Resumo do Relatório Gerencial de GARE11 (Junho de 2025) com Inteligência Artificial
FII GUARDIAN
GARE11—Resumo de Junho de 2025
Resumo
O FII Guardian Real Estate (GARE11) é um fundo de tijolo híbrido, com portfólio diversificado em ativos de logística e varejo (renda urbana). O grande destaque de junho foi o anúncio de uma transação estratégica para a venda de 10 imóveis de seu portfólio por um valor entre R$465 milhões e R$485 milhões. Esta operação, quando concluída, resultará em uma redução de aproximadamente R$355 milhões na do fundo e um potencial lucro bruto entre R$135 milhões e R$156 milhões. Adicionalmente, o fundo anunciou sua 7ª emissão de cotas, com alvo de R$400 milhões, para fortalecer sua estrutura de capital e financiar novas aquisições. Operacionalmente, o fundo segue com 100% de ocupação e adimplência.
Desempenho
O desempenho de junho foi marcado por movimentos estratégicos que impactam positivamente a perspectiva futura do fundo. O anúncio da venda de 10 ativos foi o principal evento, sinalizando uma desalavancagem significativa e a realização de ganhos de capital relevantes. A gestão também divulgou um novo guidance de dividendos, mantendo o patamar de distribuição. No âmbito operacional, o fundo se beneficiou do reajuste de aluguel de duas unidades do Grupo Mateus, correspondendo a 4,9% da receita, com um aumento de 5,53% ( 12m). A cota de mercado fechou em R$ 8,97, com o em 1,00, refletindo um mercado que precifica o fundo de forma justa, possivelmente ainda digerindo as novas informações.
Dividendos
Em junho, o fundo distribuiu R$ 0,083 por cota, referente ao resultado do mês, pago em 06 de julho de 2025. Este valor representa um dividend anualizado de 11,1% sobre a cota de fechamento. A gestão divulgou um novo guidance de rendimentos para os próximos seis meses, com projeções entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota, indicando a manutenção da distribuição em um patamar robusto e sustentável, mesmo durante o período de transição estratégica.
Indicadores
P/VP
1,00
DY Mensal
0,93%
DY Projetado 12M
11,1%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,08
Dividendo por Cota
R$ 0,08
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
379.000
Métricas
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
WALT
12,4 anos
Inadimplência
0%
Endividamento
27%
Portfólio
Número de Imóveis
39
ABL Total
512 mil m²
Dívida Total
R$ 930.000.000,00
Destaques
- Anúncio de proposta de venda de 10 imóveis do portfólio por um valor entre R$465 milhões e R$485 milhões.
- A venda dos ativos resultará em uma redução de aproximadamente R$355 milhões na alavancagem do fundo.
- Potencial de geração de lucro bruto entre R$135 milhões e R$156 milhões com a transação.
- Anúncio da 7ª emissão de cotas, com captação-alvo de R$ 400 milhões, para fortalecer a estrutura de capital.
- Manutenção de 100% de ocupação física e financeira e 100% de adimplência.
- Reajuste de aluguel de duas lojas do Grupo Mateus pelo IPCA acumulado, correspondendo a 5,53%.
Desafios
- Concluir a complexa operação de venda dos 10 ativos, que envolve múltiplas etapas e condições precedentes.
- Executar com sucesso a 7ª emissão de cotas em um cenário de mercado que ainda pode ser volátil.
- Gerenciar a comunicação e as expectativas dos investidores durante o período de transição da carteira e da estrutura de capital.
Riscos do Fundo
- Concentração de receita em poucos inquilinos: Grupo Carrefour (35%), BAT (22%), Grupo Mateus (21%) e GPA (18%). A venda de ativos do GPA e Mateus irá alterar este perfil de concentração.
- Risco de mercado e de juros: A performance do fundo e o custo de capital podem ser impactados por mudanças no cenário macroeconômico, como a taxa Selic.
