Resumo do Relatório Gerencial de GARE11 (Maio de 2025) com Inteligência Artificial
FII GUARDIAN
GARE11—Resumo de Maio de 2025
Resumo
O FII Guardian Real Estate (GARE11) foca em um portfólio diversificado de imóveis de tijolo, locados a inquilinos de alta qualidade creditícia através de contratos atípicos de longo prazo, buscando renda estável e ganhos de capital. Em maio, o principal destaque foi o anúncio detalhado de uma proposta para a venda de 10 imóveis de renda urbana por até R$485 milhões. A transação, se concluída, resultará em uma significativa redução da , na realização de um lucro substancial e no fortalecimento do caixa. Como parte da estrutura, o GARE11 irá adquirir as cotas do fundo comprador (gerido pela XP Asset), mantendo exposição ao potencial de valorização dos ativos vendidos.
Desempenho
Em maio de 2025, o fundo manteve seu sólido desempenho operacional, com 100% de ocupação e 0% de . A cota de mercado encerrou o mês a R$8,82. O fundo distribuiu R$0,083 por cota, alinhado ao guidance, e registrou um resultado de R$0,084 por cota. O desempenho da receita foi positivamente impactado pelo reajuste de 5,48% ( ) nos contratos de aluguel de três imóveis locados ao Grupo Mateus, que representam 6,8% da receita do fundo.
Dividendos
A distribuição referente a maio foi de R$0,083 por cota, mantendo a consistência com os meses anteriores e alinhada ao guidance para o primeiro semestre de 2025 (entre R$0,083 e R$0,090). Com base no preço de fechamento da cota, o valor representa um dividend anualizado de 11,3%, um patamar atrativo para um fundo de tijolo com portfólio de alta qualidade.
Indicadores
P/VP
0,98
DY Mensal
0,94%
DY Projetado 12M
11,3%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,08
Dividendo por Cota
R$ 0,08
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
371.400
Métricas
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
WALT
12,4 anos
Inadimplência
0%
Endividamento
31,7%
Portfólio
Número de Imóveis
39
ABL Total
512 mil m²
Dívida Total
R$ 935.000.000,00
Destaques
- Anunciada proposta de venda de 10 imóveis de varejo por até R$485 milhões.
- A transação tem potencial de lucro bruto de até R$156 milhões e redução de alavancagem de aproximadamente R$355 milhões.
- O fundo participará da nova estrutura através da aquisição de cotas subordinadas, capturando potencial de valorização futura dos ativos.
- Manutenção de 100% de ocupação e 100% de adimplência na carteira.
- Reajuste de 5,48% (IPCA) no aluguel de três imóveis locados ao Grupo Mateus.
Desafios
- Atraso na publicação do relatório de maio, justificado pela gestão devido à complexidade da comunicação sobre a venda dos ativos, anunciada em 26/06/25.
- A gestão reconhece que a percepção do mercado sobre a estrutura de alavancagem do fundo continua a ser um desafio que impacta a precificação da cota no mercado secundário.
Riscos do Fundo
- Alta concentração de receita em poucos inquilinos: Grupo Carrefour (35%), BAT (22%), Grupo Mateus (21%) e GPA (18%) representam a quase totalidade das receitas.
- Risco de alavancagem: O fundo possui endividamento via CRIs, embora a futura venda de ativos deva mitigar significativamente este risco.
- Complexidade da estrutura: O fundo detém imóveis indiretamente através de FIIs controlados (ex: ARTEMIS 2022, ANNECY 59), o que pode ser complexo para o entendimento do investidor.
- Risco de execução: A conclusão da venda dos 10 ativos depende da superação de condições precedentes.
- Risco de investimento: O fundo assumirá um risco maior ao deter as cotas subordinadas do fundo comprador, que possuem maior volatilidade e risco em comparação com as cotas sênior.
Notas
- A venda dos 10 ativos, se concluída, deve gerar um impacto positivo no Valor Patrimonial do fundo entre R$60 milhões e R$80 milhões (aproximadamente R$0,42 a R$0,50 por cota).
- O comprador dos 10 imóveis é o 'FII XP Renda Imobiliária Feeder', um fundo de investimento gerido pela XP Asset.
- O fundo possui uma opção de compra, a um preço pré-definido, das cotas do FII que detém o imóvel logístico em Salvador-BA (locado à BRF).
