Resumo do Relatório Gerencial de ERCR11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII ESTOQ RJ
ERCR11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O ERCR11 é um fundo de desenvolvimento/estoque com gestão ativa, focado na comercialização de unidades residenciais e comerciais no Rio de Janeiro oriundas de empreendimentos da incorporadora Even. O fundo possui estrutura de capital segmentada em cotas , I e Mezanino II, com prioridade de recebimento para a Sênior. Atualmente, o fundo foca na venda do estoque remanescente (cauda) de empreendimentos 100% concluídos.
Desempenho
Em outubro de 2025, o fundo apresentou um negativo de -R$ 27.537 (-R$ 12,81 por cota ). No entanto, o fluxo de caixa operacional foi positivo (R$ 1,065 milhão realizado vs R$ 183 mil projetado), permitindo uma distribuição robusta sob a forma de amortização de principal.
Dividendos
O fundo não distribuiu rendimentos (dividendos) em outubro de 2025 (R$ 0,00/cota), pois o foi negativo. Entretanto, realizou uma Amortização de Principal no valor de R$ 420,46 por cota .
Indicadores
P/VP
Não informado
DY Mensal
0%
DY Projetado 12M
0%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
-R$ 12,81
Dividendo por Cota
R$ 0,00
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
8
Métricas de Desenvolvimento
Progresso Médio de Obras
10.000%
Progresso Médio de Vendas
9.100%
TIR Média dos Projetos
Não informado
VGV Total Lançado
Não informado
VGV Restante Projetado
R$ 14,66
Portfólio
Projetos Ativos
4
Projetos Concluídos
7
Destaques
- Fluxo de caixa operacional realizado de R$ 1,065 milhão, superando o projetado de R$ 183 mil
- Venda de 2 unidades no empreendimento Up Barra no mês
- Distribuição de R$ 420,46 por cota a título de amortização de principal
- Amortização total acumulada de R$ 904.573,41 distribuída à classe Sênior no mês
Desafios
- Resultado contábil negativo de -R$ 27.537 em outubro de 2025
- Cotas Mezanino II encontram-se sem valor devido à ordem de prioridade de pagamentos
- Cotas Mezanino I estão sendo impactadas negativamente pela performance
- Base de cotistas extremamente concentrada (apenas 8 investidores na classe Sênior)
- Fundo não está mais efetuando provisão do complemento de preço à Even
Riscos do Fundo
- Risco de liquidez extremo devido ao baixíssimo número de cotistas (8 na classe Sênior)
- Risco de mercado imobiliário do Rio de Janeiro, afetando velocidade de vendas e preços
- Risco de concentração de portfólio em ativos de uma única incorporadora (Even)
- Risco de subordinação (para cotas Mezanino), onde prejuízos absorvem o capital dessas classes primeiro
- Dependência do fluxo de vendas para realizar pagamentos aos cotistas
Notas
- O fundo possui três classes de cotas: , I e Mezanino II, com regras estritas de prioridade no pagamento.
- O 'Dividend ' reportado é 0% pois a distribuição foi classificada integralmente como Amortização de Principal, não como Rendimento.
- Taxa de performance não aplicável (N/A).
- Gestão informou que o fundo não efetua mais provisão do complemento mensal de preço à Even.
Observações do Mês
O ERCR11 é um fundo de liquidação de estoque (tail fund) com estrutura de capital complexa (tranches). Embora gere caixa operacional através das vendas (principalmente Up Barra), o é persistentemente negativo, consumindo o patrimônio. A estrutura de subordinação já erodiu o valor da classe II. O fundo entrega retorno via amortização de capital, não dividendos de renda, sendo inadequado para investidores de varejo que buscam renda recorrente ou valorização de cota a longo prazo, dada a natureza de desinvestimento e altíssima concentração.
Projetos de Desenvolvimento
Up Barra
Jacarepaguá, RJ・Concluído・Residencial
- -
Up Barra
Jacarepaguá, RJ・Concluído・Residencial
Status
Concluído
Segmento
Residencial
Alocação
-
VGV
R$ 12.9M
Tipo de Financiamento
Número de Unidades
34
Entrega Prevista
Concluído
Resumo
Residencial 100% concluído. Estoque de 34 unidades. Venda de 2 unidades no mês.
Up Norte
Caxambi, RJ・Concluído・Residencial
- -
Up Norte
Caxambi, RJ・Concluído・Residencial
Status
Concluído
Segmento
Residencial
Alocação
-
VGV
R$ 1.5M
Tipo de Financiamento
Número de Unidades
4
Entrega Prevista
Concluído
Resumo
Residencial 100% concluído. Estoque de 4 unidades (2 disponíveis + 2 distratadas). Nenhuma venda no mês.
You Botafogo
Botafogo, RJ・Concluído・Residencial
- -
You Botafogo
Botafogo, RJ・Concluído・Residencial
Status
Concluído
Segmento
Residencial
Alocação
-
VGV
R$ 0,00
Tipo de Financiamento
Entrega Prevista
Concluído
Resumo
Residencial 100% concluído. Estoque zerado.
Arcos
Centro, RJ・Concluído・Comercial
- -
Arcos
Centro, RJ・Concluído・Comercial
Status
Concluído
Segmento
Comercial
Alocação
-
VGV
R$ 67.000,00
Tipo de Financiamento
Número de Unidades
1
Entrega Prevista
Concluído
Resumo
Comercial 100% concluído. Estoque de 1 unidade.
Assembleia One
Centro, RJ・Concluído・Comercial
- -
Assembleia One
Centro, RJ・Concluído・Comercial
Status
Concluído
Segmento
Comercial
Alocação
-
VGV
R$ 198.000,00
Tipo de Financiamento
Número de Unidades
1
Entrega Prevista
Concluído
Resumo
Comercial 100% concluído. Estoque de 1 unidade.
Haddock Business
Tijuca, RJ・Concluído・Comercial
- -
Haddock Business
Tijuca, RJ・Concluído・Comercial
Status
Concluído
Segmento
Comercial
Alocação
-
VGV
R$ 0,00
Tipo de Financiamento
Entrega Prevista
Concluído
Resumo
Comercial 100% concluído. Estoque zerado.
Riachuelo Corporate
Centro, RJ・Concluído・Comercial
- -
Riachuelo Corporate
Centro, RJ・Concluído・Comercial
Status
Concluído
Segmento
Comercial
Alocação
-
VGV
R$ 0,00
Tipo de Financiamento
Entrega Prevista
Concluído
Resumo
Comercial 100% concluído. Estoque zerado.
Estratégia de Financiamento
null
7 projetos • R$ 14.7M VGV
Landbank
Número de Unidades
0
Área Total
0 mil m²
VGV Total
R$ 0,00
Lançamentos Projetados
N/A
Diversificação Regional
Rio de Janeiro
Exposição por Segmento
Residencial
Comercial