- Risco de execução: A conclusão bem-sucedida das operações de venda e da nova emissão de cotas depende de condições de mercado e de processos documentais.
Notas
- Como parte da transação de venda, o GARE11 irá integralizar as cotas do fundo comprador, o que alinha os interesses entre vendedor e comprador e permite ao GARE11 participar de eventuais ganhos futuros dos ativos.
- A venda dos ativos e a nova emissão de cotas foram estruturadas para ocorrerem de forma conjunta, visando preservar o 'colchão de disponibilidades' e os efeitos positivos da redução da .
Observações do Mês
A avaliação do fundo é positiva. A gestão do GARE11 demonstrou uma postura proativa e estratégica ao anunciar a venda de uma parcela significativa dos ativos. Esta movimentação é transformacional, pois não só realiza um ganho de capital expressivo para os cotistas, mas também endereça o principal ponto de atenção do mercado: a . A redução de R$355 milhões no passivo fortalece imensamente o balanço do fundo, diminuindo seu perfil de risco. A participação do GARE11 na cota do veículo comprador alinha interesses e permite capturar ganhos futuros dos mesmos ativos. Com 100% de ocupação, contratos atípicos longos e inquilinos de alta qualidade, os fundamentos operacionais permanecem sólidos. A combinação de desalavancagem, lucro e uma nova emissão para crescimento posiciona o GARE11 para um novo ciclo de valorização.
Propriedades
BAT
CACHOEIRINHA, RS・BAT
21,5% 21,5%
BAT
CACHOEIRINHA, RS・BAT
GLA
79.984 m²
Inquilino
BAT
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
05-09-27
Resumo
Complexo logístico composto por laboratório, galpões e escritórios em Cachoeirinha/RS.
ATC - CUIABÁ TIJUCAL
CUIABÁ, MT・Carrefour
3,5% 3,5%
ATC - CUIABÁ TIJUCAL
CUIABÁ, MT・Carrefour
GLA
52.897 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
01-11-37
Resumo
Ativo com localização estratégica na Rodovia BR-070, beneficiando-se do fluxo gerado pelo entorno comercial.
MATEUS - VITÓRIA DA C.
VITÓRIA DA CONQUISTA, BA・Grupo Mateus
3,2% 3,2%
MATEUS - VITÓRIA DA C.
VITÓRIA DA CONQUISTA, BA・Grupo Mateus
GLA
12.810 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-47
Resumo
Loja Mix Mateus localizada no principal eixo comercial de Vitória da Conquista.
MATEUS - ITABUNA
ITABUNA, BA・Grupo Mateus
3,1% 3,1%
MATEUS - ITABUNA
ITABUNA, BA・Grupo Mateus
GLA
7.316 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-05-48
Resumo
Loja situada a 10 minutos de carro do centro de Itabuna e do principal shopping da cidade.
MATEUS - ANTARES
MACEIÓ, AL・Grupo Mateus
2,9% 2,9%
MATEUS - ANTARES
MACEIÓ, AL・Grupo Mateus
GLA
11.637 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
01-04-48
Resumo
Localização comercial consolidada, sendo uma conversão da rede BIG Bompreço.
ATC - CARAGUATATUBA
CARAGUATATUBA, SP・Carrefour
2,9% 2,9%
ATC - CARAGUATATUBA
CARAGUATATUBA, SP・Carrefour
GLA
13.958 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Maior atacarejo da cidade, localizado na entrada e conectado à Rodovia dos Tamoios.
ATC - ATIBAIA
ATIBAIA, SP・Carrefour
2,9% 2,9%
ATC - ATIBAIA
ATIBAIA, SP・Carrefour
GLA
13.029 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Ativo com excelente visibilidade, próximo à Rodovia Fernão Dias, em região com grande potencial de valorização.
ATC - CAMPO GRANDE AEROPORTO
CAMPO GRANDE, MS・Carrefour
2,8% 2,8%
ATC - CAMPO GRANDE AEROPORTO
CAMPO GRANDE, MS・Carrefour
GLA
13.334 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Localização estratégica a 5 minutos do Aeroporto Internacional de Campo Grande.
