Resumo do Relatório Gerencial de CPTS11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII CAPI SEC
CPTS11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O CPTS11 é um fundo híbrido que investe majoritariamente em cotas de outros FIIs (62,7%) e CRIs (28,8%). Em novembro de 2025, o destaque foi a aquisição do novo fundo 'AD Shopping FII' (ADSH), gerido pela própria Capitânia, focado em shopping centers. O resultado mensal (R$ 0,083) ficou abaixo da distribuição (R$ 0,090), consumindo quase totalmente as reservas acumuladas. A gestão reduziu a via operações compromissadas para 18,4% do PL.
Desempenho
O fundo apresentou rentabilidade patrimonial de 1,47%, enquanto a cota a mercado teve desempenho ajustado de 0%. O resultado recorrente foi impactado pelo fechamento da curva de juros na carteira de CRIs. A cota de mercado fechou a R$ 7,52, mantendo um desconto significativo (~16%) sobre a de R$ 8,96.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,090 por cota, representando um Dividend anualizado de 15,35%. O pagamento utiliza parcialmente a reserva de lucros, já que o resultado do mês foi de R$ 0,083. A gestão manteve o guidance entre R$ 0,08 e R$ 0,10 para os próximos meses.
Indicadores
P/VP
0,84
DY Mensal
1,19%
DY Projetado 12M
15,35%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,08
Dividendo por Cota
R$ 0,09
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
352.554
Métricas
Taxa de Inadimplência
0%
LTV Médio
59,44%
Prazo Médio
4,6 anos
Endividamento
18,4%
Portfólio
Número de Operações
14
Número de FIIs
100
Destaques
- Aquisição do FII AD Shopping (ADSH), gerido pela Capitânia, que comprou 50% do ViaShopping Barreiro.
- Redução da alavancagem (compromissadas) para 18,4% do PL (custo CDI + 0,81%).
- Carteira de crédito permanece 100% adimplente e classificada como High Grade.
- Aumento da diversificação da carteira de FIIs para 100 ativos.
- Guidance de dividendos mantido em R$ 0,09/cota (cenário base).
Desafios
- Geração de resultado (R$ 0,083) abaixo da distribuição (R$ 0,090) em novembro de 2025.
- Consumo de reservas de lucros, restando apenas R$ 0,002/cota acumulado.
- Desconto persistente da cota de mercado (0,84x VP).
- Aumento da exposição a produtos da própria gestora com a entrada do ADSH.
Riscos do Fundo
- Conflito de interesse estrutural devido à alta concentração em fundos da própria gestora (CPOP, CPLG, CPUR, ADSH).
- Dependência de resultados não recorrentes (giro de carteira) para manter dividendos acima do resultado caixa base em alguns meses.
- Risco de alavancagem (18,4% do PL em compromissadas) sensível a oscilações do CDI.
- Concentração geográfica ou setorial indireta através dos FIIs investidos.
Notas
- A aquisição de 50% do ViaShopping Barreiro pelo fundo investido ADSH foi avaliada em R$ 175 milhões.
- A transação do ADSH foi paga 100% em cotas de CPTS11.
- Gestão reforça que não há dupla cobrança de taxa de gestão nos fundos da casa.
Observações do Mês
O CPTS11 demonstra consistência na manutenção dos dividendos, apesar do resultado mensal levemente inferior à distribuição, o que pressionou as reservas. A qualidade de crédito (High Grade) e a redução da são pontos positivos de gestão de risco. Contudo, a aquisição do ADSH reforça a estratégia de concentrar investimentos em veículos da própria Capitânia, aumentando o risco estrutural de conflito de interesses. O desconto de oferece margem de segurança, mas a sustentabilidade do dividendo de R$ 0,090 dependerá da recuperação do resultado recorrente.
CRIs
CRI Truesec 1E 331S Shopping Maringá Park
Shopping
Shopping・LTV 44,2%・
LTV Baixo 12,43% 12,43%
CRI Truesec 1E 331S Shopping Maringá Park
Shopping
Shopping・LTV 44,2%・
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
LTV
Resumo
Lastro no Shopping Maringá Park. Fluxo de veículos 30 mil/dia.
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI GPA TRX Bari 83S 1E
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 58,7%・
LTV Baixo 9,8% 9,8%
CRI GPA TRX Bari 83S 1E
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 58,7%・
Tipo
CRI
Segmento
Renda Urbana
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem compra de 6 lojas Pão de Açúcar pelo TRXF11.
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI Virgo 4E 329S Pátio Malzoni
Comercial
Comercial・LTV 57,8%・
LTV Baixo 4,94% 4,94%
CRI Virgo 4E 329S Pátio Malzoni
Comercial
Comercial・LTV 57,8%・
Tipo
CRI
Segmento
Comercial
Taxa
LTV
Resumo
Aquisição de 6 lajes do Edifício Pátio Victor Malzoni (Triplo A).