Observações do Mês
O GARE11 demonstrou uma gestão proativa e estratégica com o anúncio da venda de 10 ativos. Esta operação é transformacional, pois irá reduzir significativamente a , realizar um lucro substancial (estimado entre R$0,42 e R$0,50/cota) e fortalecer o balanço. A manutenção das cotas alinha os interesses do fundo com o sucesso futuro dos ativos. O portfólio remanescente continua robusto, 100% locado com contratos atípicos de longo prazo para inquilinos de primeira linha. Embora a concentração de inquilinos seja um risco, a qualidade de crédito deles é alta. O de 0,98 não parece refletir totalmente o valor a ser destravado com a transação, indicando um potencial de valorização. A avaliação é positiva, impulsionada pela excelente movimentação estratégica da gestão.
Propriedades
BAT
Cachoeirinha, RS・BAT
21,6% 21,6%
BAT
Cachoeirinha, RS・BAT
GLA
79.984 m²
Inquilino
BAT
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
05/09/2027
Resumo
Complexo logístico em Cachoeirinha, importante polo industrial na região metropolitana de Porto Alegre, distribuído em um terreno de 501 mil m².
ATC - CUIABÁ TIJUCAL
Cuiabá, MT・Carrefour
3,5% 3,5%
ATC - CUIABÁ TIJUCAL
Cuiabá, MT・Carrefour
GLA
Não informado
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
01/11/2037
Resumo
Loja de atacarejo operada pela bandeira Atacadão.
MATEUS - VITÓRIA DA C.
Vitória da Conquista, BA・Grupo Mateus
3,2% 3,2%
MATEUS - VITÓRIA DA C.
Vitória da Conquista, BA・Grupo Mateus
GLA
12.810 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2047
Resumo
Loja Mix Mateus localizada no principal eixo comercial de Vitória da Conquista, terceiro município mais populoso da Bahia.
MATEUS - ITABUNA
Itabuna, BA・Grupo Mateus
2,9% 2,9%
MATEUS - ITABUNA
Itabuna, BA・Grupo Mateus
GLA
7.316 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/05/2048
Resumo
Loja próxima ao centro de Itabuna e ao principal shopping da cidade.
MATEUS - ANTARES
Maceió, AL・Grupo Mateus
2,9% 2,9%
MATEUS - ANTARES
Maceió, AL・Grupo Mateus
GLA
11.637 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
01/04/2048
Resumo
Imóvel em localização comercial consolidada em uma das avenidas centrais de Maceió.
ATC - CARAGUATATUBA
Caraguatatuba, SP・Carrefour
2,9% 2,9%
ATC - CARAGUATATUBA
Caraguatatuba, SP・Carrefour
GLA
13.958 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Loja de atacarejo na entrada da cidade, beneficiando-se do intenso fluxo da Rodovia dos Tamoios.
ATC - ATIBAIA
Atibaia, SP・Carrefour
2,9% 2,9%
ATC - ATIBAIA
Atibaia, SP・Carrefour
GLA
13.029 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Imóvel com excelente visibilidade, próximo à Rodovia Fernão Dias e ao Hotel Bourbon, em região com potencial de valorização.
ATC - CAMPO GRANDE AEROPORTO
Campo Grande, MS・Carrefour
2,8% 2,8%
ATC - CAMPO GRANDE AEROPORTO
Campo Grande, MS・Carrefour
GLA
Não informado
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Loja de atacarejo operada pela bandeira Atacadão.
MATEUS - JACOBINA
Jacobina, BA・Grupo Mateus
2,7% 2,7%
MATEUS - JACOBINA
Jacobina, BA・Grupo Mateus
GLA
12.850 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2047
Resumo
Imóvel estratégico na Avenida Centenário, um dos principais corredores comerciais de Jacobina.
ATC - LUCAS DO RIO VERDE
Lucas do Rio Verde, MT・Carrefour
2,6% 2,6%
ATC - LUCAS DO RIO VERDE
Lucas do Rio Verde, MT・Carrefour
GLA
15.400 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Loja em cidade de grande relevância econômica, com localização privilegiada na Rodovia BR-163.
GPA - ANGÉLICA
São Paulo, SP・GPA
2,5% 2,5%
GPA - ANGÉLICA
São Paulo, SP・GPA
GLA
2.479 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2041
Resumo
Imóvel de esquina no bairro de Higienópolis, com alto fluxo e potencial construtivo adicional.
MATEUS - TIMON
Timon, MA・Grupo Mateus
2,5% 2,5%
MATEUS - TIMON
Timon, MA・Grupo Mateus
GLA
15.643 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
05/05/2047
Resumo
Loja na 4ª maior cidade do Maranhão, que faz divisa com a capital piauiense, Teresina.
ALMANARA
Jandira, SP・Almanara
2,4% 2,4%
ALMANARA
Jandira, SP・Almanara
GLA
5.409 m²
Inquilino
Almanara
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
01/11/2037
Resumo
Sede administrativa, cozinha industrial e centro de distribuição do Grupo Almanara em condomínio logístico.