MATEUS - JACOBINA
JACOBINA, BA・Grupo Mateus
2,7% 2,7%
MATEUS - JACOBINA
JACOBINA, BA・Grupo Mateus
GLA
12.850 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-47
Resumo
Imóvel estrategicamente situado na Avenida Centenário, um dos corredores comerciais mais importantes de Jacobina.
ATC - LUCAS DO RIO VERDE
LUCAS DO RIO VERDE, MT・Carrefour
2,5% 2,5%
ATC - LUCAS DO RIO VERDE
LUCAS DO RIO VERDE, MT・Carrefour
GLA
15.400 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Loja em cidade de grande relevância econômica, com localização privilegiada na Rodovia BR-163.
MATEUS - TIMON
TIMON, MA・Grupo Mateus
2,5% 2,5%
MATEUS - TIMON
TIMON, MA・Grupo Mateus
GLA
15.643 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
05-05-47
Resumo
Loja localizada na 4ª maior cidade do Maranhão, a 10 minutos do Shopping Cocais.
GPA - ANGÉLICA
SÃO PAULO, SP・GPA
2,5% 2,5%
GPA - ANGÉLICA
SÃO PAULO, SP・GPA
GLA
2.479 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-41
Resumo
Imóvel em uma das principais esquinas comerciais do bairro de Higienópolis, com potencial construtivo adicional.
GPA - ABILIO SOARES
SÃO PAULO, SP・GPA
2,4% 2,4%
GPA - ABILIO SOARES
SÃO PAULO, SP・GPA
GLA
3.540 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Loja no Paraíso, bairro de alto padrão com alta verticalização, a 3 quadras da Av. Paulista.
ALMANARA
JANDIRA, SP・Almanara
2,4% 2,4%
ALMANARA
JANDIRA, SP・Almanara
GLA
5.409 m²
Inquilino
Almanara
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
01-11-37
Resumo
Ativo em condomínio logístico que serve como sede administrativa, cozinha industrial e centro de distribuição do Grupo Almanara.
ATC - PRESIDENTE PRUDENTE
PRESIDENTE PRUDENTE, SP・Carrefour
2,4% 2,4%
ATC - PRESIDENTE PRUDENTE
PRESIDENTE PRUDENTE, SP・Carrefour
GLA
13.719 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
18-12-37
Resumo
Imóvel situado na entrada da cidade na Rodovia Raposo Tavares, próximo à Universidade Unoeste.
ATC - TRÊS LAGOAS
TRÊS LAGOAS, MS・Carrefour
2,4% 2,4%
ATC - TRÊS LAGOAS
TRÊS LAGOAS, MS・Carrefour
GLA
13.722 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Situada na Rodovia BR-262, com excelente acessibilidade e potencial comercial e logístico.
GPA - N. SRA. SABARA
SÃO PAULO, SP・GPA
2,2% 2,2%
GPA - N. SRA. SABARA
SÃO PAULO, SP・GPA
GLA
7.252 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Ativo com 100m de frente para avenida em região vetor de crescimento da cidade, com grande potencial de valorização.
ATC - BOA VISTA
BOA VISTA, RR・Carrefour
2,2% 2,2%
ATC - BOA VISTA
BOA VISTA, RR・Carrefour
GLA
27.277 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Localização estratégica a 5 minutos da Rodoviária Internacional e 10 minutos do centro da cidade.
ATC - MARINGÁ
MARINGÁ, PR・Carrefour
2,2% 2,2%
ATC - MARINGÁ
MARINGÁ, PR・Carrefour
GLA
11.525 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
O maior atacarejo da região, a menos de 10 minutos dos principais shoppings da cidade.
