Resumo do Relatório Gerencial de CXAG11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial

FII CAIXA AG

CXAG11—Resumo de Julho de 2025

Resumo

O Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Agências (CXAG11) tem como objetivo a aquisição de ativos imobiliários para obtenção de renda. Seu portfólio é composto por 31 agências bancárias locadas para a Caixa Econômica Federal, por meio de contratos de locação atípicos na modalidade 'Sale and Leaseback' com vigência de 10 anos, iniciados em outubro de 2021. Durante o mês de julho de 2025, a gestão continuou o monitoramento das obras de melhorias nos imóveis, previstas contratualmente e que seguem em andamento.

Desempenho

Em julho, o fundo distribuiu R$ 0,70 por cota, totalizando R$ 1,46 milhão, o que representa um dividend anualizado de 11,24%. A cota de mercado encerrou o mês a R$ 74,76, uma queda de 1,11% no período, negociando com um expressivo de 32,3% em relação ao seu valor patrimonial de R$ 110,46 por cota. O volume financeiro negociado foi de R$ 3,7 milhões.

Dividendos

A distribuição de rendimentos referente a julho foi de R$ 0,70 por cota, paga em 18 de agosto de 2025. Este valor corresponde a um resultado por cota de R$ 0,77 no mês, indicando que a distribuição foi coberta pela geração de caixa do período.

Indicadores

P/VP

0,68

DY Mensal

0,94%

DY Projetado 12M

11,24%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,77

Dividendo por Cota

R$ 0,70

Estabilidade Dividendo

volátil

Número de Cotistas

Não informado

Métricas

Vacância Física

0%

Vacância Financeira

0%

Prazo Médio Restante

Não informado

Aluguel Médio/m²

R$ 29,70

Taxa de Inadimplência

0%

Portfólio

Número de Propriedades

31

Área Total (GLA)

55.635 m²

Destaques

  • Distribuição de R$ 0,70 por cota, mantendo um dividend yield anualizado de 11,24% sobre o valor de mercado.
  • Contrato de locação atípico de longo prazo (vencimento em 2031) com inquilino de baixo risco de crédito (Caixa Econômica Federal).
  • Previsibilidade de receita devido às características do contrato de locação.
  • Obras de melhoria contratual nos imóveis seguem em andamento.

Desafios

  • A cota de mercado apresentou variação negativa de 1,11% em julho de 2025.
  • O fundo continua negociando com um elevado deságio de 32,3% sobre seu valor patrimonial, indicando percepção de risco pelo mercado.
  • Risco de concentração total da receita em um único inquilino e em um único tipo de ativo.

Riscos do Fundo

  • Concentração total da receita em um único inquilino, a Caixa Econômica Federal.
  • Concentração de 100% do portfólio em um único segmento de ativo (agências bancárias), sujeito a disrupções tecnológicas e mudanças no modelo de negócio.
  • Risco de não renovação do contrato de locação em 2031 ou renovação em termos menos vantajosos para o fundo.
  • A Caixa Econômica Federal detém a opção de compra de cada imóvel ao término do contrato, o que limita o potencial de ganho de capital do fundo com a valorização dos ativos.
  • Risco de execução e custos relacionados às obras de melhorias nos imóveis, que são de responsabilidade do fundo.

Notas

  • A última parcela do aluguel diferido, referente ao período entre a Oferta Primária e o IPO, está prevista para ser paga em outubro de 2025.
  • Uma ação revisional dos valores de aluguel está prevista para ocorrer no 5º ano do contrato, em outubro de 2026.

Observações do Mês

O CXAG11 é um fundo com características defensivas, devido à previsibilidade de receita advinda de um contrato de locação atípico de longo prazo com um inquilino de alta qualidade de crédito. No entanto, sua estrutura apresenta um risco de concentração muito elevado, com 100% da receita dependente da Caixa Econômica Federal e do segmento de agências bancárias. O grande da cota de mercado em relação ao valor patrimonial pode ser visto como uma oportunidade, mas também reflete preocupações do mercado sobre o futuro do setor e a opção de compra dos imóveis pela Caixa ao final do contrato, o que limita o potencial de valorização. A gestão atua de forma passiva, focada no cumprimento das obrigações contratuais.

