Resumo do Relatório Gerencial de CXAG11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII CAIXA AG

CXAG11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O Fundo de Investimento Imobiliário Caixa Agências (CXAG11) tem como objetivo a obtenção de renda através da aquisição de ativos imobiliários de longo prazo. Seu portfólio é composto por 31 agências bancárias locadas para a Caixa Econômica Federal, em um contrato de 10 anos na modalidade Sale and Leaseback, iniciado em outubro de 2021. No mês de setembro, a gestão informou que as obras de melhorias previstas contratualmente nos imóveis do portfólio mantiveram seu curso normal, com acompanhamento técnico contínuo para garantir a conformidade legal.

Desempenho

Em setembro de 2025, o fundo gerou um resultado de R$ 0,77 por cota e distribuiu R$ 0,70. A cota de mercado encerrou o mês a R$ 74,80, registrando uma valorização de 1,09%. O valor patrimonial da cota atingiu R$ 110,57. O fundo continua a ser negociado com um significativo de 32,3% em relação ao seu valor patrimonial. O volume financeiro negociado no mês foi de R$ 2,8 milhões.

Dividendos

O fundo distribuiu R$ 0,70 por cota, totalizando R$ 1,46 milhão. Este valor corresponde a um dividend anualizado de 11,23% com base no preço de fechamento da cota em setembro. A distribuição foi totalmente coberta pelo resultado apurado no regime de caixa, que foi de R$ 0,77 por cota, com 90,6% do resultado sendo distribuído.

Indicadores

P/VP

0,68

DY Mensal

0,94%

DY Projetado 12M

11,23%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,77

Dividendo por Cota

R$ 0,70

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

Não informado

Métricas

Vacância Física

0%

Vacância Financeira

0%

Prazo Médio Restante

6,1 anos

Aluguel Médio/m²

R$ 29,70

Taxa de Inadimplência

0%

Portfólio

Número de Propriedades

31

Área Total (GLA)

55.635 m²

Destaques

  • Distribuição de R$ 0,70 por cota, mantendo a estabilidade dos proventos.
  • Resultado do mês (R$ 0,77 por cota) cobriu a distribuição de dividendos.
  • A cota de mercado apresentou uma recuperação de 1,09% no mês.
  • O fundo mantém um Dividend Yield anualizado atrativo de 11,23%.

Desafios

  • A cota de mercado permanece negociando com um elevado deságio de 32,3% em relação ao seu valor patrimonial em setembro de 2025.

Riscos do Fundo

  • Concentração total da receita em um único locatário (Caixa Econômica Federal).
  • Risco de revisional do contrato de aluguel em outubro de 2026, que pode alterar os valores recebidos.
  • Risco de vacância total do portfólio no término do contrato em outubro de 2031, caso não haja renovação ou a Caixa exerça a opção de compra.
  • Fundo focado em um único tipo de ativo (agências bancárias), um setor que enfrenta disrupção tecnológica e pode reduzir a necessidade de espaços físicos.
  • A Caixa Econômica Federal possui a opção de compra de cada imóvel ao final do contrato, limitando o potencial ganho de capital do fundo com a valorização dos ativos.

Observações do Mês

O CXAG11 é um fundo mono-inquilino e mono-tipo de ativo, com 100% de sua receita proveniente de contratos de aluguel de agências bancárias com a Caixa Econômica Federal. O principal atrativo é a previsibilidade de receita, amparada por um contrato de longo prazo (até outubro de 2031) com um locatário de baixo risco de crédito. O rendimento distribuído é elevado e consistentemente coberto pela geração de caixa. Contudo, a forte concentração de risco no locatário e no setor bancário (que passa por transformações) é um ponto de atenção, refletido pelo elevado e persistente desconto da cota de mercado sobre o valor patrimonial.

Propriedades

AG MANCHESTER

JUIZ DE FORA, MG・Caixa Econômica Federal

9,48%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

5.958 m²

AG BELA VISTA

SÃO PAULO, SP・Caixa Econômica Federal

7,54%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.347 m²

AG MACAE

MACAÉ, RJ・Caixa Econômica Federal

7,21%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.234 m²

AG PIRACICABA

PIRACICABA, SP・Caixa Econômica Federal

5,85%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

3.972 m²

AG INHANGA

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

5,62%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

920 m²

AG MONTES CLAROS

MONTES CLAROS, MG・Caixa Econômica Federal

4,86%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.844 m²

AG LAJEADO

LAJEADO, RS・Caixa Econômica Federal

4,27%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.749 m²

AG PELOTAS

PELOTAS, RS・Caixa Econômica Federal

3,93%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.701 m²

AG JACAREI

JACAREÍ, SP・Caixa Econômica Federal

3,86%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

4.186 m²

AG SANTA CRUZ DO SUL

SANTA CRUZ DO SUL, RS・Caixa Econômica Federal

3,73%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

3.004 m²

AG MADUREIRA

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

3,32%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.427 m²

AG BOM FIM

PORTO ALEGRE, RS・Caixa Econômica Federal

3,15%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.356 m²

AG ATIBAIA

ATIBAIA, SP・Caixa Econômica Federal

3,12%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.334 m²

AG URUGUAIANA

URUGUAIANA, RS・Caixa Econômica Federal

3,04%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.349 m²

AG ITABIRA

ITABIRA, MG・Caixa Econômica Federal

2,9%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.140 m²

AG GUIA LOPES

PORTO ALEGRE, RS・Caixa Econômica Federal

2,81%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.384 m²

AG PILARES

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

2,31%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.896 m²

AG HORTO DE IPATINGA

IPATINGA, MG・Caixa Econômica Federal

2,28%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.063 m²

AG CAPAO DA CANOA

CAPÃO DA CANOA, RS・Caixa Econômica Federal

2,06%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

698 m²

AG MAGE

MAGÉ, RJ・Caixa Econômica Federal

2,03%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

741 m²

AG GIOVANNI BREDA

SÃO BERNARDO DO CAMPO, SP・Caixa Econômica Federal

2%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.038 m²

AG ARAGUARI

ARAGUARI, MG・Caixa Econômica Federal

1,91%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.047 m²

AG OSORIO

OSÓRIO, RS・Caixa Econômica Federal

1,82%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

671 m²

AG SAO LOURENCO

SÃO LOURENÇO, MG・Caixa Econômica Federal

1,75%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.046 m²

AG FREIRE ALEMÃO

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

1,73%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.225 m²

AG QUEIMADOS

QUEIMADOS, RJ・Caixa Econômica Federal

1,71%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

924 m²

AG RIBEIRAO PIRES

RIBEIRÃO PIRES, SP・Caixa Econômica Federal

1,63%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

742 m²

AG CACHOEIRA DO SUL

CACHOEIRA DO SUL, RS・Caixa Econômica Federal

1,36%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

901 m²

AG BAEPENDI

BAEPENDI, MG・Caixa Econômica Federal

1,06%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

664 m²

AG SOLEDADE

SOLEDADE, RS・Caixa Econômica Federal

0,96%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

650 m²

AG ELOI MENDES

ELÓI MENDES, MG・Caixa Econômica Federal

0,7%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

425 m²

Regiões

Rio Grande do Sul

27,12%

Minas Gerais

24,94%

São Paulo

24%

Rio de Janeiro

23,95%

Inquilinos

Caixa Econômica Federal

100%

Exposição por Segmento

Agências Bancárias

100%

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