ATC - FORTALEZA EUSÉBIO
EUSÉBIO, CE・Carrefour
2,1% 2,1%
ATC - FORTALEZA EUSÉBIO
EUSÉBIO, CE・Carrefour
GLA
12.546 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
18-12-37
Resumo
Loja na região metropolitana de Fortaleza, em área com diversos desenvolvimentos residenciais de alto padrão.
ATC - ARARAQUARA
ARARAQUARA, SP・Carrefour
2,1% 2,1%
ATC - ARARAQUARA
ARARAQUARA, SP・Carrefour
GLA
14.836 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Imóvel localizado na principal entrada da cidade, com acesso pela Rodovia Washington Luis.
MATEUS - TABULEIRO
MACEIÓ, AL・Grupo Mateus
1,9% 1,9%
MATEUS - TABULEIRO
MACEIÓ, AL・Grupo Mateus
GLA
14.794 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-05-48
Resumo
Ponto comercial de suma importância no bairro do Tabuleiro, um dos mais populosos de Maceió.
MATEUS - CAJAZEIRAS
CAJAZEIRAS, PB・Grupo Mateus
1,9% 1,9%
MATEUS - CAJAZEIRAS
CAJAZEIRAS, PB・Grupo Mateus
GLA
7.900 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-47
Resumo
Única grande rede de atacarejo na localidade, a 700m do centro urbano.
ATC - BARRETOS
BARRETOS, SP・Carrefour
1,9% 1,9%
ATC - BARRETOS
BARRETOS, SP・Carrefour
GLA
13.748 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Loja localizada no Bairro Jockey Clube, área reconhecida pelo desenvolvimento de bairros planejados.
ATC - SANTA BARBARA D'OESTE
SANTA BÁRBARA D'OESTE, SP・Carrefour
1,9% 1,9%
ATC - SANTA BARBARA D'OESTE
SANTA BÁRBARA D'OESTE, SP・Carrefour
GLA
12.238 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
18-12-37
Resumo
Imóvel posicionado na conurbação das cidades de Santa Barbara D'Oeste e Americana.
GPA - BÚZIOS
BÚZIOS, RJ・GPA
1,8% 1,8%
GPA - BÚZIOS
BÚZIOS, RJ・GPA
GLA
2.786 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-41
Resumo
Loja com bandeira Extra, no principal eixo de ligação entre Búzios e o continente.
GPA - GOIÂNIA
GOIÂNIA, GO・GPA
1,8% 1,8%
GPA - GOIÂNIA
GOIÂNIA, GO・GPA
GLA
6.130 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Loja localizada em Flamboyant, bairro de alto padrão e alto poder de consumo.
ATC - ANÁPOLIS
ANÁPOLIS, GO・Carrefour
1,7% 1,7%
ATC - ANÁPOLIS
ANÁPOLIS, GO・Carrefour
GLA
13.837 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Imóvel estrategicamente localizado na Rodovia BR-060, que conecta Anápolis a Goiânia e Brasília.
MATEUS - COITÉ
CONCEIÇÃO DE COITÉ, BA・Grupo Mateus
1,6% 1,6%
MATEUS - COITÉ
CONCEIÇÃO DE COITÉ, BA・Grupo Mateus
GLA
7.693 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-47
Resumo
Situado na convergência de duas vias estaduais, com alta visibilidade.
MATEUS - SOUZA
SOUZA, PB・Grupo Mateus
1,6% 1,6%
MATEUS - SOUZA
SOUZA, PB・Grupo Mateus
GLA
6.307 m²
Inquilino
Grupo Mateus
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
29-04-47
Resumo
Localização privilegiada na via principal que atravessa a cidade, próximo ao aeroporto.
GPA - LAGO NORTE
BRASÍLIA, DF・GPA
1,5% 1,5%
GPA - LAGO NORTE
BRASÍLIA, DF・GPA
GLA
3.660 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Loja no Setor de Habitações Individuais no Lago Norte, região de residências de altíssimo padrão.
