Resumo do Relatório Gerencial de FIIB11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII INDL BR
FIIB11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O FIIB11 é um fundo monoativo proprietário do Perini Business Park em Joinville/SC. Em dezembro de 2025, o destaque foi a reavaliação patrimonial dos ativos, que elevou o valor da em 24,22% (para R$ 590,95). Operacionalmente, o fundo enfrenta desafios críticos: a subiu para 5,78% e a permanece alta (12,13%), agravada pelo pagamento unilateral de apenas 50% do aluguel por uma inquilina relevante, o que motivou o início de medidas judiciais e ameaça de despejo. A gestão já garantiu novos contratos para abril de 2026 para mitigar futuras saídas.
Desempenho
O desempenho de mercado foi negativo, com a cota caindo 1,24% para R$ 479,00, ampliando o desconto patrimonial ( 0,81) após a reavaliação dos ativos. A distribuição de dividendos foi mantida em R$ 3,58/cota. A segue sendo o principal detrator do resultado operacional.
Dividendos
Distribuição de R$ 3,58 por cota, representando um Dividend de 0,75% no mês (9,28% acumulado em 12 meses). O pagamento será realizado em 12/01/2026.
Indicadores
P/VP
0,81
DY Mensal
0,75%
DY Projetado 12M
9,28%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
Não informado
Dividendo por Cota
R$ 3,58
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
14.951
Métricas
Taxa de Vacância
5,78%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
5,78%
Vacância Financeira
Não informado
Taxa de Inadimplência
12,13%
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
104.187,12 m²
Destaques
- Reavaliação patrimonial anual resultou em valorização de 24,22% na cota patrimonial (R$ 590,95).
- Assinatura de novos contratos para Bloco B-4 (1.945 m²) e Bloco 4-D (503 m²) com início em abr/2026.
- Ocupação permanece alta em 94,22%.
Desafios
- Inquilino pagou unilateralmente apenas 50% dos aluguéis de set/25 a dez/25, gerando impacto negativo de R$ 1,15/cota no fluxo potencial.
- Início de medidas judiciais para cobrança e possível despejo devido à inércia do inquilino em formalizar acordo.
- Aumento da vacância física para 5,78% em dezembro (era 5,08% em novembro).
- Inadimplência de aluguel consolidada em patamar alto de 12,13%.
Riscos do Fundo
- Risco de Monoativo: Exposição total a um único condomínio (Perini Business Park) e região (Joinville).
- Risco de Crédito: Inadimplência elevada (12,13%) e múltiplos inquilinos em litígio/execução.
- Risco Jurídico: Necessidade de ações de despejo e cobrança que podem se arrastar, gerando custos e vacância financeira prolongada.
- Risco de Vacância: Saídas programadas para o 1º trimestre de 2026 pressionam a ocupação antes do início dos novos contratos em abril.
Notas
- Inquilino do setor automotivo solicitou postergação de pagamentos alegando crise no setor; após negativa, passou a pagar 50% unilateralmente.
- O fundo possui R$ 3,98 milhões em caixa ao final de dezembro.
- Diversos processos de execução judicial ativos contra ex-inquilinos (TAC Motors, Bulonfer, etc.) listados no relatório.
Observações do Mês
O FIIB11 apresenta uma dicotomia entre valor patrimonial e fluxo de caixa. A reavaliação positiva dos imóveis (+24%) sugere que os ativos valem muito mais do que o mercado precifica ( 0,81), porém, a capacidade de extrair valor desses ativos está comprometida no curto prazo. A persistente acima de 12%, somada ao conflito aberto com um inquilino que reduziu pagamentos pela metade e às rescisões programadas, cria um cenário de incerteza no fluxo de caixa. A gestão tem sido diligente em garantir locações futuras (para 2026), mas o hiato atual e a judicialização de receitas aumentam o risco.
Propriedades
Perini Business Park
Joinville, SC・Classe Industrial
Vacância Baixa 100% 100%
Perini Business Park
Joinville, SC・Classe Industrial
GLA
104.187,12 m²
Ocupação
94,22%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Condomínio industrial multilocatário. Reavaliação em dez/25 elevou valor justo. Obras em andamento (Piso Industrial, Adequações) totalizando R$ 1,12 milhão contratado. Enfrenta rescisões parciais e totais programadas para o 1º tri/2026 (Blocos J-4, 4-D, 1-A).
Inadimplência
Alta em 12,13%, com inquilino em litígio pagando apenas 50%.
Vacância
Aumento recente para 5,78%.
Regiões
Joinville, SC
Inquilinos
Demais Empresas - F
Empresa A
Empresa C
Empresa D
Empresa E
Empresa B
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.