GPA - ABILIO SOARES
São Paulo, SP・GPA
2,4% 2,4%
GPA - ABILIO SOARES
São Paulo, SP・GPA
GLA
3.540 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Loja no bairro Paraíso, com alta verticalização e proximidade da Avenida Paulista.
ATC - PRESIDENTE PRUDENTE
Presidente Prudente, SP・Carrefour
2,4% 2,4%
ATC - PRESIDENTE PRUDENTE
Presidente Prudente, SP・Carrefour
GLA
13.719 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
18/12/2037
Resumo
Loja na entrada da cidade pela Rodovia Raposo Tavares, próximo à Universidade Unoeste.
ATC - TRÊS LAGOAS
Três Lagoas, MS・Carrefour
2,4% 2,4%
ATC - TRÊS LAGOAS
Três Lagoas, MS・Carrefour
GLA
13.722 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Loja na Rodovia BR-262 com excelente acessibilidade e potencial comercial e logístico.
GPA - N. SRA. SABARA
São Paulo, SP・GPA
2,2% 2,2%
GPA - N. SRA. SABARA
São Paulo, SP・GPA
GLA
7.252 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Ativo em região vetor de crescimento da cidade, com grande potencial de valorização a longo prazo.
ATC - ARARAQUARA
Araraquara, SP・Carrefour
2,2% 2,2%
ATC - ARARAQUARA
Araraquara, SP・Carrefour
GLA
14.836 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Loja na principal entrada da cidade de Araraquara, com acesso pela Rodovia Washington Luis.
ATC - MARINGÁ
Maringá, PR・Carrefour
2,2% 2,2%
ATC - MARINGÁ
Maringá, PR・Carrefour
GLA
11.525 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
O maior atacarejo da região, localizado no centro da terceira maior cidade do Paraná.
ATC - BOA VISTA
Boa Vista, RR・Carrefour
2,2% 2,2%
ATC - BOA VISTA
Boa Vista, RR・Carrefour
GLA
27.277 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Localização estratégica, a poucos minutos da rodoviária internacional e do centro da cidade.
ATC - FORTALEZA EUSÉBIO
Eusébio, CE・Carrefour
2,1% 2,1%
ATC - FORTALEZA EUSÉBIO
Eusébio, CE・Carrefour
GLA
12.546 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
18/12/2037
Resumo
Loja na região metropolitana de Fortaleza, em área com diversos desenvolvimentos residenciais de alto padrão.
MATEUS - CAJAZEIRAS
Cajazeiras, PB・Grupo Mateus
1,9% 1,9%
MATEUS - CAJAZEIRAS
Cajazeiras, PB・Grupo Mateus
GLA
7.900 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2047
Resumo
A única grande rede de atacarejo na localidade, situada a 700m do centro urbano.
ATC - BARRETOS
Barretos, SP・Carrefour
1,9% 1,9%
ATC - BARRETOS
Barretos, SP・Carrefour
GLA
13.748 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Loja em corredor comercial estratégico, em região que é um importante vetor de crescimento urbano da cidade.
ATC - SANTA BARBARA D'OESTE
Santa Bárbara d'Oeste, SP・Carrefour
1,9% 1,9%
ATC - SANTA BARBARA D'OESTE
Santa Bárbara d'Oeste, SP・Carrefour
GLA
12.238 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
18/12/2037
Resumo
Imóvel na conurbação de Santa Bárbara D'Oeste e Americana, com grande potencial de valorização.
GPA - GOIÂNIA
Goiânia, GO・GPA
1,8% 1,8%
GPA - GOIÂNIA
Goiânia, GO・GPA
GLA
6.130 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Loja localizada no Flamboyant, bairro de alto padrão e poder de consumo, próxima ao Shopping Flamboyant.
GPA - BÚZIOS
Búzios, RJ・GPA
1,8% 1,8%
GPA - BÚZIOS
Búzios, RJ・GPA
GLA
2.786 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2041
Resumo
Loja com bandeira Extra no principal eixo de ligação entre Búzios e o continente.
MATEUS - TABULEIRO
Maceió, AL・Grupo Mateus
1,8% 1,8%
MATEUS - TABULEIRO
Maceió, AL・Grupo Mateus
GLA
14.794 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/05/2048
Resumo
Ponto comercial de grande importância no bairro do Tabuleiro, uma das áreas mais populosas de Maceió.
ATC - ANÁPOLIS
Anápolis, GO・Carrefour
1,8% 1,8%
ATC - ANÁPOLIS
Anápolis, GO・Carrefour
GLA
13.837 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Imóvel na Rodovia BR-060, que conecta Anápolis a Goiânia e Brasília, a 5 minutos do aeroporto.