Propriedades

AG MANCHESTER

JUIZ DE FORA, MG・Caixa Econômica Federal

10,97%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

5.958 m²

AG BELA VISTA

SÃO PAULO, SP・Caixa Econômica Federal

8,06%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.347 m²

AG MACAE

MACAÉ, RJ・Caixa Econômica Federal

5,55%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.234 m²

AG INHANGA

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

5,51%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

920 m²

AG PIRACICABA

PIRACICABA, SP・Caixa Econômica Federal

5,1%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

3.972 m²

AG MONTES CLAROS

MONTES CLAROS, MG・Caixa Econômica Federal

4,75%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.844 m²

AG SANTA CRUZ DO SUL

SANTA CRUZ DO SUL, RS・Caixa Econômica Federal

4,3%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

3.004 m²

AG MADUREIRA

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

4,21%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.427 m²

AG JACAREI

JACAREÍ, SP・Caixa Econômica Federal

4,12%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

4.186 m²

AG LAJEADO

LAJEADO, RS・Caixa Econômica Federal

3,58%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.749 m²

AG PELOTAS

PELOTAS, RS・Caixa Econômica Federal

3,49%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.701 m²

AG URUGUAIANA

URUGUAIANA, RS・Caixa Econômica Federal

3,36%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.349 m²

AG BOM FIM

PORTO ALEGRE, RS・Caixa Econômica Federal

3,31%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.356 m²

AG ATIBAIA

ATIBAIA, SP・Caixa Econômica Federal

3,13%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.334 m²

AG PILARES

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

2,73%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.896 m²

AG FREIRE ALEMÃO

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

2,73%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.225 m²

AG GUIA LOPES

PORTO ALEGRE, RS・Caixa Econômica Federal

2,46%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.384 m²

AG ITABIRA

ITABIRA, MG・Caixa Econômica Federal

2,33%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.140 m²

AG ARAGUARI

ARAGUARI, MG・Caixa Econômica Federal

2,28%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.047 m²

AG GIOVANNI BREDA

SÃO BERNARDO DO CAMPO, SP・Caixa Econômica Federal

2,24%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.038 m²

AG HORTO DE IPATINGA

IPATINGA, MG・Caixa Econômica Federal

1,93%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.063 m²

AG QUEIMADOS

QUEIMADOS, RJ・Caixa Econômica Federal

1,88%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

924 m²

AG SAO LOURENCO

SÃO LOURENÇO, MG・Caixa Econômica Federal

1,84%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.046 m²

AG MAGE

MAGÉ, RJ・Caixa Econômica Federal

1,84%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

741 m²

AG RIBEIRAO PIRES

RIBEIRÃO PIRES, SP・Caixa Econômica Federal

1,7%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

742 m²

AG CACHOEIRA DO SUL

CACHOEIRA DO SUL, RS・Caixa Econômica Federal

1,48%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

901 m²

AG CAPAO DA CANOA

CAPÃO DA CANOA, RS・Caixa Econômica Federal

1,43%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

698 m²

AG OSORIO

OSÓRIO, RS・Caixa Econômica Federal

1,3%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

671 m²

AG BAEPENDI

BAEPENDI, MG・Caixa Econômica Federal

1,07%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

664 m²

AG SOLEDADE

SOLEDADE, RS・Caixa Econômica Federal

0,99%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

650 m²

AG ELOI MENDES

ELÓI MENDES, MG・Caixa Econômica Federal

0,67%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

425 m²

Regiões

Minas Gerais

25,8%

Rio Grande do Sul

25,57%

Rio de Janeiro

24,36%

São Paulo

24,32%

Inquilinos

Caixa Econômica Federal

100%

Exposição por Segmento

Agências Bancárias

100%

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