FII GUARD MU

GAME11—Resumo de Janeiro de 2026

Resumo

O GAME11 é um fundo multiestratégia com foco em crédito imobiliário High Grade (Beta) e oportunidades de Alpha. Em janeiro de 2026, o fundo concluiu a liquidação de sua 3ª Emissão de Cotas, captando aprox. R$ 63 milhões. A gestão mantém uma alocação relevante (aprox. 39-44%) no veículo proprietário 'FII Guardian Hedge Fund' (GAHF) para reciclagem de portfólio. O fundo elevou seu guidance de distribuição para R$ 0,10/cota.

Desempenho

O resultado do mês foi de R$ 0,105 por cota, superando o resultado de dezembro (R$ 0,083). A rentabilidade nominal acumulada desde o IPO é de 69,3% (104,7% do ). O fundo encerrou o mês com reservas de lucros acumuladas de R$ 0,110/cota.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,100 por cota (Dividend mensal de 1,09%). O pagamento ocorre em 24/02/2026. A gestão elevou o guidance mínimo de distribuição para R$ 0,100/cota para os próximos exercícios.

Indicadores

P/VP

0,95

DY Mensal

1,09%

DY Projetado 12M

13,23%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,11

Dividendo por Cota

R$ 0,10

Estabilidade Dividendo

crescente

Número de Cotistas

21.269

Métricas

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

4,5 anos

Portfólio

Número de Operações

Número de FIIs

Destaques

Conclusão da 3ª Emissão de Cotas com captação de R$ 63 milhões
Elevação do Guidance de dividendos para R$ 0,100/cota
Resultado do mês (R$ 0,105) cobriu integralmente a distribuição
Reservas acumuladas robustas de R$ 0,110 por cota
Carteira 100% adimplente com duration média de 4,5 anos

Desafios

Alta concentração no ativo 'Guardian Hedge Fund' (39,16% do PL conforme tabela)
Volatilidade relevante da cota no mercado secundário em janeiro
Cenário macroeconômico com taxa Selic em 15,0% pressionando o custo de oportunidade

Riscos do Fundo

Risco através de investimentos circulares entre fundos da gestora (alta exposição ao Guardian Hedge Fund)
Concentração excessiva em um único ativo (GAHF representa >39% do portfólio)
Risco de mercado e volatilidade dos indexadores (IPCA/CDI)
Risco de liquidez no mercado secundário

Notas

Os dados do relatório foram ajustados retroativamente para base R$ 10,0 a partir da data do split de cotas.
O fundo GAHF (Guardian Hedge Fund) concentra as iniciativas de FIIs e reciclagem, representando parte relevante do PL.
Em janeiro, houve ingresso de dois CRIs provisórios (Grupo Pão de Açúcar) em operação casada para alocação de caixa.

Observações do Mês

O fundo apresentou melhora significativa no resultado (R$ 0,105), cobrindo a nova distribuição elevada de R$ 0,100. A conclusão da 3ª emissão traz novos recursos para alocação. No entanto, a estrutura do portfólio apresenta um risco de concentração elevado e investimento circular através do 'Guardian Hedge Fund' (GAHF), que representa cerca de 40% do PL e é gerido pela mesma casa. Embora a qualidade de crédito (High Grade) mitigue riscos de , a governança e a dessa posição específica exigem monitoramento contínuo.

CRIs

GPA SR

Varejo

Varejo・LTV 55%・9,05%

LTV Baixo 8,43%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

9,05%

LTV

55%

Resumo

Contratos atípicos de locação contra o GPA (Sale & Lease Back). Série Sênior.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

ALMANARA

Logístico

Logístico・LTV 65%・8%

LTV Médio 6,45%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

LTV

65%

Resumo

Lastro em contrato atípico de locação contra a rede de restaurantes Almanara (Centro Logístico).

Garantias

Alienação Fiduciária

GPA JR

Varejo

Varejo・LTV 69%・9,65%

LTV Médio 4,54%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

9,65%

LTV

69%

Resumo

Contratos atípicos de locação contra o GPA (Sale & Lease Back). Série Subordinada.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

CARREFOUR

Varejo

Varejo・LTV 55%・14%

LTV Baixo 3,94%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

14%

LTV

55%

Resumo

Lastro em direitos aquisitivos de portfólio de imóveis locados ao Carrefour/Atacadão. Taxa Pré-fixada.

