Resumo do Relatório Gerencial de GARE11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII GUARDIAN
GARE11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O FII Guardian Real Estate (GARE11) consolidou em outubro a conclusão da venda de 10 imóveis para o fundo XPRI, liquidada em 31/10/2025. O evento gerou um lucro bruto de R$ 145 milhões, reduziu a em R$ 356 milhões e elevou o valor patrimonial por cota para R$ 9,46 (+R$ 0,31/cota vs histórico recente). O fundo recomprou integralmente as cotas dos FIIs controlados (Artemis 2022 e Annecy 59) e apresenta agora alavancagem líquida negativa (-7%), possuindo um robusto 'colchão de '. A 7ª emissão de cotas captou cerca de R$ 684 milhões.
Desempenho
O fundo manteve desempenho operacional impecável com 0% de e 0% de . Financeiramente, o destaque foi a efetivação dos ganhos de capital da venda dos ativos e a reestruturação do balanço, resultando em uma valorização patrimonial relevante. O dividend anualizado permanece em 11,0%.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,083 por cota, paga em 07/11/2025, representando um dividend mensal de 0,91% (11,0% anualizado). A gestão manteve o guidance de distribuição entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota para o semestre.
Indicadores
P/VP
0,96
DY Mensal
0,91%
DY Projetado 12M
11%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,08
Dividendo por Cota
R$ 0,08
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
416.823
Métricas
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
WALT
10,6 anos
Inadimplência
0%
Endividamento
-7%
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Imóveis
31
ABL Total
447 mil m²
Dívida Total
R$ 848.000.000,00
Destaques
- Conclusão e liquidação da venda de 10 imóveis para o fundo XPRI em 31/10
- Valor Patrimonial (VP) atualizado para R$ 9,46/cota (+R$ 0,31 de impacto da venda)
- Redução da alavancagem bruta em R$ 356 milhões e alavancagem líquida negativa de -7%
- Recompra integral (100%) das cotas dos FIIs controlados Artemis 2022 e Annecy 59
- Captação total de aproximadamente R$ 684 milhões na 7ª emissão de cotas
- Aquisição de dois imóveis locados à Desco Atacado (RS) por R$ 32,3 milhões (Cap Rate 10,20%)
Desafios
- Alocação eficiente do expressivo volume de caixa (R$ 998M de disponibilidades totais) proveniente da venda e da emissão em outubro de 2025
- Gestão do 'cash drag' (efeito do caixa parado) até a completa alocação dos recursos
- Conclusão dos trâmites formais da 7ª emissão para conversão de recibos em cotas definitivas
Riscos do Fundo
- Risco de Alocação de Capital (Reinvestimento de alto volume de caixa)
- Concentração de receita no inquilino Carrefour (42%)
- Risco de mercado macroeconômico (taxa de juros)
- Risco de crédito dos inquilinos principais (embora High Grade)
Observações do Mês
O GARE11 completou com êxito sua transformação estratégica em outubro de 2025. Ao liquidar a venda dos ativos, o fundo eliminou seu maior risco ( ), gerou valor real ao cotista (aumento do VP) e acumulou um caixa robusto. O fundo agora opera com alavancagem líquida negativa, portfólio 100% ocupado com contratos atípicos e inquilinos de crédito AAA/AA. O desafio migra da gestão de dívida para a eficiência na alocação de capital (reinvestimento). Negociando a um de 0,96 com de 11%, apresenta fundamentos sólidos.
Propriedades
BAT CACHOEIRINHA
CACHOEIRINHA, RS
Vacância Baixa 23,9% 23,9%
BAT CACHOEIRINHA
CACHOEIRINHA, RS
GLA
79.984 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Complexo logístico locado para BAT Souza Cruz, responsável por 23,9% da receita. Contrato atípico até Set/2027.
ATC - CUIABÁ TIJUCAL
CUIABÁ, MT
Vacância Baixa 4,2% 4,2%
ATC - CUIABÁ TIJUCAL
CUIABÁ, MT
GLA
52.897 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Nov/2037.
