Resumo do Relatório Gerencial de FIIB11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII INDL BR
FIIB11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O FIIB11 é um fundo monoativo proprietário do Perini Business Park em Joinville/SC. Em novembro de 2025, o fundo manteve a em 5,08% e a em patamar crítico (12,06%). A gestão lida com um cenário complexo de saídas programadas para o início de 2026 e renegociações de dívidas com inquilinos. A distribuição de rendimentos foi mantida, porém com consumo relevante de caixa.
Desempenho
O desempenho financeiro deteriorou-se em relação à cobertura de dividendos. O resultado operacional (aprox. R$ 3,16/cota) foi insuficiente para cobrir a distribuição de R$ 3,58/cota. As cotas de mercado desvalorizaram 2,22%, refletindo a percepção de risco.
Dividendos
Distribuição de R$ 3,58 por cota, gerando um Dividend de 0,74%. O pagamento excedeu a geração de caixa do mês, consumindo reservas acumuladas.
Indicadores
P/VP
1,02
DY Mensal
0,74%
DY Projetado 12M
9,3%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 3,16
Dividendo por Cota
R$ 3,58
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
14.924
Métricas
Taxa de Vacância
5,08%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
5,08%
Vacância Financeira
Não informado
Taxa de Inadimplência
12,06%
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
104.187,12 m²
Destaques
- Assinatura de novo contrato para o Bloco B-4 (1.945 m²) com início em abril/2026.
- Assinatura de novo contrato para o Bloco 4-D (503 m²) com início em abril/2026.
- Reavaliação patrimonial anual resultou em ajuste positivo de valor justo de R$ 2,9 milhões nos ativos.
Desafios
- Inadimplência de aluguéis em 12,06%, com inquilino pagando apenas 50% do devido em novembro.
- Geração de caixa (R$ 3,16/cota) insuficiente para cobrir o dividendo (R$ 3,58/cota), queimando caixa.
- Rescisões antecipadas confirmadas para jan/26, mar/26 e fev/26, pressionando a ocupação futura.
- Necessidade de medidas judiciais contra inquilinos inadimplentes (ameaça de despejo mencionada).
Riscos do Fundo
- Risco de Monoativo: Concentração total no Perini Business Park em Joinville.
- Risco de Crédito Elevado: Inadimplência recorrente de 12% e múltiplos inquilinos em execução judicial (TAC Motors, Joinvillense, etc.).
- Insustentabilidade de Dividendos: Distribuição sistemática acima da geração de caixa (Payout > 100%).
- Risco de Vacância Friccional: Descasamento entre a saída de inquilinos no Q1/2026 e o início de novos contratos em abril/2026.
Notas
- Reavaliação anual dos ativos pela Cushman & Wakefield elevou o valor contábil das propriedades para R$ 311.873.001,00.
- Rescisões futuras detalhadas: Bloco J-4 (jan/26), Bloco 4-D (mar/26), Bloco 1-A parcial (mar/26), Bloco 4-E (dez/25).
- Inquilino inadimplente pagou apenas 50% dos aluguéis de setembro, outubro e novembro.
Observações do Mês
O fundo atravessa um momento de fragilidade nos fundamentos. A consolidou-se em patamar alarmante (>12%) pelo terceiro mês seguido, e a ' zero' de setembro foi revertida para 5,08%, com tendência de pressão no curto prazo devido às saídas agendadas para o Q1/2026. A manutenção artificial do dividendo acima do resultado operacional drena a do fundo. Embora a reavaliação patrimonial tenha sido positiva e novos contratos tenham sido assinados para abril/2026, o gap de receita entre as saídas e as novas entradas, somado ao risco de crédito, configura um cenário adverso.
Propriedades
Perini Business Park
Joinville, SC
Vacância Baixa 100% 100%
Perini Business Park
Joinville, SC
GLA
104.187,12 m²
Ocupação
94,92%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Ativo único do fundo. Vacância física de 5,08%. Inadimplência financeira de 12,06%. Obras de melhoria em andamento com saldo a pagar de aprox. R$ 818 mil. Contratos futuros já assinados para mitigar saídas de 2026.
Inadimplência
Alta e persistente em 12,06%
Vacância
Estável em 5,08%, com pressão de alta para o Q1 2026
Regiões
Joinville, SC
Inquilinos
Demais Empresas - F
Empresa A
Empresa C
Empresa E
Empresa D
Empresa B
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.