Resumo do Relatório Gerencial de CXAG11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII CAIXA AG

CXAG11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O CXAG11 é um fundo de tijolo focado em agências bancárias, com portfólio composto por 31 imóveis locados para a Caixa Econômica Federal (mono-inquilino) via contratos atípicos (Sale and Leaseback) com vencimento em 2031. Em novembro, a gestão destacou o recebimento dos aluguéis em atraso referentes a setembro (agências Queimados e Freire Alemão), acrescidos de multas, o que elevou o resultado do mês acima do recorrente. As obras de melhorias nos imóveis continuam em andamento conforme cronograma.

Desempenho

O fundo apurou um resultado de R$ 0,77 por cota, superior ao mês anterior (R$ 0,74), impulsionado pelo recebimento de multas e aluguéis atrasados. A distribuição anunciada foi de R$ 0,72 por cota. A cota a mercado encerrou a R$ 73,64 (+0,19%), mantendo um expressivo de 33,4% sobre a de R$ 110,60.

Dividendos

Foi anunciada uma distribuição de R$ 0,72 por cota, representando um payout de 94,1% do (R$ 0,77/cota). O Dividend anualizado ficou em 11,73% considerando a cota de fechamento.

Indicadores

P/VP

0,67

DY Mensal

0,97%

DY Projetado 12M

11,73%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,77

Dividendo por Cota

R$ 0,72

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

Não informado

Métricas

Vacância Física

0%

Vacância Financeira

0%

Prazo Médio Restante

5,9 anos

Aluguel Médio/m²

R$ 29,70

Taxa de Inadimplência

0%

Portfólio

Número de Propriedades

31

Área Total (GLA)

55.635 m²

Destaques

  • Regularização dos aluguéis em atraso das agências Queimados e Freire Alemão com recebimento de multas.
  • Aumento da distribuição para R$ 0,72/cota (vs R$ 0,70 recorrente).
  • Manutenção de vacância física e financeira em 0%.
  • Yield anualizado atrativo de 11,73%.

Desafios

  • Término das parcelas do Aluguel Diferido em outubro de 2025, o que retira um componente da receita futura.
  • Manutenção de elevado deságio patrimonial (33,4%).

Riscos do Fundo

  • Concentração total de receita em um único inquilino (Caixa Econômica Federal).
  • Exposição a um único setor (agências bancárias) com risco de redução de demanda física.
  • Opção de compra dos imóveis pela locatária ao final do contrato.
  • Risco de redução do valor de locação na revisional de 2026.

Notas

  • A última parcela do Aluguel Diferido foi prevista para outubro de 2025.
  • Revisional do contrato de locação está agendada para outubro de 2026.
  • Término do contrato de locação previsto para outubro de 2031.

Observações do Mês

O CXAG11 apresentou uma recuperação operacional em novembro com a resolução das pendências de pagamento da Caixa, gerando um resultado extraordinário via multas que permitiu elevar o dividendo para R$ 0,72. O portfólio segue com ocupação máxima e contrato atípico seguro até 2031. No entanto, o fundo enfrenta o fim do fluxo do 'Aluguel Diferido' (última parcela em out/25) e a aproximação da revisional em 2026. O risco mono-inquilino e a concentração no setor bancário continuam penalizando a cotação, mantendo o fundo com alto desconto sobre o valor patrimonial.

Propriedades

AG MANCHESTER

JUIZ DE FORA, MG・Caixa Econômica Federal

10,97%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

5.958 m²

AG BELA VISTA

SÃO PAULO, SP・Caixa Econômica Federal

8,06%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.347 m²

AG MACAE

MACAÉ, RJ・Caixa Econômica Federal

5,55%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.234 m²

AG INHANGA

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

5,51%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

920 m²

AG PIRACICABA

PIRACICABA, SP・Caixa Econômica Federal

5,1%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

3.972 m²

AG MONTES CLAROS

MONTES CLAROS, MG・Caixa Econômica Federal

4,75%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.844 m²

AG SANTA CRUZ DO SUL

SANTA CRUZ DO SUL, RS・Caixa Econômica Federal

4,3%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

3.004 m²

AG MADUREIRA

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

4,21%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.427 m²

AG JACAREI

JACAREÍ, SP・Caixa Econômica Federal

4,12%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

4.186 m²

AG LAJEADO

LAJEADO, RS・Caixa Econômica Federal

3,58%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.749 m²

AG PELOTAS

PELOTAS, RS・Caixa Econômica Federal

3,49%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.701 m²

AG URUGUAIANA

URUGUAIANA, RS・Caixa Econômica Federal

3,36%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.349 m²

AG BOM FIM

PORTO ALEGRE, RS・Caixa Econômica Federal

3,31%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.356 m²

AG ATIBAIA

ATIBAIA, SP・Caixa Econômica Federal

3,13%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.334 m²

AG PILARES

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

2,73%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.896 m²

AG FREIRE ALEMÃO

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

2,73%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.225 m²

Resumo

Regularização de pagamentos em atraso com recebimento de multas em novembro.

AG GUIA LOPES

PORTO ALEGRE, RS・Caixa Econômica Federal

2,46%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.384 m²

AG ITABIRA

ITABIRA, MG・Caixa Econômica Federal

2,33%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.140 m²

AG ARAGUARI

ARAGUARI, MG・Caixa Econômica Federal

2,28%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.047 m²

AG GIOVANNI BREDA

SÃO BERNARDO DO CAMPO, SP・Caixa Econômica Federal

2,24%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.038 m²

AG HORTO DE IPATINGA

IPATINGA, MG・Caixa Econômica Federal

1,93%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.063 m²

AG QUEIMADOS

QUEIMADOS, RJ・Caixa Econômica Federal

1,88%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

924 m²

Resumo

Regularização de pagamentos em atraso com recebimento de multas em novembro.

AG MAGE

MAGÉ, RJ・Caixa Econômica Federal

1,84%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

741 m²

AG SAO LOURENCO

SÃO LOURENÇO, MG・Caixa Econômica Federal

1,84%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.046 m²

AG RIBEIRAO PIRES

RIBEIRÃO PIRES, SP・Caixa Econômica Federal

1,7%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

742 m²

AG CACHOEIRA DO SUL

CACHOEIRA DO SUL, RS・Caixa Econômica Federal

1,48%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

901 m²

AG CAPAO DA CANOA

CAPÃO DA CANOA, RS・Caixa Econômica Federal

1,43%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

698 m²

AG OSORIO

OSÓRIO, RS・Caixa Econômica Federal

1,3%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

671 m²

AG BAEPENDI

BAEPENDI, MG・Caixa Econômica Federal

1,07%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

664 m²

AG SOLEDADE

SOLEDADE, RS・Caixa Econômica Federal

0,99%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

650 m²

AG ELOI MENDES

ELÓI MENDES, MG・Caixa Econômica Federal

0,67%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

425 m²

Regiões

Minas Gerais

25,79%

Rio Grande do Sul

25,57%

Rio de Janeiro

24,36%

São Paulo

24,31%

Inquilinos

Caixa Econômica Federal

100%

Exposição por Segmento

Agências Bancárias

100%

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