MATEUS - ANTARES
MACEIÓ, AL
Vacância Baixa 3,8% 3,8%
MATEUS - ANTARES
MACEIÓ, AL
GLA
11.637 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Mix Mateus) com contrato atípico até Abr/2048.
MATEUS - ITABUNA
ITABUNA, BA
Vacância Baixa 3,8% 3,8%
MATEUS - ITABUNA
ITABUNA, BA
GLA
7.316 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Mix Mateus) com contrato atípico até Mai/2048.
ATC - ATIBAIA
ATIBAIA, SP
Vacância Baixa 3,5% 3,5%
ATC - ATIBAIA
ATIBAIA, SP
GLA
12.698 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Dez/2037.
ATC - CARAGUATATUBA
CARAGUATATUBA, SP
Vacância Baixa 3,5% 3,5%
ATC - CARAGUATATUBA
CARAGUATATUBA, SP
GLA
13.899 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Dez/2037.
ATC - CAMPO GRANDE AEROPORTO
CAMPO GRANDE, MS
Vacância Baixa 3,4% 3,4%
ATC - CAMPO GRANDE AEROPORTO
CAMPO GRANDE, MS
GLA
13.334 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Dez/2037.
GPA - ANGÉLICA
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 3,3% 3,3%
GPA - ANGÉLICA
SÃO PAULO, SP
GLA
2.479 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Pão de Açúcar em Higienópolis com contrato atípico até Jun/2041.
GPA - ABILIO SOARES
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 3,1% 3,1%
GPA - ABILIO SOARES
SÃO PAULO, SP
GLA
3.540 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Pão de Açúcar no Paraíso com contrato atípico até Jun/2038.
ATC - LUCAS DO RIO VERDE
LUCAS DO RIO VERDE, MT
Vacância Baixa 3,1% 3,1%
ATC - LUCAS DO RIO VERDE
LUCAS DO RIO VERDE, MT
GLA
15.020 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Dez/2037.
ALMANARA
JANDIRA, SP
Vacância Baixa 3% 3%
ALMANARA
JANDIRA, SP
GLA
5.409 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel logístico/industrial com contrato atípico até Nov/2037.
ATC - PRESIDENTE PRUDENTE
PRESIDENTE PRUDENTE, SP
Vacância Baixa 2,9% 2,9%
ATC - PRESIDENTE PRUDENTE
PRESIDENTE PRUDENTE, SP
GLA
14.010 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Dez/2037.
ATC - TRÊS LAGOAS
TRÊS LAGOAS, MS
Vacância Baixa 2,9% 2,9%
ATC - TRÊS LAGOAS
TRÊS LAGOAS, MS
GLA
13.743 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Dez/2037.
GPA - N. SRA. SABARA
SÃO PAULO, SP
Vacância Baixa 2,8% 2,8%
GPA - N. SRA. SABARA
SÃO PAULO, SP
GLA
7.252 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Pão de Açúcar em Santo Amaro com contrato atípico até Jun/2038.
ATC - BOA VISTA
BOA VISTA, RR
Vacância Baixa 2,7% 2,7%
ATC - BOA VISTA
BOA VISTA, RR
GLA
33.628 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Dez/2037.
ATC - MARINGÁ
MARINGÁ, PR
Vacância Baixa 2,7% 2,7%
ATC - MARINGÁ
MARINGÁ, PR
GLA
11.525 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Dez/2037.
ATC - ARARAQUARA
ARARAQUARA, SP
Vacância Baixa 2,6% 2,6%
ATC - ARARAQUARA
ARARAQUARA, SP
GLA
14.483 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Dez/2037.
ATC - FORTALEZA EUSÉBIO
EUSÉBIO, CE
Vacância Baixa 2,5% 2,5%
ATC - FORTALEZA EUSÉBIO
EUSÉBIO, CE
GLA
14.313 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Dez/2037.
GPA - BÚZIOS
BÚZIOS, RJ
Vacância Baixa 2,3% 2,3%
GPA - BÚZIOS
BÚZIOS, RJ
GLA
2.786 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Pão de Açúcar em Manguinhos com contrato atípico até Jun/2041.
