FII GUARDIAN

GARE11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

Em dezembro de 2025, o GARE11 concluiu sua 7ª emissão de cotas, captando R$ 1,27 bilhão, a maior de sua história. O fundo encerrou o ano com 33 ativos, após a aquisição de novos imóveis (Logístico Confins, Lojas Desco e Sede MRV) e a recompra integral das participações nos FIIs controlados (Artemis 2022 e Annecy 59). O fundo apresenta agora líquida negativa (-13%) e um robusto caixa para futuras aquisições. O guidance de dividendos para 2026 foi mantido entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota.

Desempenho

O fundo manteve 100% de ocupação física e financeira e 0% de . O foi impactado pelas novas aquisições no final do mês. A encerrou em R$ 9,32 e a de mercado em R$ 9,06. A base de cotistas cresceu para 446 mil.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,083 por cota, representando um Dividend anualizado de 11,0%. O pagamento ocorreu no 5º dia útil de janeiro de 2026.

Indicadores

P/VP

0,97

DY Mensal

0,92%

DY Projetado 12M

11%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,08

Dividendo por Cota

R$ 0,08

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

446.300

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

Não informado

Vacância Física

Vacância Financeira

WALT

10,5 anos

Inadimplência

Endividamento

-13%

Aluguel Médio/m²

Não informado

Portfólio

Número de Imóveis

ABL Total

464 mil m²

Número de FIIs

Dívida Total

R$ 842.000.000,00

Destaques

Conclusão da 7ª emissão de cotas captando R$ 1,276 bilhão
Alavancagem líquida negativa em -13% (caixa supera dívida)
Aquisição do Parque Logístico Confins (MG) por R$ 86,8 milhões
Aquisição do Edifício Corporativo Sede MRV (BH) por R$ 126,4 milhões
Aquisição de 2 lojas Desco Atacado (RS) por R$ 32,3 milhões
Recompra integral (100%) das cotas dos FIIs Artemis 2022 e Annecy 59
Guidance de dividendos renovado para 2026 (R$ 0,083 - R$ 0,090/cota)

Desafios

Alocação eficiente do expressivo volume de caixa captado na emissão para evitar efeito 'cash drag' em 2026
Gestão da nova exposição ao segmento de escritórios (8% da receita) em Belo Horizonte
Manutenção da rentabilidade com a taxa básica de juros elevada

Riscos do Fundo

Risco de alocação de capital (cash drag) devido ao alto volume de caixa captado
Concentração de receita em poucos inquilinos (Carrefour 38%, BAT 21%)
Risco de taxa de juros afetando a avaliação dos ativos e custo de oportunidade
Risco de execução na integração dos novos ativos

Notas

O fundo concluiu a 7ª emissão de cotas em 30/12/2025, captando R$ 1,276 bilhão.
A líquida do fundo é negativa (-13%), indicando que o caixa supera as obrigações financeiras.
O fundo recomprou integralmente as cotas dos FIIs controlados ARTEMIS 2022 e ANNECY 59, passando a deter 100% destes veículos.
O GARE11 detém posição no fundo GAME11 adquirida no mercado secundário (aprox R$ 65MM).

Observações do Mês

O GARE11 transformou seu balanço em dezembro de 2025. Com a liquidação da 7ª emissão, o fundo eliminou o risco de , passando para uma posição de caixa líquido ( negativa de -13%). A gestão cumpriu a promessa de reciclagem e crescimento, adquirindo ativos diversificados (Logística, Varejo e Escritórios) e retomando o controle total de seus veículos de investimento. Os fundamentos são sólidos: zero, contratos atípicos longos ( 10,5 anos) e inquilinos de crédito AAA/AA. O desafio agora é a velocidade de alocação do capital excedente.

Propriedades

ATC - CUIABÁ TIJUCAL

Cuiabá, MT

Vacância Baixa 3,7%

GLA

30.935 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

MATEUS - ANTARES

Maceió, AL

Vacância Baixa 3,2%

GLA

11.637 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

MATEUS - ITABUNA

Itabuna, BA

Vacância Baixa 3,2%

GLA

7.316 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ATC - ATIBAIA

Atibaia, SP

Vacância Baixa 3,1%

GLA

13.028 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ATC - CARAGUATATUBA

Caraguatatuba, SP

Vacância Baixa 3,1%

GLA

13.958 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ATC - CAMPO GRANDE AEROPORTO

Campo Grande, MS

Vacância Baixa 3,1%

GLA

13.693 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ATC - LUCAS DO RIO VERDE

Lucas do Rio Verde, MT

Vacância Baixa 2,8%

GLA

15.400 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

GPA - ANGÉLICA

São Paulo, SP

Vacância Baixa 2,7%

GLA

2.479 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

GPA - ABILIO SOARES

São Paulo, SP

Vacância Baixa 2,6%

GLA

3.540 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ATC - PRESIDENTE PRUDENTE

Presidente Prudente, SP

Vacância Baixa 2,6%

GLA

13.719 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ATC - TRÊS LAGOAS

Três Lagoas, MS

Vacância Baixa 2,6%

GLA

13.722 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ATC - MARINGÁ

Maringá, PR

Vacância Baixa 2,4%

GLA

11.525 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ATC - BOA VISTA

Boa Vista, RR

Vacância Baixa 2,4%

GLA

27.278 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

GPA - N. SRA. SABARA

São Paulo, SP

Vacância Baixa 2,3%

GLA

7.252 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ATC - ARARAQUARA

Araraquara, SP

Vacância Baixa 2,3%

GLA

14.836 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ATC - FORTALEZA EUSÉBIO

Eusébio, CE

Vacância Baixa 2,2%

GLA

12.546 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ATC - BARRETOS

Barretos, SP

Vacância Baixa 2%

GLA

13.748 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ATC - SANTA BÁRBARA D'OESTE

Santa Bárbara D'Oeste, SP

Vacância Baixa 2%

GLA

12.238 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

GPA - BÚZIOS

Búzios, RJ

Vacância Baixa 1,96%

GLA

2.786 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

GPA - GOIÂNIA

Goiânia, GO

Vacância Baixa 1,9%

GLA

6.130 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

MATEUS - TABULEIRO

Maceió, AL

Vacância Baixa 1,9%

GLA

14.794 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ATC - ANÁPOLIS

Anápolis, GO

Vacância Baixa 1,9%

GLA

13.837 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

GPA - CAMPINAS

Campinas, SP

Vacância Baixa 1,4%

GLA

2.895 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

ATC - BARRA DOS GARÇAS

Barra dos Garças, MT

Vacância Baixa 1,4%

GLA

14.330 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

GPA - STO ANDRE

Santo André, SP

Vacância Baixa 0,8%

GLA

2.141 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

BAT SOUZA CRUZ

Cachoeirinha, RS

Vacância Baixa

GLA

79.984 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Complexo logístico locado para BAT, contrato atípico até Set/2027.

PARQUE LOGÍSTICO CONFINS

Confins, MG

Vacância Baixa

GLA

24.625 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

100%

Resumo

Novo ativo adquirido em dez/25. 100% locado para Mercado Livre, Três Corações e Vale. Yield médio >10% a.a.

MRV SEDE

Belo Horizonte, MG

Vacância Baixa

GLA

20.863 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

100%

Resumo

Novo ativo de escritório adquirido em dez/25. Sede da MRV, contrato atípico de 15 anos. Cap rate aprox 10,7%.

ALMANARA

Jandira, SP

Vacância Baixa

GLA

5.409 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Imóvel logístico/industrial, sede administrativa e CD do Almanara.

AIR LIQUIDE SJC

São José dos Campos, SP

Vacância Baixa

GLA

17.800 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Centro de distribuição conectado à Refinaria Henrique Lage.

AIR LIQUIDE CANOAS

Canoas, RS

Vacância Baixa

GLA

7.000 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Centro de distribuição logístico.

DESCO - ALVORADA

Alvorada, RS

Vacância Baixa

GLA

7.342 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Atacarejo adquirido recentemente, contrato atípico de 15 anos.

DESCO - CHARQUEADAS

Charqueadas, RS

Vacância Baixa

GLA

4.704 m²

Ocupação

100%

Aluguel/m²

Não informado

Participação

Não informado

Resumo

Atacarejo adquirido recentemente, contrato atípico de 15 anos.

FIIs

FII ANNENCY 59

FII ARTEMIS 22

FII ARTEMIS 25

FII PRIME LOG

FII CORPORATE

FII STRATEGY

Inquilinos

CARREFOUR

38%

BAT

21%

GPA

14%

MATEUS MIX

MRV

ALMANARA

DESCO

AIR LIQUIDE

3 CORAÇÕES

VALE

MERCADO LIVRE

Concentração por Inquilino

CARREFOUR Risco

38%

BAT

21%

GPA

14%

MATEUS MIX

MRV

Outros

11%

Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.

Regiões

São Paulo

29%

Rio Grande do Sul

24%

Minas Gerais

13%

Mato Grosso

Mato Grosso do Sul

Outros

21%

Exposição por Segmento

Renda Urbana

62%

Logística

30%

Escritório

Endividamento

Dívida Total

R$ 842.000.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

-13%

CRIs “CASADOS”

Indexador do contrato + Spread (Replicam contratos de locação)・Vence 12/2043

Série

Diversas

Emissão

Vencimento

12/2043

Taxa de Juros

Indexador do contrato + Spread (Replicam contratos de locação)

Saldo Devedor

R$ 842.000.000,00

Resumo

Obrigações financeiras atreladas aos contratos de locação atípicos (match de fluxo). Totalmente cobertas pelo caixa do fundo (alavancagem líquida negativa).

Garantia

Contratos de Locação Atípicos

Rating

Não informado

Resumo do Relatório Gerencial de GARE11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII GUARDIAN

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

Propriedades

FIIs

Inquilinos

Concentração por Inquilino

Regiões

Exposição por Segmento

Endividamento