MATEUS - SOUZA
Souza, PB・Grupo Mateus
1,7% 1,7%
MATEUS - SOUZA
Souza, PB・Grupo Mateus
GLA
6.307 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
29/04/2047
Resumo
Loja com localização privilegiada na via principal que atravessa a cidade de Sousa.
MATEUS - COITÉ
Conceição de Coité, BA・Grupo Mateus
1,6% 1,6%
MATEUS - COITÉ
Conceição de Coité, BA・Grupo Mateus
GLA
7.693 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2047
Resumo
Imóvel estrategicamente situado na convergência de duas importantes vias estaduais.
GPA - LAGO NORTE
Brasília, DF・GPA
1,5% 1,5%
GPA - LAGO NORTE
Brasília, DF・GPA
GLA
3.660 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Loja no Setor de Habitações Individuais no Lago Norte, região de residências de altíssimo padrão.
GPA - LEOPOLDINA
São Paulo, SP・GPA
1,4% 1,4%
GPA - LEOPOLDINA
São Paulo, SP・GPA
GLA
2.141 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Loja em principal corredor comercial da Vila Leopoldina, bairro de alto padrão na zona oeste de São Paulo.
GPA - CAMPINAS
Campinas, SP・GPA
1,3% 1,3%
GPA - CAMPINAS
Campinas, SP・GPA
GLA
2.895 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Imóvel de esquina em um dos principais corredores comerciais de Campinas. Processo de venda foi congelado.
ATC - BARRA DO GARÇAS
Barra dos Garças, MT・Carrefour
1,3% 1,3%
ATC - BARRA DO GARÇAS
Barra dos Garças, MT・Carrefour
GLA
Não informado
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
04/12/2037
Resumo
Loja de atacarejo operada pela bandeira Atacadão.
AIR LIQUIDE SJC
São José dos Campos, SP・Air Liquide
1,3% 1,3%
AIR LIQUIDE SJC
São José dos Campos, SP・Air Liquide
GLA
17.800 m²
Inquilino
Air Liquide
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
01/04/2031
Resumo
Centro de distribuição conectado à refinaria da Petrobras (Revap), com fiança bancária do Citibank.
GPA - PARÓQUIA
Rio de Janeiro, RJ・GPA
1,2% 1,2%
GPA - PARÓQUIA
Rio de Janeiro, RJ・GPA
GLA
5.439 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2041
Resumo
Loja de grande porte na Avenida Nossa Senhora de Copacabana, uma das regiões mais tradicionais do Rio.
GPA - L02 NORTE
Brasília, DF・GPA
1,2% 1,2%
GPA - L02 NORTE
Brasília, DF・GPA
GLA
2.994 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Loja localizada no Plano Piloto (Asa Norte), próximo à Universidade de Brasília (UNB).
GPA - STO ANDRE
Santo André, SP・GPA
0,8% 0,8%
GPA - STO ANDRE
Santo André, SP・GPA
GLA
2.141 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
30/06/2038
Resumo
Loja com bandeira Extra em importante corredor comercial de Santo André, próxima ao Shopping ABC.
AIR LIQUIDE CANOAS
Canoas, RS・Air Liquide
0,5% 0,5%
AIR LIQUIDE CANOAS
Canoas, RS・Air Liquide
GLA
7.000 m²
Inquilino
Air Liquide
Tipo Contrato
Atípico
Vencimento
01/04/2031
Resumo
Centro de distribuição logístico para gases industriais e hospitalares, com fiança bancária do Citibank.
Inquilinos
Grupo Carrefour
BAT
Grupo Mateus
GPA
Air Liquide
Almanara
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Regiões
São Paulo
Rio Grande do Sul
Bahia
Mato Grosso
Mato Grosso do Sul
Outros
Exposição por Segmento
Renda Urbana
Logística
Endividamento
Dívida Total
R$ 935.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
31,7%
CRIs Estruturados ('Casados')
Atrelado aos contratos de aluguel (maioria IPCA + spread implícito)・Vence Até 2047
CRIs Estruturados ('Casados')
Atrelado aos contratos de aluguel (maioria IPCA + spread implícito)・Vence Até 2047
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
Até 2047
Taxa de Juros
Atrelado aos contratos de aluguel (maioria IPCA + spread implícito)
Saldo Devedor
R$ 935.000.000,00
Resumo
Obrigações financeiras oriundas da estruturação de CRIs 'casados' com os contratos de aluguel atípicos de longo prazo como lastro. Os instrumentos replicam as características dos contratos. A alavancagem total será significativamente reduzida após a conclusão da venda dos 10 ativos de renda urbana.
Garantia
Contratos de aluguel atípicos de longo prazo dos imóveis do portfólio.
Rating
Não informado