Resumo do Relatório Gerencial de CXAG11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII CAIXA AG

CXAG11—Resumo de Janeiro de 2026

Resumo

O CXAG11 é um fundo de tijolo do segmento de varejo (agências bancárias), com gestão passiva e portfólio composto por 31 imóveis locados para a Caixa Econômica Federal via contratos atípicos ( ) com vencimento em outubro de 2031. Em janeiro de 2026, o fundo confirmou o encerramento do fluxo de receita de aluguel diferido, passando a depender exclusivamente da receita de locação e aplicações financeiras. A gestão segue monitorando as obras de melhorias e a conformidade regulatória dos imóveis.

Desempenho

O fundo registrou de R$ 0,75 por cota, uma redução frente aos R$ 0,80 de dezembro, refletindo o fim do aluguel diferido. A distribuição foi de R$ 0,72 por cota (payout de 95,9%), alinhada ao novo patamar recorrente. A cota de mercado valorizou 3,43%, encerrando a R$ 79,50, reduzindo o patrimonial para 28,1%.

Dividendos

Distribuição anunciada de R$ 0,72 por cota, paga em 19 de fevereiro, representando um Dividend anualizado de 10,87% sobre a cota de fechamento (R$ 79,50). O valor representa um retorno ao patamar recorrente após a distribuição elevada de dezembro.

Indicadores

P/VP

0,72

DY Mensal

0,9%

DY Projetado 12M

10,87%

Rentabilidade YTD

4,3%

Resultado por Cota

R$ 0,75

Dividendo por Cota

R$ 0,72

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

Não informado

Métricas

Vacância Física

0%

Vacância Financeira

0%

Prazo Médio Restante

5,8 anos

Aluguel Médio/m²

R$ 30,53

Taxa de Inadimplência

0%

Portfólio

Número de Propriedades

31

Área Total (GLA)

55.635 m²

Destaques

  • Valorização da cota de mercado em 3,43% no mês de janeiro.
  • Redução do deságio patrimonial para 28,1%.
  • Manutenção de 100% de ocupação física e financeira.
  • Resultado gerado (R$ 0,75) cobriu integralmente a distribuição (R$ 0,72).

Desafios

  • Cessação definitiva da receita de 'Diferimento' em janeiro de 2026, impactando o resultado final comparado ao histórico.
  • Gestão da expectativa para a revisional do contrato prevista para outubro de 2026.
  • Execução de obras de melhorias e adequações regulatórias junto a órgãos públicos.

Riscos do Fundo

  • Concentração total de receita em um único inquilino (Caixa Econômica Federal).
  • Exposição concentrada no setor de agências bancárias (risco de redução de demanda por espaços físicos).
  • Risco de revisão negativa do valor do aluguel na Revisional de outubro de 2026.
  • Opção de compra dos imóveis pela locatária ao final do contrato em 2031.
  • Risco de liquidez das cotas em comparação a pares maiores.

Notas

  • O fundo encerrou o ciclo de recebimento do Aluguel Diferido em outubro de 2025; valores residuais de 2025 já foram liquidados.
  • Revisional do contrato prevista para outubro de 2026.

Observações do Mês

O CXAG11 inicia 2026 demonstrando resiliência na cotação, que recuperou valor nos últimos três meses, saindo de R$ 73 para R$ 79,50. Operacionalmente, o fundo absorveu o fim do aluguel diferido, mantendo um resultado (R$ 0,75) capaz de sustentar dividendos saudáveis (R$ 0,72), embora inferiores ao pico de dezembro. A qualidade do crédito do inquilino (Caixa) e os contratos atípicos garantem estabilidade de fluxo de caixa no médio prazo.

Propriedades

AG MANCHESTER

JUIZ DE FORA, MG・Caixa Econômica Federal

10,97%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

5.958 m²

AG BELA VISTA

SÃO PAULO, SP・Caixa Econômica Federal

8,06%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.347 m²

AG MACAE

MACAÉ, RJ・Caixa Econômica Federal

5,55%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.234 m²

AG INHANGA

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

5,51%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

920 m²

AG PIRACICABA

PIRACICABA, SP・Caixa Econômica Federal

5,1%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

3.972 m²

AG MONTES CLAROS

MONTES CLAROS, MG・Caixa Econômica Federal

4,75%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.844 m²

AG SANTA CRUZ DO SUL

SANTA CRUZ DO SUL, RS・Caixa Econômica Federal

4,3%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

3.004 m²

AG MADUREIRA

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

4,21%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.427 m²

AG JACAREI

JACAREÍ, SP・Caixa Econômica Federal

4,12%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

4.186 m²

AG LAJEADO

LAJEADO, RS・Caixa Econômica Federal

3,58%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.749 m²

AG PELOTAS

PELOTAS, RS・Caixa Econômica Federal

3,49%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.701 m²

AG URUGUAIANA

URUGUAIANA, RS・Caixa Econômica Federal

3,36%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.349 m²

AG BOM FIM

PORTO ALEGRE, RS・Caixa Econômica Federal

3,31%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.356 m²

AG ATIBAIA

ATIBAIA, SP・Caixa Econômica Federal

3,13%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

2.334 m²

AG PILARES

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

2,73%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.896 m²

AG FREIRE ALEMÃO

RIO DE JANEIRO, RJ・Caixa Econômica Federal

2,73%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.225 m²

AG GUIA LOPES

PORTO ALEGRE, RS・Caixa Econômica Federal

2,46%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.384 m²

AG ITABIRA

ITABIRA, MG・Caixa Econômica Federal

2,33%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.140 m²

AG ARAGUARI

ARAGUARI, MG・Caixa Econômica Federal

2,28%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.047 m²

AG GIOVANNI BREDA

SÃO BERNARDO DO CAMPO, SP・Caixa Econômica Federal

2,24%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.038 m²

AG HORTO DE IPATINGA

IPATINGA, MG・Caixa Econômica Federal

1,93%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.063 m²

AG QUEIMADOS

QUEIMADOS, RJ・Caixa Econômica Federal

1,88%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

924 m²

AG SAO LOURENCO

SÃO LOURENÇO, MG・Caixa Econômica Federal

1,84%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

1.046 m²

AG MAGE

MAGÉ, RJ・Caixa Econômica Federal

1,84%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

741 m²

AG RIBEIRAO PIRES

RIBEIRÃO PIRES, SP・Caixa Econômica Federal

1,7%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

742 m²

AG CACHOEIRA DO SUL

CACHOEIRA DO SUL, RS・Caixa Econômica Federal

1,48%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

901 m²

AG CAPAO DA CANOA

CAPÃO DA CANOA, RS・Caixa Econômica Federal

1,43%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

698 m²

AG OSORIO

OSÓRIO, RS・Caixa Econômica Federal

1,3%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

671 m²

AG BAEPENDI

BAEPENDI, MG・Caixa Econômica Federal

1,07%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

664 m²

AG SOLEDADE

SOLEDADE, RS・Caixa Econômica Federal

0,99%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

650 m²

AG ELOI MENDES

ELÓI MENDES, MG・Caixa Econômica Federal

0,67%

Inquilino

Caixa Econômica Federal

Tipo de Contrato

Sale and Leaseback

Vencimento

outubro de 2031

GLA

425 m²

Regiões

Minas Gerais

25,79%

Rio Grande do Sul

25,57%

Rio de Janeiro

24,36%

São Paulo

24,31%

Inquilinos

Caixa Econômica Federal

100%

Exposição por Segmento

Agências Bancárias

100%

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