GPA - GOIÂNIA
GOIÂNIA, GO
Vacância Baixa 2,3% 2,3%
GPA - GOIÂNIA
GOIÂNIA, GO
GLA
6.130 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Pão de Açúcar no bairro Flamboyant com contrato atípico até Jun/2038.
MATEUS - TABULEIRO
MACEIÓ, AL
Vacância Baixa 2,3% 2,3%
MATEUS - TABULEIRO
MACEIÓ, AL
GLA
14.794 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Mix Mateus) com contrato atípico até Mai/2048.
ATC - BARRETOS
BARRETOS, SP
Vacância Baixa 2,3% 2,3%
ATC - BARRETOS
BARRETOS, SP
GLA
13.748 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Dez/2037.
ATC - SANTA BÁRBARA D'OESTE
SANTA BÁRBARA D'OESTE, SP
Vacância Baixa 2,3% 2,3%
ATC - SANTA BÁRBARA D'OESTE
SANTA BÁRBARA D'OESTE, SP
GLA
12.008 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Dez/2037.
ATC - ANÁPOLIS
ANÁPOLIS, GO
Vacância Baixa 2,1% 2,1%
ATC - ANÁPOLIS
ANÁPOLIS, GO
GLA
14.103 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Dez/2037.
GPA - CAMPINAS
CAMPINAS, SP
Vacância Baixa 1,6% 1,6%
GPA - CAMPINAS
CAMPINAS, SP
GLA
2.895 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Pão de Açúcar com contrato atípico até Jun/2038.
AIR LIQUIDE SJC
SÃO JOSÉ DOS CAMPOS, SP
Vacância Baixa 1,6% 1,6%
AIR LIQUIDE SJC
SÃO JOSÉ DOS CAMPOS, SP
GLA
17.800 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel logístico com contrato atípico até Abr/2031.
ATC - BARRA DO GARÇAS
BARRA DO GARÇAS, MT
Vacância Baixa 1,6% 1,6%
ATC - BARRA DO GARÇAS
BARRA DO GARÇAS, MT
GLA
14.341 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo (Atacadão) com contrato atípico até Dez/2037.
DESCO - CHARQUEADAS
CHARQUEADAS, RS
Vacância Baixa 1,3% 1,3%
DESCO - CHARQUEADAS
CHARQUEADAS, RS
GLA
4.704 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo adquirido recentemente com contrato atípico até Set/2034.
GPA - STO ANDRE
SANTO ANDRÉ, SP
Vacância Baixa 1% 1%
GPA - STO ANDRE
SANTO ANDRÉ, SP
GLA
2.141 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Loja Pão de Açúcar com contrato atípico até Jun/2038.
DESCO - ALVORADA
ALVORADA, RS
Vacância Baixa 1% 1%
DESCO - ALVORADA
ALVORADA, RS
GLA
7.342 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel de varejo adquirido recentemente com contrato atípico até Nov/2037.
AIR LIQUIDE CANOAS
CANOAS, RS
Vacância Baixa 0,6% 0,6%
AIR LIQUIDE CANOAS
CANOAS, RS
GLA
7.000 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Resumo
Imóvel logístico com contrato atípico até Abr/2031.
Inquilinos
CARREFOUR
BAT
GPA
MATEUS MIX
ALMANARA
AIR LIQUID
DESCO
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Regiões
São Paulo
Rio Grande do Sul
Mato Grosso
Mato Grosso do Sul
Alagoas
OUTROS
Endividamento
Dívida Total
R$ 848.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
-7%
CRIs Estruturados ('Casados')
Atrelado aos contratos de aluguel (Indexador do contrato + Spread)・Vence 12/2043
CRIs Estruturados ('Casados')
Atrelado aos contratos de aluguel (Indexador do contrato + Spread)・Vence 12/2043
Série
Diversas
Emissão
Vencimento
12/2043
Taxa de Juros
Atrelado aos contratos de aluguel (Indexador do contrato + Spread)
Saldo Devedor
R$ 848.000.000,00
Resumo
Obrigações financeiras 'casadas' com os contratos de aluguel atípicos, replicando suas características. Totalmente cobertas pelas disponibilidades do fundo (R$ 998M), resultando em alavancagem líquida negativa.
Garantia
Contratos de Locação Atípicos
Rating
Não informado