Resumo do Relatório Gerencial de CXAG11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial

FII CAIXA AG

CXAG11—Resumo de Outubro de 2025

Resumo

O Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Agências tem como objetivo a obtenção de renda através de investimentos imobiliários de longo prazo. O portfólio é composto por 31 agências bancárias locadas para a Caixa Econômica Federal em contratos de locação atípicos (Sale and Leaseback) com vigência de 10 anos (até out/2031). Em outubro, foi assinado o termo de entrega da agência São Lourenço (MG) após conclusão das obras.

Desempenho

Em outubro de 2025, o fundo apurou resultado de R$ 0,74 por cota e distribuiu R$ 0,70. A cota de mercado encerrou a R$ 73,50, com queda de 1,74% no mês. O fundo negocia com significativo de 33,6% sobre o valor patrimonial de R$ 110,64.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,70 por cota, representando um Dividend anualizado de 11,43% sobre o fechamento do mês (R$ 73,50). O payout foi de aproximadamente 94,6% do .

Indicadores

P/VP

0,66

DY Mensal

0,95%

DY Projetado 12M

11,43%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,74

Dividendo por Cota

R$ 0,70

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

Não informado

Métricas

Vacância Física

0%

Vacância Financeira

0%

Prazo Médio Restante

6,0 anos

Aluguel Médio/m²

R$ 29,90

Taxa de Inadimplência

0%

Portfólio

Número de Propriedades

31

Área Total (GLA)

55.635 m²

Destaques

  • Assinatura do termo de entrega da agência São Lourenço (MG) após obras.
  • Dividend Yield anualizado de 11,43%.
  • Resultado de R$ 0,74/cota cobriu integralmente a distribuição de R$ 0,70/cota.

Desafios

  • Falha operacional da Caixa no processamento de parte dos aluguéis em outubro de 2025, gerando redução pontual na receita (em regularização).
  • Cota negociada com deságio expressivo de 33,6% em relação ao valor patrimonial.

Riscos do Fundo

  • Concentração de 100% da receita em um único inquilino (Caixa Econômica Federal).
  • Exposição total ao setor de agências bancárias, que passa por redução de espaços físicos.
  • Opção de compra dos imóveis pela locatária ao final do contrato, limitando potencial de ganho de capital.
  • Risco de revisão do valor de aluguel em 2026.

Notas

  • O aluguel diferido terá sua última parcela paga em outubro de 2025.
  • Revisional do contrato de locação prevista para outubro de 2026.

Observações do Mês

O CXAG11 mantém sua estabilidade de distribuição em R$ 0,70/cota, sustentada por um contrato atípico de longo prazo com a Caixa Econômica Federal. O fundo apresenta fundamentos operacionais sólidos ( zero), mas carrega riscos estruturais elevados devido à concentração total em um único inquilino e setor (agências bancárias). O evento de falha no pagamento em outubro, embora operacional e em regularização, destaca a dependência do fluxo de caixa de um único pagador. O mercado precifica esses riscos com um desconto agressivo de 33% sobre o valor patrimonial.

Propriedades

AG MANCHESTER

JUIZ DE FORA, MG・Caixa Econômica Federal

10,97%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

5.958 m²

AG BELA VISTA

SÃO PAULO, SP・Caixa Econômica Federal

8,06%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.347 m²

AG MACAE

MACAÉ, RJ・Caixa Econômica Federal

5,55%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.234 m²

AG INHANGA

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

5,51%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

920 m²

AG PIRACICABA

PIRACICABA, SP・Caixa Econômica Federal

5,1%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

3.972 m²

AG MONTES CLAROS

MONTES CLAROS, MG・Caixa Econômica Federal

4,75%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.844 m²

AG SANTA CRUZ DO SUL

SANTA CRUZ DO SUL, RS・Caixa Econômica Federal

4,3%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

3.004 m²

AG MADUREIRA

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

4,21%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.427 m²

AG JACAREI

JACAREÍ, SP・Caixa Econômica Federal

4,12%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

4.186 m²

AG LAJEADO

LAJEADO, RS・Caixa Econômica Federal

3,58%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.749 m²

AG PELOTAS

PELOTAS, RS・Caixa Econômica Federal

3,49%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.701 m²

AG URUGUAIANA

URUGUAIANA, RS・Caixa Econômica Federal

3,36%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.349 m²

AG BOM FIM

PORTO ALEGRE, RS・Caixa Econômica Federal

3,31%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.356 m²

AG ATIBAIA

ATIBAIA, SP・Caixa Econômica Federal

3,13%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.334 m²

Resumo

Obras de melhoria concluídas em agosto/2025.

AG PILARES

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

2,73%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.896 m²

AG FREIRE ALEMÃO

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

2,73%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.225 m²

AG GUIA LOPES

PORTO ALEGRE, RS・Caixa Econômica Federal

2,46%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.384 m²

AG ITABIRA

ITABIRA, MG・Caixa Econômica Federal

2,33%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.140 m²

AG ARAGUARI

ARAGUARI, MG・Caixa Econômica Federal

2,28%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.047 m²

AG GIOVANNI BREDA

SÃO BERNARDO DO CAMPO, SP・Caixa Econômica Federal

2,24%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.038 m²

AG HORTO DE IPATINGA

IPATINGA, MG・Caixa Econômica Federal

1,93%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.063 m²

AG QUEIMADOS

QUEIMADOS, RJ・Caixa Econômica Federal

1,88%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

924 m²

AG SAO LOURENCO

SÃO LOURENÇO, MG・Caixa Econômica Federal

1,84%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.046 m²

Resumo

Termo de entrega da agência assinado em outubro de 2025, formalizando conclusão das obras.

AG MAGE

MAGÉ, RJ・Caixa Econômica Federal

1,84%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

741 m²

AG RIBEIRAO PIRES

RIBEIRÃO PIRES, SP・Caixa Econômica Federal

1,7%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

742 m²

AG CACHOEIRA DO SUL

CACHOEIRA DO SUL, RS・Caixa Econômica Federal

1,48%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

901 m²

AG CAPAO DA CANOA

CAPÃO DA CANOA, RS・Caixa Econômica Federal

1,43%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

698 m²

AG OSORIO

OSÓRIO, RS・Caixa Econômica Federal

1,3%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

671 m²

AG BAEPENDI

BAEPENDI, MG・Caixa Econômica Federal

1,07%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

664 m²

AG SOLEDADE

SOLEDADE, RS・Caixa Econômica Federal

0,99%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

650 m²

AG ELOI MENDES

ELÓI MENDES, MG・Caixa Econômica Federal

0,67%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

425 m²

Regiões

Minas Gerais

25,79%

Rio Grande do Sul

25,57%

Rio de Janeiro

24,36%

São Paulo

24,31%

Inquilinos

Caixa Econômica Federal

100%

Exposição por Segmento

Agências Bancárias

100%

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