Garantias

Alienação Fiduciária

RESID. MULTI

Residencial

Residencial・LTV 65%・8%

LTV Médio 3,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

65%

Resumo

Financiamento à aquisição de imóveis em 8 empreendimentos.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

COMPORTE

Logístico

Logístico・LTV 60%・3,8%

LTV Médio 3,57%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

3,8%

LTV

60%

Resumo

Lastro em Notas Comerciais da Viação Piracicabana, com imóveis alienados.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

EVOLUTION

Escritório

Escritório・LTV 40%・6,25%

LTV Baixo 3,28%

Tipo

CRI

Segmento

Escritório

Taxa

6,25%

LTV

40%

Resumo

Aquisição de fração do edifício Evolution Corporate (AAA) em Barueri.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

LOTE5

Residencial

Residencial・LTV 63%・10,55%

LTV Médio 3,26%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

10,55%

LTV

63%

Resumo

4 empreendimentos residenciais horizontais performados no interior de SP.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão FiduciáriaAval

HBR W

Misto

Misto・LTV 75%・2,6%

LTV Médio 3,23%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

2,6%

LTV

75%

Resumo

Operação do Hotel W São Paulo realizada pela HBR Realty. 179 unidades.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

VITACON

Misto

Misto・LTV 72%・2,36%

LTV Médio 3,18%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

2,36%

LTV

72%

Resumo

Debêntures Imobiliárias da Vitacon Participações.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

S.BENEDITO III

Misto

Misto・LTV 73%・4%

LTV Médio 3,08%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

LTV

73%

Resumo

Emissão Corporativa Grupo São Benedito. 182 imóveis em garantia.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

S.BENEDITO II

Misto

Misto・LTV 62%・3%

LTV Médio 2,89%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

LTV

62%

Resumo

Emissão Corporativa Grupo São Benedito. Alienação de unidades performadas.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

MRV III

Residencial

Residencial・LTV 66%・3%

LTV Médio 2,61%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

LTV

66%

Resumo

Financiamento à aquisição de unidades residenciais da MRV & Co.

Garantias

Fundo de ReservaSeguro

MRV FLEX VI

Residencial

Residencial・LTV 63%・9,63%

LTV Médio 2,42%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

9,63%

LTV

63%

Resumo

Contratos de compra e venda definitivo de unidades residenciais originados pela MRV.

Garantias

Coobrigação

PONTTE I

Misto

Misto・LTV 31%・6,5%

LTV Baixo 1,19%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

6,5%

LTV

31%

Resumo

Créditos com garantia de imóvel (Home Equity) originados pela Pontte.

Garantias

Alienação Fiduciária

BARI II

Residencial

Residencial・LTV 49%・7,75%

LTV Baixo 1,06%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

7,75%

LTV

49%

Resumo

Créditos pulverizados de Home Equity originados pelo conglomerado BARI (173 contratos).

Garantias

Alienação Fiduciária

MRV I

Residencial

Residencial・LTV 66%・3,25%

LTV Médio 0,82%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

3,25%

LTV

66%

Resumo

Financiamento à aquisição de unidades residenciais da MRV & Co.

Garantias

Fundo de ReservaSeguro

MRV II

Residencial

Residencial・LTV 66%・3,25%

LTV Médio 0,82%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

3,25%

LTV

66%

Resumo

Financiamento à aquisição de unidades residenciais da MRV & Co.

Garantias

Fundo de ReservaSeguro

S.BENEDITO IV

Misto

Misto・LTV 60%・3,35%

LTV Médio 0,82%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

3,35%

LTV

60%

Resumo

Emissão Corporativa Grupo São Benedito. Imóveis logísticos e loteamento.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

MAUA I

Misto

Misto・LTV 39%・6,75%

LTV Baixo 0,78%

Tipo

CRI

Segmento

Misto

Taxa

6,75%

LTV

39%

Resumo

Créditos de financiamento à aquisição de imóveis de diversos incorporadores.

Garantias

Alienação Fiduciária

BARI I

Residencial

Residencial・LTV 52%・7,25%

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

7,25%

LTV

52%

Resumo

Créditos pulverizados de Home Equity originados pelo conglomerado BARI (97 contratos).

Garantias

Alienação Fiduciária

3Z REALTY

Residencial

Residencial・LTV 47%・7,5%

LTV Baixo 0,17%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

7,5%

LTV

47%

Resumo

Debêntures da 3Z Realty, vinculada a 21 SPEs.

Garantias

Alienação FiduciáriaCessão Fiduciária

FIIs

GUARDIAN HF

39,16%

Classes

Única

72%

Sênior

18%

Subordinada

11%

Exposição por Índice

IPCA

64%

CDI

32%

PRE

Regiões

São Paulo

29%

Mato Grosso

Misto

64%

Exposição por Segmento

Misto

57%

Varejo

17%

Residencial

13%

Logístico

10%

Escritório

Resumo do Relatório Gerencial de GAME11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII GUARD MU

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

FIIs

Classes

Exposição por Índice

Regiões

Exposição por Segmento