GPA - LEOPOLDINA
SÃO PAULO, SP・GPA
1,4% 1,4%
GPA - LEOPOLDINA
SÃO PAULO, SP・GPA
GLA
2.141 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Loja com 50m de frente para a Av. Imperatriz Leopoldina, principal corredor comercial da Vila Leopoldina.
AIR LIQUIDE SJC
SÃO JOSÉ DOS CAMPOS, SP・Air Liquide
1,3% 1,3%
AIR LIQUIDE SJC
SÃO JOSÉ DOS CAMPOS, SP・Air Liquide
GLA
17.800 m²
Inquilino
Air Liquide
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
01-04-31
Resumo
Centro de distribuição conectado à refinaria da Petrobras (Revap), com fiança bancária do Citibank.
GPA - CAMPINAS
CAMPINAS, SP・GPA
1,3% 1,3%
GPA - CAMPINAS
CAMPINAS, SP・GPA
GLA
2.895 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Imóvel de esquina em um dos principais corredores comerciais de Campinas. Processo de venda foi congelado.
ATC - BARRA DO GARÇAS
BARRA DOS GARÇAS, MT・Carrefour
1,3% 1,3%
ATC - BARRA DO GARÇAS
BARRA DOS GARÇAS, MT・Carrefour
GLA
14.341 m²
Inquilino
Carrefour
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
04-12-37
Resumo
Loja localizada na entrada da cidade, na saída da BR-070, com potencial comercial e logístico.
GPA - PARÓQUIA
RIO DE JANEIRO, RJ・GPA
1,2% 1,2%
GPA - PARÓQUIA
RIO DE JANEIRO, RJ・GPA
GLA
5.439 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-41
Resumo
Loja de grande porte na Av. Nossa Senhora de Copacabana, uma das regiões mais tradicionais do Rio.
GPA - L02 NORTE
BRASÍLIA, DF・GPA
1,2% 1,2%
GPA - L02 NORTE
BRASÍLIA, DF・GPA
GLA
2.994 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Loja localizada no Plano Piloto (Asa Norte), próximo à Universidade de Brasília (UNB).
GPA - STO ANDRE
SANTO ANDRÉ, SP・GPA
0,8% 0,8%
GPA - STO ANDRE
SANTO ANDRÉ, SP・GPA
GLA
2.141 m²
Inquilino
GPA
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
30-06-38
Resumo
Loja com bandeira Extra em importante corredor comercial de Santo André, a 4 quadras do Shopping ABC.
AIR LIQUIDE CANOAS
CANOAS, RS・Air Liquide
0,5% 0,5%
AIR LIQUIDE CANOAS
CANOAS, RS・Air Liquide
GLA
7.000 m²
Inquilino
Air Liquide
Tipo Contrato
ATÍPICO
Vencimento
01-04-31
Resumo
Centro de distribuição logístico para gases industriais e hospitalares, com fiança bancária do Citibank.
Inquilinos
CARREFOUR
BAT
MATEUS MIX
GPA
AIR LIQUIDE
ALMANARA
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Regiões
São Paulo
Rio Grande do Sul
Bahia
Mato Grosso
Mato Grosso do Sul
Outros
Endividamento
Dívida Total
R$ 930.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
27%
CRIs Estruturados ('Casados')
Atrelado aos contratos de aluguel (maioria IPCA + spread implícito)・Vence Até 2047
CRIs Estruturados ('Casados')
Atrelado aos contratos de aluguel (maioria IPCA + spread implícito)・Vence Até 2047
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
Até 2047
Taxa de Juros
Atrelado aos contratos de aluguel (maioria IPCA + spread implícito)
Saldo Devedor
R$ 930.000.000,00
Resumo
Obrigações financeiras oriundas da estruturação de CRIs 'casados' com os contratos de aluguel atípicos de longo prazo como lastro. Os instrumentos replicam as características dos contratos (vencimento, parcelas, correção). A alavancagem líquida sobre o ativo é de 27%.
Garantia
Contratos de aluguel dos imóveis do portfólio.
Rating
Não informado