Resumo do Relatório Gerencial de CXAG11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII CAIXA AG

CXAG11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O CXAG11 é um fundo de tijolo de gestão passiva focado em agências bancárias, com portfólio de 31 imóveis locados para a Caixa Econômica Federal ( ). Em dezembro de 2025, o fundo destacou a distribuição elevada de dividendos e a valorização da cota no mercado secundário. O contrato atípico vigente até 2031 oferece previsibilidade, mas o fundo enfrenta o encerramento do fluxo de receita do 'Aluguel Diferido'.

Desempenho

O fundo apresentou de R$ 0,80 por cota e distribuiu R$ 0,86 por cota (payout de 107,5%), impulsionando um Dividend anualizado de 13,43%. A cota de mercado valorizou 4,37%, fechando a R$ 76,86, reduzindo o desconto patrimonial para 30,5%.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,86 por cota, paga em 19 de janeiro, correspondendo a um Dividend anualizado de 13,43% sobre a cota de fechamento (R$ 76,86). O valor distribuído superou o resultado do mês (R$ 0,80), indicando uso de reservas ou caixa acumulado.

Indicadores

P/VP

0,69

DY Mensal

1,11%

DY Projetado 12M

13,43%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,80

Dividendo por Cota

R$ 0,86

Estabilidade Dividendo

crescente

Número de Cotistas

Não informado

Métricas

Vacância Física

0%

Vacância Financeira

0%

Prazo Médio Restante

5,8 anos

Aluguel Médio/m²

R$ 30,53

Taxa de Inadimplência

0%

Portfólio

Número de Propriedades

31

Área Total (GLA)

55.635 m²

Destaques

  • Distribuição elevada de R$ 0,86 por cota, acima da média histórica recente.
  • Valorização de 4,37% na cota de mercado em dezembro.
  • Vacância física e financeira mantida em 0%.
  • Redução do deságio patrimonial para 30,5% (vs 33% em meses anteriores).

Desafios

  • Fim substancial da receita de Aluguel Diferido (apenas R$ 544 registrados em dezembro vs R$ 321 mil na média dos últimos 12 meses).
  • Distribuição acima da geração de caixa do mês (107,5% de payout).
  • Necessidade de gestão das expectativas para a revisional de contrato em outubro de 2026.

Riscos do Fundo

  • Concentração total de receita em um único inquilino (Caixa Econômica Federal).
  • Exposição concentrada no setor de agências bancárias (risco de descontinuidade do modelo físico).
  • Risco de revisão negativa do aluguel na revisional de outubro de 2026.
  • Opção de compra dos imóveis pela locatária ao final do contrato em 2031.

Notas

  • Última parcela relevante do Aluguel Diferido ocorreu em outubro de 2025; valor em dezembro foi residual.
  • Revisional do contrato prevista para outubro de 2026.
  • Término do contrato de locação em outubro de 2031.

Observações do Mês

O CXAG11 encerrou 2025 com um desempenho de mercado robusto e uma distribuição de dividendos atrativa (R$ 0,86), possivelmente alinhando resultados acumulados do ano. Operacionalmente, o fundo é estável, com zero e inquilino de alto crédito (Caixa). Contudo, a análise permanece cautelosa devido aos riscos estruturais: a receita de 'Aluguel Diferido' praticamente cessou (impactando a receita futura), a concentração em um único inquilino e setor (agências) persiste, e a revisional de 2026 se aproxima. O desconto de 30% sobre o VP oferece margem de segurança, mas os desafios de longo prazo limitam o potencial de alta estrutural.

Propriedades

AG MANCHESTER

JUIZ DE FORA, MG・Caixa Econômica Federal

10,97%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

5.958 m²

Resumo

Maior ativo do fundo por ABL.

AG BELA VISTA

SÃO PAULO, SP・Caixa Econômica Federal

8,06%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.347 m²

AG MACAE

MACAÉ, RJ・Caixa Econômica Federal

5,55%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.234 m²

AG INHANGA

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

5,5%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

920 m²

AG PIRACICABA

PIRACICABA, SP・Caixa Econômica Federal

5,1%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

3.972 m²

AG MONTES CLAROS

MONTES CLAROS, MG・Caixa Econômica Federal

4,74%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.844 m²

AG SANTA CRUZ DO SUL

SANTA CRUZ DO SUL, RS・Caixa Econômica Federal

4,29%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

3.004 m²

AG MADUREIRA

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

4,2%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.427 m²

AG JACAREI

JACAREÍ, SP・Caixa Econômica Federal

4,12%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

4.186 m²

AG LAJEADO

LAJEADO, RS・Caixa Econômica Federal

3,58%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.749 m²

AG PELOTAS

PELOTAS, RS・Caixa Econômica Federal

3,49%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.701 m²

AG URUGUAIANA

URUGUAIANA, RS・Caixa Econômica Federal

3,35%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.349 m²

AG BOM FIM

PORTO ALEGRE, RS・Caixa Econômica Federal

3,31%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.356 m²

AG ATIBAIA

ATIBAIA, SP・Caixa Econômica Federal

3,13%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.334 m²

AG PILARES

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

2,73%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.896 m²

AG FREIRE ALEMÃO

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

2,73%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.225 m²

AG GUIA LOPES

PORTO ALEGRE, RS・Caixa Econômica Federal

2,46%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.384 m²

AG ITABIRA

ITABIRA, MG・Caixa Econômica Federal

2,32%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.140 m²

AG ARAGUARI

ARAGUARI, MG・Caixa Econômica Federal

2,28%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.047 m²

AG GIOVANNI BREDA

SÃO BERNARDO DO CAMPO, SP・Caixa Econômica Federal

2,23%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.038 m²

AG HORTO DE IPATINGA

IPATINGA, MG・Caixa Econômica Federal

1,92%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.063 m²

AG QUEIMADOS

QUEIMADOS, RJ・Caixa Econômica Federal

1,88%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

924 m²

AG SAO LOURENCO

SÃO LOURENÇO, MG・Caixa Econômica Federal

1,83%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.046 m²

AG MAGE

MAGÉ, RJ・Caixa Econômica Federal

1,83%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

741 m²

AG RIBEIRAO PIRES

RIBEIRÃO PIRES, SP・Caixa Econômica Federal

1,7%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

742 m²

AG CACHOEIRA DO SUL

CACHOEIRA DO SUL, RS・Caixa Econômica Federal

1,47%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

901 m²

AG CAPAO DA CANOA

CAPÃO DA CANOA, RS・Caixa Econômica Federal

1,43%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

698 m²

AG OSORIO

OSÓRIO, RS・Caixa Econômica Federal

1,29%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

671 m²

AG BAEPENDI

BAEPENDI, MG・Caixa Econômica Federal

1,07%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

664 m²

AG SOLEDADE

SOLEDADE, RS・Caixa Econômica Federal

0,98%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

650 m²

AG ELOI MENDES

ELÓI MENDES, MG・Caixa Econômica Federal

0,67%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

425 m²

Regiões

Minas Gerais

25,8%

Rio Grande do Sul

25,5%

Rio de Janeiro

24,4%

São Paulo

24,3%

Inquilinos

Caixa Econômica Federal

100%

Exposição por Segmento

Agências Bancárias

100%

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