10/2030
Taxa de Juros
CDI + 2.3%
Saldo Devedor
R$ 25.100.000,00
Resumo
Vencimento médio
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos