Resumo do Relatório Gerencial de FIIB11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII INDL BR
FIIB11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O FIIB11 é um fundo monoativo proprietário do Perini Business Park em Joinville/SC. Em outubro de 2025, o fundo enfrentou um revés operacional significativo: a locação que zeraria a foi cancelada pela desistência do inquilino, elevando a vacância física para 5,08%. A permanece em nível crítico (12,28%), com diversos inquilinos em execução judicial. A distribuição de rendimentos foi mantida em R$ 3,58 por cota, porém, foi superior à geração de caixa operacional do mês (aprox. R$ 3,41), consumindo reservas.
Desempenho
O fundo apresentou desempenho negativo nos fundamentos. A subiu de 0% para 5,08% devido à desistência de um novo locatário. A manteve-se alta em 12,28%. As cotas desvalorizaram 0,80% no mercado, fechando a R$ 495,99, com um de 1,04.
Dividendos
Distribuição de R$ 3,58 por cota, representando um Dividend de 0,72% (anualizado 9,32% sobre fechamento). O pagamento ocorre em 10/11/2025. O resultado operacional líquido estimado (receitas - despesas) foi de aproximadamente R$ 3,41 por cota, indicando que a distribuição não foi totalmente coberta pelo resultado do mês.
Indicadores
P/VP
1,04
DY Mensal
0,72%
DY Projetado 12M
9,89%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 3,41
Dividendo por Cota
R$ 3,58
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
14.999
Métricas
Taxa de Vacância
5,08%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
5,08%
Vacância Financeira
Não informado
Taxa de Inadimplência
12,28%
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
104.187,12 m²
Destaques
- Assinatura de novo contrato para o Bloco B-4 (1.945m²), com início apenas em abril de 2026.
- Manutenção do valor de distribuição em R$ 3,58 por cota.
Desafios
- Aumento súbito da vacância para 5,08% após a empresa interessada no Bloco 2-B desistir da locação prevista.
- Inadimplência de aluguéis estagnada em patamar crítico de 12,28%.
- Anúncio de duas rescisões antecipadas futuras (jan/26 e mar/26) que pressionarão a vacância em 2026.
- Distribuição de rendimentos acima da geração de caixa operacional no mês de outubro.
Riscos do Fundo
- Risco de Monoativo (Perini Business Park): Qualquer problema no imóvel afeta 100% da receita.
- Risco de Crédito/Inadimplência Elevada: 12,28% da receita de locação está inadimplente, com inquilinos em execução judicial.
- Concentração de Inquilinos: A maior inquilina (Empresa A) representa 24,18% da receita.
- Processos Judiciais: Múltiplas ações de despejo e execução (TAC Motors, Eurosonics, Joinvillense) indicam litígios ativos.
- Risco de Vacância Futura: Rescisões já avisadas para 2026 pressionarão o fundo se não houver reposição rápida.
Notas
- A empresa que locaria o Bloco 2 módulo B (635,70m²) desistiu da locação que iniciaria em nov/2025.
- Rescisão antecipada Bloco J-4: Saída em 31/01/2026 (impacto -R$ 0,14/cota).
- Rescisão antecipada Bloco 4-D: Saída em 15/03/2026 (impacto -R$ 0,03/cota).
Observações do Mês
O FIIB11 vive um momento delicado. O otimismo do mês anterior ( zero) foi revertido pela desistência de um locatário, jogando a vacância para 5,08%. Mais preocupante é a persistente acima de 12%, com vários inquilinos enfrentando processos de execução e despejo (TAC Motors, Eurosonics, etc.). A gestão mantém dividendos usando caixa, mas a deterioração dos fundamentos operacionais (vacância real + inadimplência alta + saídas futuras programadas) sinaliza riscos crescentes para a sustentabilidade da renda.
Propriedades
Perini Business Park
Joinville, SC
Vacância Baixa 100% 100%
Perini Business Park
Joinville, SC
GLA
104.187,12 m²
Ocupação
94,92%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo único. A vacância subiu para 5,08% em outubro devido à desistência de locação do Bloco 2-B. Duas rescisões anunciadas para o 1º trimestre de 2026. Inadimplência de aluguel em 12,28%. Obras de reconstituição de piso e plataformas em andamento.
Inadimplência
Alta e estável em 12,28% (crítico).
Vacância
Aumentou para 5,08% após desistência de inquilino.
Regiões
Joinville, SC
Inquilinos
Demais Empresas - F
Empresa A
Empresa C
Empresa D
Empresa E
Empresa B
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.