Resumo do Relatório Gerencial de FIIB11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII INDL BR
FIIB11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil (FIIB11) é um fundo monoativo focado no condomínio industrial Perini Business Park em Joinville/SC. Em agosto, o fundo manteve a taxa de em 1,05%, mas a gestão demonstrou eficiência ao pré-alocar um módulo que será desocupado em outubro, garantindo a substituição do inquilino sem tempo de ociosidade. O grande ponto de atenção do mês foi o aumento drástico da de aluguéis, que saltou para 11,42%. A distribuição de R$ 3,58 por cota foi mantida, mas não foi integralmente coberta pelo resultado de caixa do período, que foi de R$ 3,48 por cota.
Desempenho
O desempenho de agosto de 2025 foi marcado por um forte contraste entre a gestão de locação e a performance financeira. A cota de mercado valorizou 0,13%, fechando em R$ 511,18, enquanto a subiu 0,10% para R$ 475,95, resultando em um de 1,07. O fundo distribuiu R$ 3,58 por cota, mas o indicador mais alarmante foi o disparo da de aluguéis para 11,42%, um aumento de quase dez vezes em relação ao mês anterior. Além disso, o resultado de caixa de R$ 3,48 por cota não foi suficiente para cobrir a distribuição, indicando o uso de reservas.
Dividendos
A distribuição em agosto foi de R$ 3,58 por cota, mantendo o mesmo patamar de julho e consolidando o novo nível de rendimento após o fim das receitas não recorrentes. O pagamento ocorreu em 10 de setembro de 2025. No entanto, pela primeira vez em meses, a distribuição não foi totalmente coberta pelo resultado de caixa do período, que ficou em R$ 3,48 por cota. Isso sinaliza que o fundo utilizou aproximadamente R$ 0,10 por cota de seu caixa para complementar os rendimentos, uma prática insustentável a longo prazo.
Indicadores
P/VP
1,07
DY Mensal
0,7%
DY Projetado 12M
8,4%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 3,48
Dividendo por Cota
R$ 3,58
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
15.064
Métricas
Taxa de Vacância
1,05%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
1,05%
Vacância Financeira
Não informado
Taxa de Inadimplência
11,42%
Portfólio
Número de Propriedades
1
Área Total (GLA)
104.187,12 m²
Destaques
- Assinatura de novo contrato para o Bloco 2 - Módulo B, que será desocupado em outubro, garantindo uma relocação imediata e evitando vacância no módulo.
- Início de vigência de duas novas locações (Blocos 2-C e 3-C) em 1º de setembro, que reduzirão a vacância de 1,05% para 0,56% no próximo mês.
- Manutenção da distribuição de rendimentos em R$ 3,58 por cota, estável em relação a julho.
Desafios
- Aumento expressivo e alarmante da inadimplência de aluguéis para 11,42% em agosto de 2025.
- Distribuição de rendimentos (R$ 3,58/cota) acima do resultado de caixa gerado no mês (R$ 3,48/cota).
- Rescisão antecipada de um contrato no Bloco 2 - Módulo B, com devolução prevista para outubro de 2025, embora o espaço já tenha sido pré-locado.
Riscos do Fundo
- Concentração em um único ativo (monoativo): Perini Business Park.
- Concentração geográfica em Joinville, Santa Catarina.
- Elevada inadimplência de aluguéis, que atingiu 11,42% em agosto de 2025, representando um risco significativo para o fluxo de caixa.
- Concentração de inquilinos, com os 5 maiores representando 50,86% da receita de locação.
- Risco de renovação contratual, pois 22,66% da carteira possui contratos com prazo indeterminado.
Observações do Mês
Agosto foi um mês de sinais extremamente conflitantes para o FIIB11. Por um lado, a gestão demonstrou excelência operacional ao pré-locar um espaço antes mesmo de sua desocupação, reforçando a alta atratividade do ativo. Por outro lado, a saúde financeira do portfólio se deteriorou drasticamente com o disparo da para um nível crítico de 11,42%. Este fator, somado à distribuição de dividendos acima da geração de caixa, ofusca as boas notícias de locação e acende um grande alerta para os investidores. O de 1,07 parece esticado diante dos novos e significativos riscos financeiros.
Propriedades
Perini Business Park
Joinville, SC
Vacância Baixa 100% 100%
Perini Business Park
Joinville, SC
GLA
104.187,12 m²
Ocupação
98,95%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Ativo único do fundo. Em agosto, a vacância manteve-se em 1,05%. A gestão concluiu a locação do Bloco 2 - Módulo B, que será desocupado em outubro, garantindo uma transição sem ociosidade. A partir de 1º de setembro, a ocupação aumentará com o início de vigência de dois novos contratos.
Inadimplência
A inadimplência de aluguéis disparou para 11,42% no mês.
Vacância
A vacância de 1,05% se manteve, mas com perspectiva de queda para 0,56% em setembro com o início de novos contratos.
Regiões
Joinville, SC
Inquilinos
Demais Empresas - F
Empresa A
Empresa B
Empresa C
Empresa D
Empresa E
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.