Resumo do Relatório Gerencial de FATN11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII ATHENA I
FATN11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O BRC Renda Corporativa (FATN11) é um fundo focado na aquisição e geração de renda através da locação de lajes corporativas 'plug and play' em São Paulo, utilizando contratos atípicos. Em setembro de 2025, o fundo registrou um aumento de 4,95% na receita de locação, impulsionado por reajustes contratuais e o início da vigência de novas locações. A gestão manteve a distribuição de dividendos estável em R$ 0,80 por cota. No mês, houve movimentações de caixa relacionadas à aquisição de cotas do FII SYN5 (cisão do Ed. Brasílio Machado) e foi concluída a venda do conjunto 131 do Ed. Harvard, com pagamento previsto para outubro. A gestão continua a reciclar o portfólio e a gerenciar ativamente as locações, resultando em uma queda significativa da .
Desempenho
O desempenho do fundo em setembro foi robusto e positivo. A receita de locação cresceu 4,95% e o resultado operacional aumentou 2,93% em relação ao mês anterior. A do portfólio (ex-Brasílio Machado) foi reduzida para quase zero com a rápida relocação de um ativo. O fundo também viu um crescimento contínuo em sua base de investidores, com um aumento de 4,99% no número de cotistas, e um aumento de 9,20% no volume negociado, reforçando a sua .
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,80 por cota, mantendo o patamar estável dos últimos 12 meses. O resultado operacional do mês foi de R$ 0,78 por cota, cobrindo quase integralmente a distribuição. O valor foi complementado por uma parcela do saldo de ganho de capital de vendas de ativos anteriores, cujo saldo remanescente a ser distribuído é de aproximadamente R$ 43 mil.
Indicadores
P/VP
0,89
DY Mensal
0,91%
DY Projetado 12M
10,96%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,78
Dividendo por Cota
R$ 0,80
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
22.641
Métricas
Taxa de Vacância
0,97%
Prazo Médio Restante
2,8 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 133,40
Portfólio
Número de Propriedades
52
Área Total (GLA)
34.717 m²
Destaques
- Distribuição de R$ 0,80 por cota, mantendo o nível estável.
- Aumento de 4,95% na receita de locação em relação ao mês anterior.
- Crescimento de 4,99% na base de cotistas, alcançando 22.641 investidores.
- Aumento de 9,20% na liquidez (volume negociado), atingindo R$ 26,4 milhões no mês.
- Redução da vacância do portfólio para 0,97%, com a rápida assinatura de novos contratos para as áreas que vagaram no mês.
- Conclusão da obra do conjunto 32B no Ed. Brasílio Machado, com início da cobrança de aluguel.
Desafios
- Gestão da transição de locatários em setembro nos conjuntos 101 do Ed. Atrium I, 82 do Ed. GC Square e 95/96 do Edifício Paulista, que resultou em vacância temporária no mês.
- Manter o ritmo de locação das áreas remanescentes do Ed. Brasílio Machado, que ainda possui áreas em negociação ou vagas.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica dos ativos na cidade de São Paulo, expondo o fundo aos riscos específicos deste mercado imobiliário.
- Risco de mercado associado ao segmento de lajes corporativas, que é sensível a ciclos econômicos e pode impactar taxas de ocupação e valores de aluguel.
- Alavancagem de 10,58% do PL por meio de duas operações de CRI, o que pode aumentar o risco financeiro do fundo.
- Concentração de receitas por setor de atividade dos locatários, com os segmentos de Serviços Financeiros e Advocatícios representando juntos 40,2% do aluguel base.
Notas
- O saldo de ganho de capital a ser distribuído é de aproximadamente R$ 43 mil.
- Os dividendos decorrentes das cotas adquiridas do TJKB11 totalizaram R$ 126.591 no mês, mantendo o mesmo patamar dos meses anteriores.
- Em setembro foi realizada uma amortização de R$ 641.536 no CRI1, suportada por recursos da reciclagem de ativos.
Observações do Mês
O fundo demonstra uma execução operacional forte e consistente, com um crescimento relevante de 4,95% na receita de locação, validando sua estratégia de gestão ativa. A estabilidade dos dividendos, coberta pelo resultado, e a gestão eficiente do turnover de inquilinos reforçam a qualidade da administração. O de 0,89, embora tenha subido nos últimos meses, ainda indica um desconto em relação ao valor patrimonial. Combinado com a melhora dos fundamentos operacionais, o crescimento da base de cotistas e o aumento da , o fundo apresenta um perfil de investimento sólido e com perspectivas positivas.
Propriedades
Ed. Brasílio Machado Neto
Vila Olímpia, SP
Vacância Baixa
Ed. Brasílio Machado Neto
Vila Olímpia, SP
GLA
7.808 m²
Ocupação
89,01%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Principal ativo do fundo, em fase de maturação. Em setembro, as obras dos conjuntos 111A/112 e 111B foram concluídas, com início da vigência dos respectivos contratos de locação. As obras das áreas comuns continuam avançando conforme o cronograma. A ocupação combina 70,41% de contratos vigentes e 18,60% já contratados.
Ed. Atrium I
Vila Olímpia, SP
Ed. Atrium I
Vila Olímpia, SP
GLA
1.561 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
O conjunto 101 ficou vago no início de setembro, representando a única vacância do portfólio (ex-Brasílio Machado). Um novo contrato de locação para a área já foi formalizado, com vigência a partir de outubro.
Ed. Conselheiro Paranaguá
Faria Lima, SP
Ed. Conselheiro Paranaguá
Faria Lima, SP
GLA
1.468 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Setin Tower
Vila Olímpia, SP
Ed. Setin Tower
Vila Olímpia, SP
GLA
1.325 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Francisco Lopes
Vila Olímpia, SP
Ed. Francisco Lopes
Vila Olímpia, SP
GLA
1.225 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Gold Center (Brooklin)
Brooklin, SP
Ed. Gold Center (Brooklin)
Brooklin, SP
GLA
1.103 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Atrium II
Vila Olímpia, SP
Ed. Atrium II
Vila Olímpia, SP
GLA
1.073 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Atrium Jardins
Jardins, SP
Ed. Atrium Jardins
Jardins, SP
GLA
989 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Maximum Office Center
Vila Olímpia, SP
Ed. Maximum Office Center
Vila Olímpia, SP
GLA
968 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Atrium VIII
Vila Olímpia, SP
Ed. Atrium VIII
Vila Olímpia, SP
GLA
874 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Ronaldo Sampaio Ferreira
Berrini, SP
Ed. Ronaldo Sampaio Ferreira
Berrini, SP
GLA
762 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Arandu
Berrini, SP
Ed. Arandu
Berrini, SP
GLA
761 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Tangram
Jabaquara, SP
Ed. Tangram
Jabaquara, SP
GLA
683 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Bueno Business Tower - BBT
Vila Olímpia, SP
Ed. Bueno Business Tower - BBT
Vila Olímpia, SP
GLA
607 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Luxor Center
Brooklin, SP
Ed. Luxor Center
Brooklin, SP
GLA
569 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Wilson Mendes Caldeira
Vila Olímpia, SP
Ed. Wilson Mendes Caldeira
Vila Olímpia, SP
GLA
560 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Avenida Paulista
Paulista, SP
Ed. Avenida Paulista
Paulista, SP
GLA
563 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Os conjuntos 95 e 96 tiveram encerramento de contrato em setembro; um novo contrato com vigência a partir de outubro já foi assinado.
Ed. Brasif
Berrini, SP
Ed. Brasif
Berrini, SP
GLA
536 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Nações Unidas III
Berrini, SP
Ed. Nações Unidas III
Berrini, SP
GLA
536 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Trade Tower Service & Business
Vila Olímpia, SP
Ed. Trade Tower Service & Business
Vila Olímpia, SP
GLA
532 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Bolsa de Imóveis
Brooklin, SP
Ed. Bolsa de Imóveis
Brooklin, SP
GLA
513 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Business Center
Vila Olímpia, SP
Ed. Business Center
Vila Olímpia, SP
GLA
470 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Santa Filippa
Paulista, SP
Ed. Santa Filippa
Paulista, SP
GLA
468 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Brasilinterpart
Brooklin, SP
Ed. Brasilinterpart
Brooklin, SP
GLA
444 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. The Taj
Vila Olímpia, SP
Ed. The Taj
Vila Olímpia, SP
GLA
442 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. GC Square Corporate
Vila Olímpia, SP
Ed. GC Square Corporate
Vila Olímpia, SP
GLA
417 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
O contrato do conjunto 82 foi encerrado em setembro; um novo contrato de locação foi assinado com início de vigência em outubro.