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI Opea 4E 218S CPLG UrbanHub Osasco
Logístico/Industrial
Logístico/Industrial・LTV 60%・
LTV Médio 1,65% 1,65%
CRI Opea 4E 218S CPLG UrbanHub Osasco
Logístico/Industrial
Logístico/Industrial・LTV 60%・
Tipo
CRI
Segmento
Logístico/Industrial
Taxa
LTV
Resumo
Imóvel lastro é galpão logístico de 35 mil m².
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI Truesec 1E 236S GSFI
Shopping
Shopping・LTV 41,1%・
LTV Baixo
CRI Truesec 1E 236S GSFI
Shopping
Shopping・LTV 41,1%・
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
LTV
Resumo
Lastreado em shoppings da General Shopping (Barueri, Sulacap, Outlets, etc.).
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI Truesec 1E 340S Gazit
Shopping
Shopping・
CRI Truesec 1E 340S Gazit
Shopping
Shopping・
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
LTV
Resumo
Lastreado em recebíveis de locação do portfólio Gazit (Prado Blvd, Morumbi Town, Light).
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI Habitasec 1E 259S Jequitibá Plaza Shopping
Shopping
Shopping・LTV 47,1%・
LTV Baixo
CRI Habitasec 1E 259S Jequitibá Plaza Shopping
Shopping
Shopping・LTV 47,1%・
Tipo
CRI
Segmento
Shopping
Taxa
LTV
Resumo
Refinanciamento de emissão antiga. Lock-up de 2 anos.
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI Virgo 4E 264S Evolution
Comercial
Comercial・LTV 67,3%・
LTV Médio
CRI Virgo 4E 264S Evolution
Comercial
Comercial・LTV 67,3%・
Tipo
CRI
Segmento
Comercial
Taxa
LTV
Resumo
Alavancagem de compra de 3 lajes AAA pelo FII V2 Properties.
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI GLP GPA Bari 1E 70S
Renda Urbana
Renda Urbana・
CRI GLP GPA Bari 1E 70S
Renda Urbana
Renda Urbana・
Tipo
CRI
Segmento
Renda Urbana
Taxa
LTV
Resumo
Operação BTS com GPA pelo FIP da GLP.
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI Habitasec 1E 148S HBR
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 56,4%・
LTV Baixo
CRI Habitasec 1E 148S HBR
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 56,4%・
Tipo
CRI
Segmento
Renda Urbana
Taxa
LTV
Resumo
Garantia de imóveis avaliados em R$ 230MM.
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI Habitasec 1E 242S HBR ComVem
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 82,2%・
LTV Médio
CRI Habitasec 1E 242S HBR ComVem
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 82,2%・
Tipo
CRI
Segmento
Renda Urbana
Taxa
LTV
Resumo
Garantida por 11 imóveis de varejo urbano.
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI Truesec 1E 346S GPA RBVA
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 76,8%・
LTV Médio
CRI Truesec 1E 346S GPA RBVA
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 76,8%・
Tipo
CRI
Segmento
Renda Urbana
Taxa
LTV
Resumo
Locações atípicas de duas lojas GPA.
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI Bari 1E 93S Assaí CPUR
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 86,9%・
LTV Médio
CRI Bari 1E 93S Assaí CPUR
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 86,9%・
Tipo
CRI
Segmento
Renda Urbana
Taxa
LTV
Resumo
Garantia de 3 lojas Assaí, cedente CPUR11.
Garantias
Inadimplência
Nula
CRI Bari 1E 98S Assaí CPUR II
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 41,1%・
LTV Baixo
CRI Bari 1E 98S Assaí CPUR II
Renda Urbana
Renda Urbana・LTV 41,1%・
Tipo
CRI
Segmento
Renda Urbana
Taxa
LTV
Resumo
Devedor CPUR11. Imóveis adquiridos abaixo do valor de laudo.
Garantias
Inadimplência
Nula
FIIs
CPOP11
Leia mais →VXXV11
Leia mais →CPOF11
Leia mais →GSFI11
Leia mais →ADSH11
Leia mais →JCIN11
Leia mais →HSRE11
Leia mais →VVMR11
Leia mais →LASC11
Leia mais →VVCO11
Leia mais →Exposição por Índice
IPCA
Exposição por Segmento
Shopping (CRI)
Renda Urbana (CRI)
Lajes Corporativas (CRI)
Logístico/Industrial (CRI)
Endividamento
Dívida Total
-
Alavancagem (Dívida/PL)
18,4%
Operações Compromissadas
CDI + 0,81%・Vence
Operações Compromissadas
CDI + 0,81%・Vence
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
Taxa de Juros
CDI + 0,81%
Saldo Devedor
-
Resumo
Operações de alavancagem via compromissadas representando 18,4% do PL. Custo mensal inverteu relação com receita, mas resultado acumulado da estratégia ainda é positivo.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado