Resumo do Relatório Gerencial de GARE11 (Abril de 2025) com Inteligência Artificial
FII GUARDIAN
GARE11—Resumo de Abril de 2025
Resumo
O FII Guardian Real Estate (GARE11) tem como objetivo oferecer uma solução de investimento em imóveis de tijolo, focando em diferentes tipologias com inquilinos de alta qualidade creditícia. A estratégia se baseia em contratos atípicos de locação com longos prazos e multas de rescisão integrais, visando proporcionar renda estável e previsível, além de buscar ganhos de capital através da reciclagem de portfólio. Em abril, o fundo manteve sua carteira 100% locada e adimplente. A gestão destacou o reajuste de aluguel de dois imóveis da Air Liquide e reforçou que o processo de venda do ativo GPA Campinas continua em análise, sem avanços significativos no período.
Desempenho
Em abril de 2025, o fundo demonstrou resiliência em um cenário de juros elevados. A cota de mercado encerrou o mês em R$ 8,95, o maior valor do ano, refletindo a percepção positiva do mercado sobre sua estratégia. O desempenho operacional foi sólido, com 100% de ocupação e adimplência. O destaque do mês foi o reajuste contratual de dois imóveis locados para a Air Liquide, que representam 1,9% da receita, no valor de 5,06% ( acumulado em 12 meses), reforçando a capacidade de geração de renda corrigida pela inflação.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,083 por cota referente ao resultado de abril, mantendo a consistência. Este valor corresponde a um dividend anualizado de 11,5%. A gestão divulgou um novo guidance de dividendos para o primeiro semestre de 2025, com uma projeção entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota, alinhado com os patamares praticados em 2024 e sustentando um yield atrativo para os cotistas.
Indicadores
P/VP
0,99
DY Mensal
0,93%
DY Projetado 12M
11,5%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,08
Dividendo por Cota
R$ 0,08
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
354.400
Métricas
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
WALT
12,5 anos
Inadimplência
0%
Endividamento
31,3%
Portfólio
Número de Imóveis
39
ABL Total
512 mil m²
Dívida Total
R$ 939.000.000,00
Destaques
- Manutenção de 100% de ocupação e 100% de adimplência em toda a carteira.
- Reajuste de 5,06% (IPCA 12m) aplicado em dois contratos da Air Liquide, impactando positivamente a receita.
- Cota de mercado atingiu R$ 8,95, o maior patamar registrado em 2025.
- Novo guidance de dividendos para o 1º semestre de 2025 estabelecido entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota.
Desafios
- O processo de venda do imóvel GPA Campinas não registrou avanços significativos durante o mês de abril de 2025.
- O cenário macroeconômico permanece desafiador, com a taxa Selic em patamar elevado (14,75% a.a.), o que pode pressionar o mercado de capitais.
Riscos do Fundo
- Alta concentração de receita em poucos inquilinos: Grupo Carrefour (35%), BAT (22%), Grupo Mateus (21%) e GPA (18%) representam a quase totalidade das receitas.
- Risco de alavancagem: O fundo possui endividamento via emissão de CRIs, embora a estrutura seja projetada para mitigar riscos de descasamento de fluxo de caixa.
- Risco de mercado: Uma desaceleração econômica prolongada pode, no longo prazo, afetar a capacidade de pagamento dos inquilinos, mesmo sendo de alta qualidade.
- Risco de execução na estratégia de reciclagem de portfólio, que depende de condições favoráveis do mercado imobiliário para a venda de ativos com lucro.
Notas
- O fundo possui opção de recompra, pelo valor patrimonial, de cotas do FII ARTEMIS 2022 que estão em posse de credores de CRIs como parte de uma amortização de dívida.
- A estrutura de dívida do fundo é composta por CRIs 'casados', cujas características (prazo, correção, parcelas) replicam as dos contratos de aluguel que servem como lastro.
Observações do Mês
O GARE11 apresenta fundamentos sólidos e uma avaliação positiva. A carteira é composta por 39 imóveis de varejo e logística, 100% locados para inquilinos de alta qualidade (high grade) através de contratos atípicos de longo prazo ( de 12,5 anos), o que garante alta previsibilidade de receita e mitiga riscos de e , que estão zeradas. A de 26% (líquida/ativo) é gerenciada de forma prudente, com as obrigações dos CRIs 'casadas' com os fluxos dos aluguéis e um colchão de robusto, cobrindo quase 10 anos de amortizações. O de 0,99 indica que o fundo está sendo negociado próximo ao seu valor justo. A estratégia de reciclagem de portfólio, embora sem novidades no mês, representa um potencial de geração de valor adicional. A concentração de receita em poucos inquilinos é o principal risco estrutural a ser monitorado.
Propriedades
BAT
Cachoeirinha, RS・BAT
21,7% 21,7%
BAT
Cachoeirinha, RS・BAT
GLA
79.984 m²
Inquilino
BAT
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
05/09/2027
Resumo
Complexo industrial e logístico em Cachoeirinha (RS), polo importante na região metropolitana de Porto Alegre, composto por laboratório, galpões e escritórios.
ATC - CUIABÁ TIJUCAL
Cuiabá, MT・Carrefour
3,5% 3,5%
ATC - CUIABÁ TIJUCAL
Cuiabá, MT・Carrefour
GLA
Não informado
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
01/11/2037
Resumo
Loja de atacarejo operada sob a bandeira Atacadão.
MATEUS - VITÓRIA DA C.
Vitória da Conquista, BA・Grupo Mateus
3,2% 3,2%
MATEUS - VITÓRIA DA C.
Vitória da Conquista, BA・Grupo Mateus
GLA
12.810 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2047
Resumo
Loja Mix Mateus no principal eixo comercial de Vitória da Conquista, 3º maior município da Bahia.
MATEUS - ITABUNA
Itabuna, BA・Grupo Mateus
3% 3%
MATEUS - ITABUNA
Itabuna, BA・Grupo Mateus
GLA
7.316 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/05/2048
Resumo
Loja localizada em Itabuna, próximo ao centro e ao principal shopping da cidade.
MATEUS - ANTARES
Maceió, AL・Grupo Mateus
2,9% 2,9%
MATEUS - ANTARES
Maceió, AL・Grupo Mateus
GLA
11.637 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
01/04/2048
Resumo
Localização comercial consolidada em uma das avenidas centrais de Maceió, a 9 minutos do Shopping Pátio Maceió.
ATC - CARAGUATATUBA
Caraguatatuba, SP・Carrefour
2,9% 2,9%
ATC - CARAGUATATUBA
Caraguatatuba, SP・Carrefour
GLA
13.958 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Atacarejo na entrada da cidade, conectando à Rodovia dos Tamoios, com intenso fluxo de pessoas.
ATC - ATIBAIA
Atibaia, SP・Carrefour
2,9% 2,9%
ATC - ATIBAIA
Atibaia, SP・Carrefour
GLA
13.029 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Ativo com excelente visibilidade, próximo à Rodovia Fernão Dias, em região com potencial de valorização.
ATC - CAMPO GRANDE AEROPORTO
Campo Grande, MS・Carrefour
2,8% 2,8%
ATC - CAMPO GRANDE AEROPORTO
Campo Grande, MS・Carrefour
GLA
Não informado
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Loja de atacarejo operada sob a bandeira Atacadão.
ATC - LUCAS DO RIO VERDE
Lucas do Rio Verde, MT・Carrefour
2,6% 2,6%
ATC - LUCAS DO RIO VERDE
Lucas do Rio Verde, MT・Carrefour
GLA
15.400 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Loja em cidade de grande relevância econômica no Mato Grosso, com localização privilegiada na Rodovia BR-163.
GPA - ANGÉLICA
São Paulo, SP・GPA
2,6% 2,6%
GPA - ANGÉLICA
São Paulo, SP・GPA
GLA
2.479 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2041
Resumo
Imóvel localizado em esquina nobre do bairro de Higienópolis, com alto fluxo de pedestres e potencial construtivo adicional.
MATEUS - JACOBINA
Jacobina, BA・Grupo Mateus
2,5% 2,5%
MATEUS - JACOBINA
Jacobina, BA・Grupo Mateus
GLA
12.850 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2047
Resumo
Imóvel estratégico no principal corredor comercial de Jacobina, no extremo norte da Chapada Diamantina.
ALMANARA
Jandira, SP・Almanara
2,4% 2,4%
ALMANARA
Jandira, SP・Almanara
GLA
5.409 m²
Inquilino
Almanara
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
01/11/2037
Resumo
Ativo em condomínio logístico em Jandira, servindo como sede administrativa, cozinha industrial e centro de distribuição para o Grupo Almanara.
MATEUS - TIMON
Timon, MA・Grupo Mateus
2,4% 2,4%
MATEUS - TIMON
Timon, MA・Grupo Mateus
GLA
15.643 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
05/05/2047
Resumo
Loja na 4ª maior cidade do Maranhão, que faz divisa com Teresina (PI), com excelente localização.
ATC - PRESIDENTE PRUDENTE
Presidente Prudente, SP・Carrefour
2,4% 2,4%
ATC - PRESIDENTE PRUDENTE
Presidente Prudente, SP・Carrefour
GLA
13.719 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
18/12/2037
Resumo
Atacarejo na entrada da cidade pela Rodovia Raposo Tavares, com proximidade à Universidade Unoeste.
ATC - TRÊS LAGOAS
Três Lagoas, MS・Carrefour
2,4% 2,4%
ATC - TRÊS LAGOAS
Três Lagoas, MS・Carrefour
GLA
13.722 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Loja na Rodovia BR-262, com excelente acessibilidade e potencial comercial e logístico.
GPA - ABILIO SOARES
São Paulo, SP・GPA
2,4% 2,4%
GPA - ABILIO SOARES
São Paulo, SP・GPA
GLA
3.540 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Loja no bairro do Paraíso, com alta verticalização, perto da Av. Paulista e do metrô. Possui potencial construtivo adicional.
ATC - ARARAQUARA
Araraquara, SP・Carrefour
2,2% 2,2%
ATC - ARARAQUARA
Araraquara, SP・Carrefour
GLA
14.836 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Atacarejo localizado na principal entrada da cidade, com acesso pela Rodovia Washington Luis.
ATC - BOA VISTA
Boa Vista, RR・Carrefour
2,2% 2,2%
ATC - BOA VISTA
Boa Vista, RR・Carrefour
GLA
27.277 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Localização estratégica, a poucos minutos da rodoviária internacional e do centro da cidade.
ATC - MARINGÁ
Maringá, PR・Carrefour
2,2% 2,2%
ATC - MARINGÁ
Maringá, PR・Carrefour
GLA
11.525 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Maior atacarejo da região, localizado no centro da 3ª maior cidade do Paraná.
GPA - N. SRA. SABARA
São Paulo, SP・GPA
2,2% 2,2%
GPA - N. SRA. SABARA
São Paulo, SP・GPA
GLA
7.252 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Ativo com 100 metros de frente para a Av. Nossa Senhora do Sabará, em vetor de crescimento da cidade. Grande potencial de valorização.
ATC - FORTALEZA EUSÉBIO
Eusébio, CE・Carrefour
2,1% 2,1%
ATC - FORTALEZA EUSÉBIO
Eusébio, CE・Carrefour
GLA
12.546 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
18/12/2037
Resumo
Loja em Eusébio, na região metropolitana de Fortaleza, em região com diversos desenvolvimentos residenciais de alto padrão.
ATC - BARRETOS
Barretos, SP・Carrefour
1,9% 1,9%
ATC - BARRETOS
Barretos, SP・Carrefour
GLA
13.748 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Loja em corredor comercial estratégico de Barretos, em área vetor de crescimento urbano.
ATC - SANTA BARBARA D'OESTE
Santa Bárbara d'Oeste, SP・Carrefour
1,9% 1,9%
ATC - SANTA BARBARA D'OESTE
Santa Bárbara d'Oeste, SP・Carrefour
GLA
12.238 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
18/12/2037
Resumo
Imóvel na conurbação de Santa Bárbara D'Oeste e Americana, com grande potencial de valorização a longo prazo.
MATEUS - CAJAZEIRAS
Cajazeiras, PB・Grupo Mateus
1,9% 1,9%
MATEUS - CAJAZEIRAS
Cajazeiras, PB・Grupo Mateus
GLA
7.900 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2047
Resumo
Única grande rede de atacarejo na localidade, a 700m do centro urbano e próximo ao shopping e aeroporto.
ATC - ANÁPOLIS
Anápolis, GO・Carrefour
1,8% 1,8%
ATC - ANÁPOLIS
Anápolis, GO・Carrefour
GLA
13.837 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Imóvel na Rodovia BR-060, conectando Goiânia e Brasília, a 5 minutos do Aeroporto de Anápolis.
GPA - GOIÂNIA
Goiânia, GO・GPA
1,8% 1,8%
GPA - GOIÂNIA
Goiânia, GO・GPA
GLA
6.130 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Loja em Flamboyant, bairro de alto padrão e poder de consumo, próximo ao Shopping Flamboyant.
GPA - BÚZIOS
Búzios, RJ・GPA
1,8% 1,8%
GPA - BÚZIOS
Búzios, RJ・GPA
GLA
2.786 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2041
Resumo
Loja com bandeira Extra no principal eixo de ligação entre Búzios e o continente.
MATEUS - TABULEIRO
Maceió, AL・Grupo Mateus
1,8% 1,8%
MATEUS - TABULEIRO
Maceió, AL・Grupo Mateus
GLA
14.794 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/05/2048
Resumo
Ponto comercial de suma importância no bairro do Tabuleiro, um dos mais populosos de Maceió.
MATEUS - COITÉ
Conceição de Coité, BA・Grupo Mateus
1,6% 1,6%
MATEUS - COITÉ
Conceição de Coité, BA・Grupo Mateus
GLA
7.693 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2047
Resumo
Localizado na convergência de duas vias estaduais de grande relevância, com alta visibilidade.
MATEUS - SOUZA
Sousa, PB・Grupo Mateus
1,6% 1,6%
MATEUS - SOUZA
Sousa, PB・Grupo Mateus
GLA
6.307 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
29/04/2047
Resumo
Loja a 9 minutos do centro urbano e a 5 minutos do aeroporto local.
GPA - LAGO NORTE
Brasília, DF・GPA
1,5% 1,5%
GPA - LAGO NORTE
Brasília, DF・GPA
GLA
3.660 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Loja em região de residências unifamiliares de altíssimo padrão, em frente ao Shopping Iguatemi Brasília.
GPA - LEOPOLDINA
São Paulo, SP・GPA
1,5% 1,5%
GPA - LEOPOLDINA
São Paulo, SP・GPA
GLA
2.141 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Loja com 50m de frente para a Av. Imperatriz Leopoldina, importante corredor comercial na zona oeste de São Paulo.
ATC - BARRA DO GARÇAS
Barra dos Garças, MT・Carrefour
1,3% 1,3%
ATC - BARRA DO GARÇAS
Barra dos Garças, MT・Carrefour
GLA
Não informado
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Loja de atacarejo operada sob a bandeira Atacadão.
AIR LIQUIDE SJC
São José dos Campos, SP・Air Liquide
1,3% 1,3%
AIR LIQUIDE SJC
São José dos Campos, SP・Air Liquide
GLA
17.800 m²
Inquilino
Air Liquide
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
01/04/2031
Resumo
Centro de distribuição conectado à refinaria da Petrobras (Revap). Contrato possui fiança bancária do Citibank.
GPA - CAMPINAS
Campinas, SP・GPA
1,3% 1,3%
GPA - CAMPINAS
Campinas, SP・GPA
GLA
2.895 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Imóvel de esquina em um dos principais corredores comerciais de Campinas. Ativo em processo de potencial venda.
GPA - L02 NORTE
Brasília, DF・GPA
1,2% 1,2%
GPA - L02 NORTE
Brasília, DF・GPA
GLA
2.994 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Loja no Plano Piloto (Asa Norte), com grande fluxo de veículos e proximidade da Universidade de Brasília (UNB).
GPA - PARÓQUIA
Rio de Janeiro, RJ・GPA
1,2% 1,2%
GPA - PARÓQUIA
Rio de Janeiro, RJ・GPA
GLA
5.439 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2041
Resumo
Loja de grande porte na Av. Nossa Senhora de Copacabana, uma das regiões mais tradicionais do Rio de Janeiro.
GPA - STO ANDRE
Santo André, SP・GPA
0,8% 0,8%
GPA - STO ANDRE
Santo André, SP・GPA
GLA
2.141 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Loja com bandeira Extra em importante corredor comercial de Santo André, próxima ao Shopping ABC.
AIR LIQUIDE CANOAS
Canoas, RS・Air Liquide
0,5% 0,5%
AIR LIQUIDE CANOAS
Canoas, RS・Air Liquide
GLA
7.000 m²
Inquilino
Air Liquide
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
01/04/2031
Resumo
Centro de distribuição logístico responsável por gases industriais e hospitalares na região metropolitana de Porto Alegre. Contrato com fiança bancária do Citibank.
Inquilinos
Grupo Carrefour
BAT (Souza Cruz)
Grupo Mateus
GPA (Grupo Pão de Açúcar)
Air Liquide
Almanara
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Regiões
São Paulo
Rio Grande do Sul
Bahia
Mato Grosso
Mato Grosso do Sul
Outros
Endividamento
Dívida Total
R$ 939.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
31,3%
CRIs Estruturados ('Casados')
Atrelado aos contratos de aluguel (maioria IPCA + spread implícito)・Vence Até 2047
CRIs Estruturados ('Casados')
Atrelado aos contratos de aluguel (maioria IPCA + spread implícito)・Vence Até 2047
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
Até 2047
Taxa de Juros
Atrelado aos contratos de aluguel (maioria IPCA + spread implícito)
Saldo Devedor
R$ 939.000.000,00
Resumo
Obrigações financeiras oriundas da estruturação de CRIs 'casados' com os contratos de aluguel atípicos de longo prazo como lastro. Os instrumentos replicam as características dos contratos (vencimento, parcelas, correção monetária).
Garantia
Contratos de aluguel dos imóveis do portfólio.
Rating
Não informado