Ed. Network Empresarial
Vila Olímpia, SP
Ed. Network Empresarial
Vila Olímpia, SP
GLA
413 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Center Dr. Naur Martins
Faria Lima, SP
Ed. Center Dr. Naur Martins
Faria Lima, SP
GLA
393 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Thera Berrini
Berrini, SP
Ed. Thera Berrini
Berrini, SP
GLA
333 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Flórida
Brooklin, SP
Ed. Flórida
Brooklin, SP
GLA
319 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Monumento
Faria Lima, SP
Ed. Monumento
Faria Lima, SP
GLA
313 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Plaza I
Berrini, SP
Ed. Plaza I
Berrini, SP
GLA
306 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Lafayette
Itaim, SP
Ed. Lafayette
Itaim, SP
GLA
303 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Uchoa Borges
Berrini, SP
Ed. Uchoa Borges
Berrini, SP
GLA
288 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Beira Rio
Vila Olímpia, SP
Ed. Beira Rio
Vila Olímpia, SP
GLA
286 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Fortaleza
Berrini, SP
Ed. Fortaleza
Berrini, SP
GLA
279 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Spazio Centrale
Jardins, SP
Ed. Spazio Centrale
Jardins, SP
GLA
277 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Gaudí
Brooklin, SP
Ed. Gaudí
Brooklin, SP
GLA
267 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Business Center (Jardins)
Jardins, SP
Ed. Business Center (Jardins)
Jardins, SP
GLA
257,4 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Érika
Vila Olímpia, SP
Ed. Érika
Vila Olímpia, SP
GLA
251 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Harvard
Itaim Bibi, SP
Ed. Harvard
Itaim Bibi, SP
GLA
241 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
A venda do conjunto 131 foi concluída, com a escritura e o pagamento do saldo de R$ 3 milhões previstos para ocorrer em outubro.
Ed. Montreal
Vila Olímpia, SP
Ed. Montreal
Vila Olímpia, SP
GLA
214 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Olímpia Park
Vila Olímpia, SP
Ed. Olímpia Park
Vila Olímpia, SP
GLA
210 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Atrium VII
Vila Olímpia, SP
Ed. Atrium VII
Vila Olímpia, SP
GLA
208 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Columbus
Paulista, SP
Ed. Columbus
Paulista, SP
GLA
203 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Iracema
Itaim Bibi, SP
Ed. Iracema
Itaim Bibi, SP
GLA
201 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Atrium IV
Vila Olímpia, SP
Ed. Atrium IV
Vila Olímpia, SP
GLA
198 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Veranda Berrini Gran Stan Office
Brooklin, SP
Ed. Veranda Berrini Gran Stan Office
Brooklin, SP
GLA
184 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Aeroporto II
Vila Olímpia, SP
Ed. Aeroporto II
Vila Olímpia, SP
GLA
172 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Ocorreu uma transição de locatário no conjunto 72, mas a desocupação e a nova ocupação aconteceram dentro do mesmo mês de setembro.
Ed. Aeroporto I
Vila Olímpia, SP
Ed. Aeroporto I
Vila Olímpia, SP
GLA
167 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Manhattan
Itaim Bibi, SP
Ed. Manhattan
Itaim Bibi, SP
GLA
150 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Ed. Palladio
Vila Olímpia, SP
Ed. Palladio
Vila Olímpia, SP
GLA
111 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Revitalização
Ed. Brasílio Machado
Ed. Brasílio Machado
Resumo
As obras das áreas comuns estão avançando conforme o cronograma previsto. As obras dos conjuntos 111A/112 e 111B foram concluídas, com início da vigência dos contratos de locação em agosto e setembro de 2025.
Inquilinos
Outros
Serviços Financeiros
Serviços advocatícios
Tecnologia
Consultoria
Seguros
Serviços de eventos
Comércio de energia
Consultoria empresarial
Informática
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 50.246.321,00
Alavancagem (Dívida/PL)
10,58%
CRI 1
IPCA + 6,25%・Vence 02/2029
CRI 1
IPCA + 6,25%・Vence 02/2029
Série
Não informado
Emissão
08/2021
Vencimento
02/2029
Taxa de Juros
IPCA + 6,25%
Saldo Devedor
R$ 27.916.322,00
Resumo
Operação para aquisição de lajes corporativas. Em setembro/25 foi realizada uma amortização de R$ 641.536.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos
CRI 2
IPCA + 7,70%・Vence 09/2031
CRI 2
IPCA + 7,70%・Vence 09/2031
Série
Não informado
Emissão
08/2022
Vencimento
09/2031
Taxa de Juros
IPCA + 7,70%
Saldo Devedor
R$ 22.329.999,00
Resumo
Operação para aquisição de lajes corporativas. Início da amortização em outubro/25.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
Códigos